Rachat de crédits : la règle des 60 % d'immobilier, et comment la trésorerie peut tout changer

Dans un rachat de crédits, un chiffre décide de beaucoup de choses sans que l'emprunteur le sache : la part de l'immobilier dans l'opération. Au-dessus de 60 %, le dossier change de catégorie, de règles, et souvent de prêteurs. Voici comment ça marche, et pourquoi la trésorerie peut faire basculer la situation.

Ce que dit le Code de la consommation

Un regroupement de crédits relève du crédit immobilier lorsque la part des crédits immobiliers représente au moins 60 % du montant total de l'opération. En dessous, il relève du crédit à la consommation (article R. 314-18 du Code de la consommation). Cela change :

• la protection de l'emprunteur : délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter l'offre côté immobilier, droit de rétractation de 14 jours côté consommation ;
• le taux d'usure applicable : celui des prêts immobiliers d'un côté, celui des crédits à la consommation de l'autre ;
• les offres disponibles : beaucoup de produits de rachat « conso », avec ou sans garantie, sont réservés aux opérations sous les 60 %.

Le calcul, pas à pas

Part immobilière = capital restant dû des crédits immobiliers repris ÷ montant total de l'opération. Le montant total comprend tout : crédits immobiliers, crédits à la consommation, dettes éventuelles, et la trésorerie complémentaire demandée.

	Sans trésorerie	Avec 16 000 € de trésorerie
Crédit immobilier repris	52 000 €	52 000 €
Crédits à la consommation	20 000 €	20 000 €
Trésorerie	0 €	16 000 €
Total de l'opération	72 000 €	88 000 €
Part immobilière	72 %	59 %

Avec 16 000 euros de trésorerie, l'opération repasse sous le seuil et redevient un rachat à dominante consommation. Les offres qui lui étaient fermées s'ouvrent à nouveau.

Un levier, pas un artifice

Ajouter de la trésorerie, c'est emprunter davantage, et donc payer davantage. Ce levier a du sens quand le besoin existe déjà : des travaux à financer, une voiture à remplacer, une épargne de précaution à reconstituer. Il n'en a pas pour franchir un seuil « à vide ». Les prêteurs demandent d'ailleurs souvent l'objet de la trésorerie.

À l'inverse, rester au-dessus de 60 % n'est pas une impasse : des rachats à dominante immobilière existent, avec garantie, sur des durées plus longues. Ils obéissent simplement à d'autres règles.

Le simulateur le calcule pour vous

Dans le simulateur FOUNDY, une jauge affiche en direct la part de l'immobilier dans votre rachat face au seuil de 60 %. Quand une trésorerie raisonnable suffirait à passer sous le seuil et ouvrirait réellement plus d'offres, il vous le propose, avec le montant précis. Sinon, il ne dit rien.

Pour aller plus loin : rachat classique ou hypothécaire, et ce que disent les grilles d'octobre 2026.

Article rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier en crédit immobilier immatriculé ORIAS n°20004929.