Rachat de crédits à dominante immobilière en 2026 : pourquoi le taux d'usure bloque presque tout

Quand le prêt immobilier pèse lourd dans les crédits à regrouper, le rachat change de nature : il relève du crédit immobilier. Et en octobre 2026, ce changement de régime ferme presque toutes les portes, pour une raison précise : le taux d'usure.

Le profil simulé

Même foyer que pour un rachat global classique (4 200 euros nets, bien de 350 000 euros, 150 000 euros à regrouper), mais avec 110 000 euros de prêt immobilier : la part immobilière atteint 73 %.

Les résultats

Durée	Offres à 73 % d’immobilier	Offres à 40 % d’immobilier
10 ans	Aucune automatique	9
15 ans	Aucune automatique	12
20 ans	Aucune automatique	7
25 ans	Aucune automatique	4

Pourquoi : deux seuils d'usure très différents

Régime	Seuil d’usure au 4e trimestre 2026	Assurance dans le TAEG
Consommation (moins de 60 % d’immobilier, plus de 6 000 €)	8,56 %	Non, si elle est facultative
Immobilier, taux fixe de 10 à 20 ans	4,68 %	Oui, elle est exigée
Immobilier, taux fixe de 20 ans et plus	5,40 %	Oui
Immobilier, taux variable	5,52 %	Oui

Les grilles de rachat à dominante immobilière tournent autour de 4,8 % à 6 % de taux nominal. Ajoutez l'assurance emprunteur obligatoire et les frais de garantie : le TAEG passe au-dessus du seuil, et l'offre ne peut légalement pas être émise.

Ce qui reste possible

• Une délégation d'assurance : une assurance individuelle moins chère peut ramener le TAEG sous le seuil. C'est souvent la première piste étudiée par un conseiller.
• Repasser sous 60 % : si vous avez un vrai projet à financer, l'ajouter en trésorerie fait baisser la part immobilière (voir la règle des 60 %).
• Racheter seulement les crédits à la consommation et garder le prêt immobilier tel quel, s'il est à un bon taux.
• Attendre le trimestre suivant : les seuils d'usure sont révisés chaque trimestre par la Banque de France.

Le simulateur FOUNDY calcule votre part immobilière et vous oriente ; quand aucune offre ne ressort automatiquement, un conseiller étudie le dossier à la main.

Article rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier en crédit immobilier immatriculé ORIAS n°20004929.

Méthode : simulations réalisées le 6 octobre 2026 avec le moteur du simulateur FOUNDY, sur les conditions d'octobre 2026 de nos partenaires. Les chiffres sont agrégés sur l'ensemble des prêteurs qui répondent au profil ; les grilles elles-mêmes sont réservées aux professionnels et ne sont pas publiées. Taux nominaux hors assurance, mensualités assurance groupe comprise. Ces valeurs sont indicatives et ne constituent pas une offre de crédit.