Comment les loyers sont-ils pris en compte par la banque en 2026 ? — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Le problème des loyers futurs dans le calcul du taux d'endettement

Lors d'un investissement locatif, l'emprunteur espère que les loyers futurs rembourseront (partiellement) son crédit. Mais les banques ne comptabilisent jamais 100 % des loyers comme revenu. Elles appliquent une décote de 20 à 30 % pour couvrir les risques de vacance, d'impayés et de charges.

Règle générale : 70 à 80 % des loyers intégrés

La recommandation HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et les pratiques bancaires convergent vers l'intégration de 70 à 80 % des loyers annuels prévisionnels dans les revenus de l'emprunteur pour le calcul du taux d'endettement.

Partenaire	Taux d'intégration des loyers
La Banque Postale Financement	70 % (conservateur)
CFCAL	75-80 % (selon dossier)
My Money Bank	70-75 %
Banques généralistes	70 % standard

Méthodes de calcul du taux d'endettement locatif

Méthode 1 : Taux d'endettement brut (additionner toutes les charges)

Taux d'endettement = (Toutes mensualités crédit) / (Revenus nets)

Puis revenu locatif intégré = Loyer mensuel × 70-80 % → soustrait des charges (non ajouté aux revenus)

Méthode 2 : Différentielle (utilisée par certains établissements)

Charges nettes = Mensualité crédit locatif − Loyer intégré (70-80 %)

Taux d'endettement = (Mensualités résidence principale + Charges nettes locatif) / Revenus

Calcul pratique (exemple)

Paramètre	Valeur
Revenus nets mensuels	4 000 €/mois
Mensualité résidence principale	1 000 €/mois
Mensualité crédit locatif	800 €/mois
Loyer futur	750 €/mois
Intégration banque (75 %)	562 €/mois
Taux d'endettement méthode 1	(1 000 + 800 − 562) / 4 000 = 30,95 % ✅

Les loyers existants (revenus fonciers déclarés) sont-ils mieux intégrés ?

Oui. Les loyers déjà perçus et déclarés (figurant sur l'avis d'imposition — revenus fonciers ou BIC LMNP) sont souvent intégrés à 100 % dans les revenus, car ils sont avérés. C'est un avantage des investisseurs locatifs expérimentés face aux primo-investisseurs.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on obtenir un meilleur taux d'intégration des loyers chez FOUNDY ?

FOUNDY négocie avec ses partenaires les conditions de prise en compte des loyers. Certains partenaires peuvent monter à 80 % pour des biens à fort rendement (> 6 %) ou dans des zones à faible vacance locative. FOUNDY sélectionne le partenaire le plus favorable selon votre dossier.

Les loyers LMNP sont-ils mieux intégrés que les revenus fonciers ?

En théorie, non — les banques appliquent le même taux d'abattement (70-80 %). En pratique, certains partenaires spécialisés dans le locatif meublé intègrent les loyers LMNP de façon plus favorable, car la fiscalité LMNP améliore la rentabilité nette.

Si mes revenus locatifs existants dépassent mes mensualités, ma capacité d'emprunt est-elle améliorée ?

Oui. Si vos revenus locatifs actuels (intégrés à 70-80 %) dépassent vos mensualités locatives actuelles, l'excédent améliore votre capacité globale d'emprunt. FOUNDY calcule cet impact lors de la simulation.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Sources : HCSF — Recommandation R-HCSF-2021-1 · Banque de France — Taux crédit locatif T3 2026 · ORIAS