Les revenus de retraite pris en compte par les banques : lesquels, et comment ?

En bref

Oui, une pension de retraite compte comme un revenu : le prêteur doit tenir compte de vos ressources, pensions comprises, et en demander les justificatifs. Pour un retraité, deux points reviennent dans le simulateur : l'âge à la fin du prêt, calculé sur l'emprunteur le plus âgé du couple, et le niveau net de la pension. Si l'un de vous part bientôt à la retraite, simulez aussi la baisse de revenus à venir.

Quels revenus de retraite le simulateur retient-il ?

Le simulateur additionne les revenus nets mensuels de chaque emprunteur. Il distingue les pensions des autres ressources :

Revenu	Case du simulateur	À savoir
Pensions de retraite (base et complémentaires)	Revenus nets mensuels	Le montant net perçu chaque mois, tous régimes additionnés.
Pension de réversion, rentes	Autres revenus mensuels	La pension de réversion est versée au conjoint survivant, sous conditions.
Salaire d'un conjoint encore en activité	Revenus nets mensuels du co-emprunteur	Compté tant qu'il travaille : le simulateur ne projette pas son départ.
Loyers de biens loués	Loyers perçus	Les banques en retiennent 80 %, et les revenus de SCPI ne sont pas comptés.
Allocations (APL, prime d'activité)	Prestations familiales (CAF)	Case distincte et facultative.

Quelles pièces prouvent une pension ?

La liste que remet le simulateur à un retraité comprend le dernier relevé mensuel ou trimestriel de retraite, la notification de mise à la retraite et le dernier avis d'imposition (toutes les pages). S'y ajoutent les pièces communes à tout dossier : pièce d'identité, RIB, relevés bancaires des trois derniers mois, justificatifs de domicile, et, pour un propriétaire, titre de propriété et estimation du bien. Un conjoint encore salarié fournit ses trois derniers bulletins de salaire et celui de décembre.

L'âge en fin de prêt est-il la vraie limite ?

L'âge en fin de prêt, c'est votre âge d'aujourd'hui plus la durée de l'offre. Pour un couple, les établissements retiennent l'emprunteur le plus âgé. Beaucoup d'entre eux fixent une limite, le plus souvent entre 85 et 95 ans selon le produit et la garantie hypothécaire. Voici l'effet dans le simulateur pour Michel, 63 ans, l'aîné de l'exemple ci-dessous :

Durée envisagée	Âge de Michel en fin de prêt	Effet dans le simulateur
12 ans	75 ans	L'âge en fin de prêt n'écarte aucune offre.
15 ans	78 ans	L'âge en fin de prêt n'écarte aucune offre.
20 ans	83 ans	L'âge en fin de prêt n'écarte aucune offre.
25 ans	88 ans	Les offres sans garantie hypothécaire sortent de la liste ; il reste des offres avec garantie hypothécaire.

Pour le détail par âge, lisez jusqu'à quel âge peut-on faire un rachat de crédits.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Michel et Françoise, 63 et 61 ans, mariés, une fille de 32 ans qui achète son premier logement. Michel est retraité depuis un an (2 300 € nets par mois). Françoise est en CDI depuis 20 ans (1 800 €) et prévoit de partir en retraite dans deux ans. Leurs revenus atteignent 4 100 € par mois. Leur maison, estimée à 320 000 €, est payée. Ils remboursent un crédit de camping-car de 25 000 € (520 € par mois) et un crédit renouvelable de 7 000 € (210 €) : 32 000 € d'encours et 730 € de mensualités, soit un endettement actuel de 730 / 4 100, 18 %.

Leur projet : solder ces crédits avant la retraite de Françoise et donner 30 000 € à leur fille pour son apport, soit 62 000 € à financer sur 12 ans. Sans prêt immobilier en cours, une garantie hypothécaire serait de 1er rang (inscrite en premier) et le ratio hypothécaire (LTV : le total des prêts garantis divisé par la valeur du bien) de 62 000 / 320 000, soit 19 %. La pension de Michel et le salaire de Françoise s'additionnent. L'âge retenu est celui de Michel : 75 ans en fin de prêt. Le simulateur retient des offres de regroupement, avec ou sans garantie hypothécaire.

