Agriculteur propriétaire de sa maison : séparer la maison d'habitation de l'exploitation

En bref

En principe oui : une hypothèque ne grève que les immeubles que l'acte notarié désigne précisément, et rien n'oblige à y faire entrer les bâtiments d'exploitation ou les terres. Ce qu'il faut régler en premier, c'est la désignation de la maison dans votre titre de propriété et au cadastre, puis l'estimer seule : le notaire dira si cela passe par une division.

Dans le simulateur, un exploitant agricole propriétaire peut faire étudier le regroupement de ses crédits personnels ; la garantie hypothécaire est possible mais ouvre moins de formules que dans d'autres secteurs. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous exploitez en entreprise individuelle et votre maison d'habitation se trouve dans le corps de ferme ou à côté des bâtiments.
• Votre maison est payée, ou il vous reste un prêt immobilier que vous voulez garder.
• Vous avez au moins deux crédits personnels (auto, travaux, consommation, renouvelable).
• Votre bénéfice varie selon les récoltes, les prix ou le climat, mais vos bilans le prouvent.

Que peut-on hypothéquer : la maison seule, ou l'exploitation ?

Le Code civil pose deux règles. L'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié (article 2409). Et, à peine de nullité, cet acte désigne spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles concernés (article 2414). L'hypothèque porte donc sur ce que l'acte nomme : la maison d'habitation, avec son terrain, si elle est identifiée comme telle.

Le point sensible est pratique. Si la maison forme avec les granges et les hangars une seule parcelle ou un seul immeuble dans votre titre, la désigner seule peut demander un travail préalable. C'est une question à poser à votre notaire avant de simuler, et votre conseiller vous le demandera aussi. Dans le simulateur, vous décrivez le bien offert en garantie par sa valeur estimée, son capital restant dû et son rang ; la pièce demandée est une estimation de la valeur vénale, par un notaire ou une agence. Faites estimer la maison seule : ni les bâtiments d'exploitation, ni les terres.

Comment le bénéfice agricole est-il lu ?

Le formulaire demande un revenu net mensuel et, pour un indépendant, la moyenne des trois dernières années : c'est exactement ce que la mauvaise année ou la bonne récolte ne doit pas fausser. Si vous êtes au régime réel, vous pouvez en outre opter pour la moyenne triennale : votre bénéfice imposable est alors la moyenne de l'année et des deux précédentes (l'option exige un régime réel depuis plus de deux ans). Dans ce cas, vos avis d'imposition portent déjà un chiffre lissé. Les pièces d'un exploitant sont celles d'un indépendant : trois derniers avis d'imposition, trois déclarations de résultat ou bilans, attestation à jour des cotisations. Les mois ou les campagnes creuses sont détaillés dans le cas du viticulteur et de ses revenus par campagne.

Le secteur agricole ferme-t-il des portes ?

Un peu. Le simulateur écarte des formules avec hypothèque pour six secteurs, dont l'agriculture ; les formules sans garantie restent ouvertes. Résultat dans l'exemple ci-dessous :

Dossier de l'exemple	Formules sans garantie	Formules avec hypothèque
Maison payée, secteur agriculture	Plusieurs	Une
Maison payée, secteur bâtiment	Les mêmes	Quelques-unes
Maison payée, hypothèque refusée	Les mêmes	Aucune
Prêt immobilier gardé (2e rang), secteur agriculture	Les mêmes	Aucune
Maison payée, estimée 150 000 € ou 60 000 € au lieu de 240 000 €	Les mêmes	Une

Deux lectures : la valeur de la maison seule, même basse, ne change pas la liste de l'exemple, car les crédits à regrouper restent petits par rapport à elle. Et la garantie n'est pas indispensable : les formules sans garantie sont ouvertes avec ou sans hypothèque.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif, sans prénom, car aucune des douze familles de FOUNDY n'est agricole : un exploitant de 50 ans, marié, deux enfants, en entreprise individuelle depuis 15 ans, dont le bénéfice moyen sur trois ans est de 2 800 € nets par mois. Son épouse, salariée en CDI depuis dix ans, gagne 1 800 € : 4 600 € pour le foyer. Leur maison d'habitation, seule, est estimée 240 000 € et elle est payée. Leurs crédits personnels : un prêt auto de 20 000 € (400 €), un prêt personnel de 12 000 € (280 €) et un renouvelable de 8 000 € (220 €), soit 40 000 € et 900 € par mois. Ces chiffres sont des hypothèses.

Leur endettement est de 900 / 4 600, soit 20 %, et il leur reste 3 700 € par mois. Avec une hypothèque de 1er rang, le ratio hypothécaire, c'est-à-dire les dettes garanties rapportées à la valeur du bien, serait de 40 000 / 240 000, soit 17 %. Dans le simulateur, sur 12 ans, plusieurs formules sans garantie sont ouvertes et une avec hypothèque. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet ; une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vos crédits financent l'exploitation (matériel, bâtiments, bétail) : ce ne sont pas des crédits de particulier.
• Votre exploitation est en procédure collective non clôturée : le simulateur ferme alors toutes les formules.
• Votre maison ne peut pas être désignée seule et la division n'est pas envisageable : la garantie hypothécaire sur la maison devient difficile, mais les formules sans garantie restent à étudier.
• Vous n'avez qu'un seul crédit à regrouper : plusieurs formules exigent au moins deux crédits.
• Vous voulez financer l'achat de terres ou de bâtiments : FOUNDY ne finance pas les projets professionnels par un crédit hypothécaire.

Questions fréquentes

Ma maison est dans le corps de ferme : puis-je la donner en garantie sans les bâtiments d'exploitation ?

En principe oui : l'hypothèque ne porte que sur les immeubles que l'acte notarié désigne précisément (Code civil, articles 2409 et 2414). Si la maison n'est pas identifiée seule dans votre titre ou au cadastre, le notaire dira si une division est nécessaire avant d'hypothéquer.

Quelle valeur dois-je indiquer : la maison ou toute la propriété ?

La maison d'habitation seule, estimée par un notaire ou une agence, sans les bâtiments d'exploitation ni les terres. C'est ce bien qui serait offert en garantie.

Mon bénéfice agricole change beaucoup d'une année à l'autre : quel revenu saisir ?

La moyenne de vos trois dernières années, comme le formulaire le suggère pour un indépendant. Elle doit se retrouver dans vos avis d'imposition et vos bilans ; une option pour la moyenne triennale, possible au régime réel, produit déjà un bénéfice lissé.

L'agriculture est-elle un secteur exclu pour un regroupement de crédits ?

Non : dans le simulateur, le secteur agricole ferme seulement quelques formules avec hypothèque, et les formules sans garantie restent ouvertes. Un établissement peut avoir sa propre politique, que le simulateur ne connaît pas.

Puis-je regrouper mes crédits sans mettre ma maison en garantie ?

Oui : dans l'exemple, les formules sans garantie sont les mêmes avec ou sans hypothèque. Si vous refusez l'hypothèque, indiquez-le dans la simulation pour que la liste soit juste.

Pour voir ce que votre bénéfice moyen, votre ancienneté et la valeur de votre maison ouvrent, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement, et un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

Pour aller plus loin, voyez toutes les situations d'artisans, de commerçants et d'indépendants propriétaires, toutes les situations liées au bien en garantie et la liste des documents d'un dossier de propriétaire ; le principe général est dans regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier.