Le bien en garantie : copropriété, indivision, SCI, zone rurale, résidence secondaire

En bref

Un regroupement ou un crédit hypothécaire de trésorerie peut être garanti par une hypothèque sur votre bien. Le type de bien et la façon dont vous le détenez décident de ce qui est possible : une maison ou un lot de copropriété en pleine propriété ouvre le plus de formules ; l'indivision, l'usufruit et la SCI réduisent le choix, et la SCI le ferme presque entièrement. Le ratio hypothécaire, c'est-à-dire le rapport entre les sommes garanties et la valeur du bien, ferme ensuite les formules une à une.

Cette page classe les situations, résume ce que lit le simulateur puis renvoie vers une page par cas. Un regroupement garanti par une hypothèque relève du crédit immobilier et passe devant notaire. La décision appartient au prêteur.

Ce que les établissements prêteurs regardent pour le bien donné en garantie

Bien ou détention	Ce qu'observe le simulateur
Pleine propriété d'une maison ou d'un lot de copropriété	Référence : formules avec et sans garantie
Indivision	Moins de formules : plusieurs exigent la pleine propriété ; l'hypothèque demande l'accord de tous les indivisaires
Usufruit ou nue-propriété	Moins de formules : plusieurs excluent le démembrement
Bien détenu par une SCI	La plupart des formules avec hypothèque se ferment ; quelques formules sans garantie restent
Résidence secondaire ou bien loué	Aucun changement dans la liste des formules du regroupement ; le ratio, lui, se calcule sur la valeur de ce bien
Corse ou outre-mer	Beaucoup de formules se ferment ; en outre-mer, il ne reste que des formules sans garantie
Commune rurale, Paris, Alsace, DPE	Ce ne sont pas des critères du simulateur : la valeur retenue décide
Ratio hypothécaire	Plafonné de 70 à 100 % selon la formule et le rang de l'hypothèque ; aucune garantie au-delà de 100 %

Le rang dépend de la date d'inscription : le prêt immobilier que vous gardez est déjà garanti, la nouvelle hypothèque passe alors en second rang, ce qui ferme plus tôt certaines formules. Voici l'effet du ratio, pour une famille dont le bien vaut 300 000 € et dont les sommes garanties atteignent 184 000 €.

Valeur retenue du bien	Ratio	Formules avec hypothèque en 2e rang	En 1er rang
300 000 €	61 %	Plusieurs	Plusieurs
220 000 €	84 %	Une seule	Plusieurs
200 000 €	92 %	Aucune	Deux
180 000 €	102 %	Aucune	Aucune

Pour le montant maximal selon la valeur, voyez rachat de crédit avec garantie : jusqu'à quel montant selon la valeur du bien. Pour le cadre, le guide complet du rachat de crédit et regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier à taux bas.

Toutes les situations

Copropriété

• Appartement en copropriété : le regroupement avec hypothèque est-il possible.
• Charges de copropriété impayées : peut-on les intégrer à un regroupement.
• Charges de copropriété en hausse après un achat récent : refaire son budget.
• Les charges de copropriété sont-elles retenues dans le reste à vivre.
• Travaux votés en assemblée : financer sa quote-part sans crédit conso.
• Copropriété en difficulté ou travaux lourds : la valeur du lot en garantie.
• Dernier étage sans ascenseur : la liquidité du bien dans la garantie.
• Appartement en copropriété à 75 ans : le prêt viager hypothécaire est-il possible.

Indivision, SCI et famille

• Hypothéquer la moitié d'une maison quand on est deux propriétaires.
• Maison en indivision 50/50 entre concubins : la solidarité des deux sur les crédits.
• Veuf en indivision avec ses enfants : un prêt sur la maison est-il possible.
• Racheter la part de son frère dans la maison des parents.
• Prêt viager hypothécaire en indivision avec un frère.
• Maison détenue par une SCI familiale : la donner en garantie d'un regroupement personnel.
• Racheter les parts d'un frère dans la SCI familiale qui détient la maison.
• Financer un bien via une SCI à l'IS : avantages et montage.

Valeur et nature du bien

• Zone rurale : la valeur du bien suffit-elle pour une garantie.
• Agriculteur propriétaire : séparer la maison d'habitation de l'exploitation.
• Ancien agriculteur retraité : une petite pension et une maison de famille à valoriser.
• Maison ancienne en pierre : ce que l'expertise retient de sa valeur.
• Maison d'architecte ou atypique : pourquoi l'expertise décote.
• Grand terrain divisible : la valeur d'une parcelle constructible.
• Maison inscrite aux monuments historiques : valeur, contraintes de travaux et garantie.
• Servitude de passage ou mitoyenneté : l'effet sur la valeur retenue.
• Maison en zone inondable : cela change-t-il sa valeur de garantie.
• Assainissement individuel non conforme : peut-on quand même hypothéquer.
• Mise aux normes d'une fosse septique : un budget imposé.
• Extension faite sans permis : compte-t-elle dans la valeur retenue.
• Maison avec une chambre louée : un prêt hypothécaire reste-t-il possible.
• Loyers d'un petit studio loué : comptent-ils dans les revenus.