Reste la retraite de Françoise. Supposons, par hypothèse, qu'elle perçoive 1 200 € de pension au lieu de 1 800 € de salaire : les revenus du foyer passent de 4 100 € à 3 500 € et l'endettement actuel de 18 % à 21 %. Dans le simulateur, des offres de regroupement ressortent toujours, mais moins d'offres de crédit hypothécaire de trésorerie sont retenues pour 60 000 € sur 12 ans. Une pension plus basse ne ferme donc pas la porte, mais elle change les solutions disponibles.

Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus basse s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Un conjoint part bientôt à la retraite : comment en tenir compte ?

Le simulateur retient les revenus d'aujourd'hui. Or une pension se calcule autrement qu'un salaire et peut être sensiblement plus basse. Dans ses contrôles, l'ACPR a relevé des intermédiaires qui ne recueillaient pas la date prévisible de départ à la retraite et n'alertaient pas sur la baisse de revenus attendue avant la fin du prêt. Voici la démarche :

1. Estimez la pension future avec « Mon estimation retraite », dans votre compte retraite sur info-retraite.fr : le service estime le montant mensuel selon l'âge de départ.
2. Lancez deux simulations : avec les revenus actuels, puis avec la pension estimée à la place du salaire.
3. Comparez. Si le projet ne ressort que dans la première, lisez emprunter avant ou après le départ en retraite.

Ce que FOUNDY vérifie pour un retraité

Un repère tiré du moteur : plusieurs établissements exigent un revenu minimal du foyer, de l'ordre de 1 500 € par mois, et des offres sortent de la liste en dessous. Le déroulé : simulation en ligne, réponse d'un conseiller sous 48 h ouvrées, dépôt des pièces, présentation du dossier aux établissements prêteurs auxquels il peut être présenté, offre, signature (chez le notaire si l'opération comporte une hypothèque), puis suivi jusqu'au déblocage des fonds. Des frais d'intermédiation peuvent s'appliquer ; ils sont convenus par écrit avant tout travail sur le dossier, et aucune somme n'est perçue avant le versement des fonds.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Le revenu de votre foyer est inférieur à environ 1 500 € par mois : plusieurs établissements fixent un minimum de cet ordre.
• Vous vivez à l'étranger, même avec une pension française : FOUNDY ne finance pas les emprunteurs qui vivent hors de France.
• Votre bien est détenu en SCI ou en usufruit : plusieurs établissements l'écartent.
• Vous voulez acheter un logement : FOUNDY ne finance pas l'achat de la résidence principale.

Questions fréquentes

Je suis retraité depuis quelques mois : ma pension est-elle déjà prise en compte ?

Dans le simulateur, elle compte dès que vous la déclarez, sans condition d'ancienneté. Pour l'étude du dossier, il faut pouvoir la justifier : notification de mise à la retraite, dernier relevé de pension et dernier avis d'imposition. La décision appartient au prêteur.

Ma pension de réversion compte-t-elle comme un revenu ?

Oui, vous la déclarez avec vos autres pensions et rentes. C'est une partie de la retraite d'une personne décédée, versée à son conjoint survivant sous conditions (mariage, 55 ans au moins, ressources sous un plafond). Gardez la notification de la caisse pour la justifier.

Mon conjoint travaille encore mais part dans deux ans : que dois-je faire ?

Faites deux simulations : une avec les revenus actuels, une avec la pension estimée à la place du salaire. Le simulateur « Mon estimation retraite » de votre compte retraite donne le montant mensuel estimé selon l'âge de départ. L'ACPR attend d'ailleurs des intermédiaires qu'ils tiennent compte de la date prévisible de départ à la retraite.

Y a-t-il un âge limite pour un rachat de crédits à la retraite ?

Il n'y a pas de limite unique : chaque établissement fixe la sienne à la fin du prêt, calculée sur l'emprunteur le plus âgé, le plus souvent entre 85 et 95 ans. Si votre dossier dépasse la limite, raccourcir la durée peut suffire.

Pour voir ce que donnent vos pensions, lancez le simulateur : la simulation est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur. Pour aller plus loin, lisez le guide du rachat de crédit pour un retraité et le crédit hypothécaire d'un senior.