Propriétaire aux revenus variables (primes, commissions) : comment les faire valoir

En bref

Vos primes, vos commissions et vos heures supplémentaires peuvent compter dans un dossier de regroupement de crédits ou de crédit hypothécaire, mais pas comme un salaire fixe. Le prêteur doit vérifier vos ressources sur justificatifs, et il traite à part ce qui n'est pas garanti. Pour les faire valoir, déclarez-les séparément, sur une moyenne prudente de douze mois, et gardez les bulletins qui les prouvent. Le réflexe le plus utile : simuler avec, puis sans vos primes.

Pourquoi une prime ne compte-t-elle pas comme un salaire fixe ?

Un salaire fixe est connu à l'avance. Une prime d'objectifs, une commission ou des heures supplémentaires dépendent de vos résultats, de l'activité de l'entreprise ou du nombre d'heures demandées : elles peuvent baisser d'une année à l'autre.

Avant d'accorder un crédit, le prêteur doit vérifier que vous pouvez le rembourser. Il se renseigne sur vos ressources (revenus, pensions, aides) et sur vos charges (loyer, crédits en cours), et il demande des justificatifs. Chaque établissement décide ensuite quelle part de vos revenus variables il retient.

Le simulateur FOUNDY les range à part, dans la case « Primes et heures supplémentaires », en précisant que les banques les pondèrent différemment d'un salaire fixe. Pour une première estimation, il les additionne en entier à vos autres revenus. C'est un ordre de grandeur, pas une décision : la pondération de chaque établissement s'applique ensuite aux pièces de votre dossier, et le simulateur ne la connaît pas.

Où déclarer chaque revenu dans le simulateur ?

Revenu	Case du simulateur	À savoir
Salaire de base	Revenus nets mensuels	Le montant net perçu chaque mois.
Primes, commissions, heures supplémentaires	Primes et heures supplémentaires	Revenus variables, comptés à part.
Allocations familiales, APL, prime d'activité	Prestations familiales (CAF)	Case distincte et facultative.
Loyers de biens loués	Loyers perçus	Les banques en retiennent 80 %, et les revenus de SCPI ne sont pas comptés.

Comment chiffrer sa part variable ?

Voici une méthode prudente. C'est un conseil de FOUNDY, pas la règle d'un prêteur : chaque établissement applique la sienne.

1. Partez de la fiche de paie de décembre. Elle récapitule le cumul de l'année : elle montre ce que vous avez réellement perçu en primes et en commissions.
2. Séparez le fixe du variable. Ce qui est versé chaque mois pour le même montant se déclare avec votre salaire. Ce qui varie (primes d'objectifs, commissions, heures supplémentaires) va dans la case dédiée.
3. Divisez par douze. Additionnez la part variable de douze mois pleins, puis divisez par douze. Une moyenne annuelle est plus prudente que votre meilleur trimestre.
4. Simulez deux fois. Une fois avec cette moyenne, une fois sans aucune prime.

Quelles pièces prouvent vos primes et vos commissions ?

Pour chaque emprunteur salarié, FOUNDY demande :

• les bulletins de salaire des trois derniers mois, et celui de décembre avec le cumul annuel, même s'il date de plus de trois mois ;
• le dernier avis d'imposition ;
• les relevés bancaires des trois derniers mois, avec les justificatifs des virements exceptionnels supérieurs à 200 €.

Une prime versée par virement séparé apparaît sur vos relevés : gardez le bulletin ou le courrier de l'employeur qui l'explique. Une simulation repose sur vos déclarations ; vos pièces donnent une image plus précise et changent parfois l'issue du dossier.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants de 8 et 11 ans. Julien est cadre commercial en CDI, avec un fixe et des primes ; Camille est cadre en CDI. Ensemble, ils perçoivent 7 000 € nets par mois (3 900 € et 3 100 €). Supposons que 700 € des 3 900 € de Julien soient des primes, en moyenne sur douze mois.

Leur maison est estimée à 360 000 €. Il reste 210 000 € à rembourser sur leur prêt immobilier (1,2 %, 1 050 € par mois), qu'ils veulent garder. Ils ont aussi trois crédits renouvelables (14 000 €, 10 000 € et 8 000 €) et un prêt auto de 18 000 € : 50 000 € d'encours et 1 350 € de mensualités. Leur endettement actuel est de (1 050 + 1 350) / 7 000, soit 34 %.

