SCI IS pour l'immobilier professionnel 2026 — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Pourquoi utiliser une SCI IS pour l'immobilier professionnel ?

La SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS) est la structure la plus courante pour la détention d'immobilier professionnel, car elle offre :

1. Amortissement comptable du bien (sur 25-40 ans) → réduction du résultat imposable
2. IS plafonné à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices (taux réduit PME)
3. Séparation patrimoine professionnel / personnel de l'entrepreneur
4. Transmission simplifiée (cession de parts sans frais de mutation sur le bien)
5. Déductibilité des intérêts du crédit du résultat de la SCI

Mécanisme de la SCI IS pour un bien professionnel

Exemple : Achat d'un local commercial 300 000 € via SCI IS

Paramètre	Valeur
Loyer annuel à l'entreprise locataire	20 000 €
Amortissement annuel (sur 30 ans)	10 000 €/an
Intérêts crédit annuel	10 800 € (crédit 250 000 € à 4,5 %)
Résultat SCI IS avant IS	20 000 − 10 000 − 10 800 = 200 €
IS à payer	~30 € (taux 15 %)

→ Quasi-aucun IS pendant la durée de remboursement du crédit grâce à l'amortissement.

Points de vigilance de la SCI IS

• Plus-value cession : en SCI IS, la plus-value est imposée au taux IS (pas d'abattement pour durée de détention comme pour une personne physique)
• Dividendes : si le gérant prélève des bénéfices, ils sont soumis au PFU (30 %) ou au barème IR
• Irrévocabilité : l'option IS est en principe irrévocable une fois choisie
• Double imposition potentielle : IS à la société + IR/PFU à l'associé sur les dividendes

Financement FOUNDY d'une SCI IS immobilier professionnel

Critère	Conditions
Emprunteur	SCI IS (personne morale)
Documents	Statuts, Kbis, bilans SCI IS (si existante), liasse fiscale
Caution	Gérant/associés principaux
Montant	100 000 € – 5 000 000 €
Durée	15-20 ans
Partenaires	CFCAL (forte expérience SCI IS), My Money Bank

Questions fréquentes (FAQ)

Vaut-il mieux détenir un bien professionnel en nom propre ou en SCI IS ?

Cela dépend du profil fiscal et des objectifs. En nom propre (BNC) : intérêts déductibles du BNC, amortissement non possible. En SCI IS : amortissement disponible, IS (pas IR barème), plus-value IS à la revente. Le choix optimal dépend du TMI de l'entrepreneur, de ses objectifs de transmission et de la durée de détention.

La SCI IS peut-elle emprunter plus facilement qu'un entrepreneur individuel ?

Pas nécessairement. Les banques évaluent la SCI IS sur ses bilans et la caution des associés. Une SCI IS récente (sans bilan) est plus difficile à financer qu'un entrepreneur individuel établi. FOUNDY prépare le dossier pour maximiser les chances d'accord.

FOUNDY accompagne-t-il la création d'une SCI IS pour l'immobilier professionnel ?

FOUNDY se concentre sur la partie financement. Pour la création et la structuration de la SCI IS, FOUNDY recommande un expert-comptable ou un avocat partenaire.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — CGI art. 206 et s. (IS) · Legifrance — Code civil (SCI) · Banque de France · ORIAS