Plusieurs biens et résidence secondaire

• Deux biens, un seul en garantie : résidence principale ou secondaire, lequel donner.
• Crédit hypothécaire sur résidence secondaire : utiliser son bien de vacances.
• Résidence secondaire à vendre : solder les crédits avec le prix ou regrouper.
• Travaux dans une résidence secondaire : la résidence principale en garantie.
• Logement et locatif : regrouper sans toucher aux deux prêts immobiliers.

Territoires, titre et hypothèques déjà inscrites

• Maison en Corse : régulariser le titre de propriété avant la garantie.
• Maison en Alsace-Moselle : hypothèque et livre foncier.
• Maison en outre-mer : garantie, assurance et titre.
• Titre de propriété égaré : en obtenir une copie pour monter son dossier.
• Hypothèque de troisième rang : prêt immobilier et PTZ déjà garantis.
• Hypothèque ancienne jamais radiée : la lever avant de donner la maison en garantie.
• Qui paie l'estimation de la maison quand elle sert de garantie.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Franck et Valérie, 49 et 47 ans, mariés, deux enfants. Franck est plombier chauffagiste à son compte (3 200 € nets en moyenne), Valérie assistante de direction en CDI (1 900 €) : 5 100 €. Leur maison est estimée 300 000 € ; il leur reste 140 000 € de prêt immobilier à 1,1 % (870 € par mois) et 44 000 € de crédits conso (1 030 € par mois), soit un endettement de 37 % et un ratio hypothécaire de 61 %.

Dans le simulateur, si Franck est l'emprunteur principal, seules des formules sans garantie sont ouvertes, quelle que soit la détention du bien. Si Valérie, salariée, est l'emprunteuse principale (hypothèse), des formules avec hypothèque apparaissent : en indivision ou en usufruit, il en reste moins ; si la maison appartenait à une SCI, une seule resterait. Et si la valeur retenue tombait à 220 000 € (ratio de 84 %), une seule formule avec hypothèque resterait en second rang. Pour la mensualité et l'exemple représentatif complet, le simulateur fait le calcul.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre bien est en indivision et un indivisaire refuse l'hypothèque : elle suppose l'accord de tous.
• Le ratio hypothécaire dépasse 100 % : aucune garantie n'est étudiée, seules des formules sans garantie restent.
• Votre bien est en Corse ou outre-mer : beaucoup de formules sont fermées, voyez la page dédiée avant de monter le dossier.
• Votre projet est professionnel : un crédit hypothécaire ne le finance pas aujourd'hui.

Questions fréquentes

Ma maison est en indivision et en zone rurale : peut-elle servir de garantie à un regroupement ?

La zone rurale n'est pas un critère du simulateur : la valeur retenue compte. L'indivision réduit le nombre de formules, car plusieurs exigent la pleine propriété, et l'hypothèque demande l'accord de tous les indivisaires.

Ma maison appartient à une SCI : puis-je la donner en garantie de mon crédit personnel ?

Dans le simulateur, la plupart des formules avec hypothèque se ferment. Il faut en outre l'accord de la société, selon ses statuts, qui peuvent limiter les pouvoirs du gérant. Voyez la page dédiée à la SCI familiale.

Un appartement en copropriété peut-il être hypothéqué ?

Oui : le lot réunit partie privative et quote-part de parties communes. Si vous devez des charges, le syndic dispose d'une hypothèque légale qui peut passer devant celle d'un nouveau prêteur.

Une résidence secondaire peut-elle être donnée en garantie ?

Dans nos essais, déclarer l'usage « résidence secondaire » ne change pas la liste des formules du regroupement. Le ratio se calcule sur la valeur du bien donné en garantie, qui peut être plus basse que celle de la résidence principale.

Mon bien est en Corse ou outre-mer : les prêteurs le refusent-ils ?

Beaucoup de formules sont fermées : dans le simulateur, la plupart des formules du regroupement refusent la Corse ou l'outre-mer, et en outre-mer seules des formules sans garantie restent. Des pages détaillent chaque territoire.

À partir de quel ratio le prêteur refuse-t-il l'hypothèque ?

Le plafond va de 70 à 100 % selon la formule et le rang, et aucune garantie n'est étudiée au-delà de 100 %. Il se ferme plus tôt en second rang qu'en premier.

Pour savoir ce que votre bien ouvre, lancez la simulation de rachat de crédit : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Retrouvez le cadre complet dans l'espace rachat de crédit propriétaire.