Prêt viager hypothécaire : comment ça marche concrètement ?

Le prêt viager hypothécaire (PVH) repose sur un principe simple : transformer une partie de la valeur de votre logement en argent disponible, sans avoir à le vendre ni à rembourser de mensualités. Voici son fonctionnement détaillé, étape par étape.

Le principe de base

Un organisme prêteur vous verse une somme (en capital ou en rente) garantie par une hypothèque sur votre bien. Vous restez pleinement propriétaire et continuez à vivre chez vous. Aucune mensualité n'est due de votre vivant : le capital et les intérêts s'accumulent et ne sont remboursés qu'au moment du décès ou de la vente du bien.

Étape 1 : l'évaluation du bien

L'organisme fait estimer votre logement par un expert indépendant. C'est la valeur vénale qui sert de base au calcul. Plus le bien est valorisé, plus le montant disponible est élevé.

Étape 2 : le calcul du montant

Le montant accordé dépend de deux facteurs principaux : la valeur du bien et l'âge de l'emprunteur. Plus vous êtes âgé, plus la quotité (le pourcentage de la valeur du bien que vous pouvez emprunter) est élevée, car la durée prévisible du prêt est plus courte. En pratique, la quotité va d'environ 15 % à 75 ans à plus de 50 % au-delà de 85 ans. Voir notre article dédié au calcul du montant.

Étape 3 : le déblocage des fonds

Vous choisissez de recevoir la somme sous forme de :

• Capital unique : idéal pour un projet précis (travaux, donation, achat)
• Rente viagère : un complément de revenu mensuel régulier
• Formule mixte : un capital de départ + une rente

Pour bien choisir, consultez rente ou capital : que choisir ?

Étape 4 : la capitalisation des intérêts

Comme vous ne remboursez rien chaque mois, les intérêts s'ajoutent au capital emprunté et produisent eux-mêmes des intérêts. C'est ce qu'on appelle la capitalisation. La dette croît donc avec le temps, ce qui explique des taux nominaux plus élevés qu'un crédit classique (voir les taux du PVH en 2026).

Étape 5 : le remboursement

Le prêt est soldé au décès de l'emprunteur (par les héritiers, qui peuvent vendre le bien ou rembourser pour le conserver) ou en cas de vente du logement. Point essentiel garanti par la loi : la dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien. Les héritiers ne sont donc jamais redevables au-delà du prix de vente.

Pour qui est-ce adapté ?

Le PVH s'adresse aux propriétaires seniors « riches en pierre mais pauvres en liquidités ». Si c'est votre cas, simulez votre prêt viager hypothécaire →