Leur projet : solder ces quatre crédits et financer 20 000 € de travaux (isolation, cuisine), soit 70 000 € sur 15 ans, en gardant le prêt immobilier. Si le prêteur demande une garantie hypothécaire de 2e rang, c'est-à-dire inscrite après celle du prêt immobilier en cours, le ratio hypothécaire (LTV : le total des prêts garantis divisé par la valeur du bien) serait de (210 000 + 70 000) / 360 000, soit 78 %.

Retirons maintenant toutes les primes : leurs revenus passent à 6 300 € et leur endettement actuel à 38 % (2 400 / 6 300). Dans le simulateur, la liste d'offres pour leur projet reste pourtant la même, avec ou sans primes : leurs primes ne conditionnent pas le résultat. Pour un foyer dans leur situation, c'est la meilleure position, parce que la pondération de chaque prêteur ne peut plus changer l'issue. Pour un autre foyer, plus juste, le même test montre l'inverse : si les offres disparaissent sans les primes, tout dépendra de la pondération du prêteur, et il vaut mieux le savoir avant de déposer le dossier. Pour d'autres exemples de foyers de cadres cumulant des crédits, lisez haut revenu et nombreux petits crédits : faire le ménage.

Les quatre mensualités (1 350 €) seraient remplacées par une seule, étalée sur 15 ans. Si elle est plus basse, l'endettement baisse, mais la durée s'allonge et le coût total peut augmenter : le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Ce que FOUNDY fait de vos primes

Dans le dossier, vos primes figurent dans un champ distinct de votre salaire fixe. Les établissements prêteurs auxquels votre dossier peut être présenté voient donc la part fixe et la part variable, et chacun applique sa propre pondération. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous préparez l'achat de votre résidence principale ou d'un bien locatif en nom propre : FOUNDY ne finance pas ces projets aujourd'hui.
• Vos revenus viennent d'une activité indépendante (BNC, BIC) ou d'une société que vous dirigez : les règles sont différentes, lisez plutôt le rachat de crédit pour un indépendant aux revenus irréguliers ou le crédit pour une profession libérale.
• Votre dossier ne tient que grâce aux primes : le résultat dépendra entièrement de la pondération du prêteur, que le simulateur ne connaît pas.
• Vos primes n'apparaissent ni sur vos bulletins ni sur vos relevés : un revenu qui ne se justifie pas ne peut pas être retenu.

Questions fréquentes

Je suis propriétaire et une grande partie de mon salaire vient de commissions : puis-je regrouper mes crédits ?

Votre dossier peut être étudié. Les commissions sont des revenus non garantis : déclarez-les à part, sur une moyenne de douze mois, et justifiez-les par vos bulletins de salaire (dont celui de décembre) et vos relevés bancaires. L'établissement prêteur applique sa propre pondération, et la décision lui appartient.

Mes primes sont-elles comptées à 100 % ?

Le simulateur les ajoute en entier pour une première estimation. Chaque établissement prêteur applique ensuite sa propre pondération, que le simulateur ne connaît pas : le résultat final peut donc être plus bas. C'est pourquoi il est utile de simuler aussi sans vos primes.

Quels documents prouvent mes primes et mes commissions ?

Vos bulletins de salaire des trois derniers mois et celui de décembre (cumul annuel), votre dernier avis d'imposition et vos relevés bancaires des trois derniers mois. Les virements exceptionnels de plus de 200 € doivent être justifiés, par exemple par le bulletin ou le courrier de l'employeur qui explique la prime.

Mes primes ont baissé cette année : que dois-je déclarer ?

Déclarez la moyenne réelle des douze derniers mois, pas votre meilleure année. Si la baisse est récente, signalez-la à votre conseiller : un dossier honnête évite les mauvaises surprises à l'étude des pièces. La décision d'accorder le crédit appartient au prêteur.

Simulez deux fois, avec puis sans vos primes, dans le simulateur de regroupement de crédits : la simulation est gratuite et sans engagement. Si vous êtes propriétaire et en CDI, lisez aussi pourquoi le profil propriétaire en CDI est le mieux placé pour un rachat de crédit.