Appartement en copropriété : le regroupement de crédits avec hypothèque est-il possible ?

En bref

Oui, un appartement en copropriété peut garantir un regroupement de crédits : l'hypothèque porte sur votre lot, c'est-à-dire votre partie privative et la quote-part de parties communes qui lui est attachée. La copropriété elle-même ne ferme aucune offre dans le simulateur.

Ce qui décide, c'est la valeur estimée du lot comparée à ce que vous devez déjà, la manière dont vous détenez le bien et le montant à regrouper. La décision appartient au prêteur.

Un lot de copropriété peut-il être hypothéqué ?

Dans une copropriété, la propriété de l'immeuble est répartie par lots. Chaque lot associe une partie privative (votre appartement, parfois une cave ou un parking) et une quote-part des parties communes, indissociables (loi du 10 juillet 1965, articles 1 à 5). Tous les droits réels immobiliers qui sont dans le commerce peuvent être hypothéqués (article 2388 du Code civil) : un lot de copropriété s'hypothèque donc comme une maison.

L'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié, et l'acte désigne précisément les immeubles concernés (articles 2409 et 2414 du Code civil). Si votre cave ou votre parking forment des lots distincts, ils doivent figurer dans l'acte pour être couverts. Votre titre de propriété complet, que FOUNDY demande pour un dossier avec garantie, décrit vos lots. Voir aussi l'hypothèque conventionnelle.

Copropriété ou indivision : quelle différence pour le prêteur ?

La copropriété décrit l'immeuble : plusieurs lots, un syndicat, des parties communes. L'indivision décrit la façon d'être propriétaire : plusieurs personnes détiennent ensemble le même bien, chacune avec une quote-part. Les deux peuvent se cumuler : un appartement en copropriété acheté à deux, entre concubins ou partenaires pacsés, peut être détenu en indivision.

Cela compte pour l'hypothèque. En indivision, elle est un acte de disposition (comme une vente, elle engage le bien lui-même) et demande l'accord de tous les indivisaires, c'est-à-dire de toutes les personnes qui détiennent le bien ensemble (article 815-3 du Code civil et notaires de Paris). Le simulateur vous demande d'ailleurs comment vous détenez le bien, et la réponse ferme certaines offres :

Mode de détention	Effet dans le simulateur
Pleine propriété	Aucune offre n'est écartée pour ce motif.
Indivision	Les offres qui exigent la pleine propriété ne sont plus proposées. Des offres avec et sans hypothèque restent possibles.
Société civile immobilière (SCI)	Une partie des offres, avec ou sans hypothèque, se ferme.
Usufruit ou nue-propriété	Une partie des offres se ferme, notamment des offres sans hypothèque.

La valeur du lot compte-t-elle plus que la copropriété ?

Le ratio hypothécaire, ou LTV (loan to value), est le total des dettes garanties par le bien divisé par sa valeur : le capital à regrouper, plus le capital restant dû du prêt immobilier que vous gardez, le tout divisé par la valeur du lot. Le simulateur le calcule sur la valeur estimée par un notaire ou une agence, que vous saisissez, et non sur le prix d'achat. Voir le calcul de la LTV.

Chaque établissement fixe son propre ratio maximal et son propre montant minimum. Voici les repères généraux que lit le simulateur, en plus des autres critères de chaque prêteur (revenus, endettement, âge) :

Critère	Repère général
Ratio hypothécaire maximal	Entre 70 % et 100 % environ selon l'établissement, plus bas au 2e rang chez certains.
Montant minimal de l'opération	À partir de 22 000 € environ ; 30 000 € et davantage chez d'autres établissements.
Durée	Jusqu'à 25 ans avec une garantie hypothécaire.

Votre prêt immobilier en cours change-t-il la donne ?

Oui, par le rang de l'hypothèque, c'est-à-dire l'ordre dans lequel les prêteurs sont remboursés si le bien est vendu de force : le 1er rang est servi en premier. L'offre de votre prêt immobilier précise la garantie retenue : une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers (la garantie légale du prêteur qui finance l'achat) ou une caution (ANIL). Les deux premières grèvent le bien ; la caution engage un organisme ou une personne, pas le logement (notaires). Si la banque de votre prêt a pris une hypothèque, un nouveau prêteur serait au 2e rang ; avec une caution, le 1er rang est disponible.

Le simulateur vous demande le capital restant dû du prêt que vous gardez et le rang disponible. Le 2e rang a deux effets visibles : le ratio hypothécaire maximal baisse chez certains établissements, et certaines offres exigent le 1er rang et ne sont plus proposées. Voir 1er et 2e rang hypothécaire et le rachat de crédit en 2e rang.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Lucas et Inès, 30 et 29 ans, pacsés, attendent leur premier enfant. Leur appartement de trois pièces, acheté en 2021, est estimé à 210 000 € et leurs revenus nets mensuels atteignent 4 150 €. Il leur reste 170 000 € à rembourser sur leur prêt immobilier, à 1,3 %, avec une mensualité de 760 €. Ils ont trois crédits à la consommation : un prêt auto de 12 000 €, un prêt personnel de 7 000 € et un crédit renouvelable de 4 500 €, soit 23 500 € et 620 € de mensualités. Leur endettement actuel est de 33 % : (760 + 620) ÷ 4 150. Ils veulent retrouver de la marge avant la naissance, sans toucher à leur prêt à 1,3 %. Ayant acheté à deux, on suppose leur appartement détenu en indivision : cela ne change pas les offres qui ressortent pour eux.

• Crédits repris : les trois crédits à la consommation (23 500 €).
• Prêt immobilier : gardé.
• Garantie : une hypothèque de 2e rang est envisagée.
• Durée envisagée : 12 ans.
• Ratio hypothécaire : (23 500 + 170 000) ÷ 210 000, soit 92 %.

À 92 %, le ratio dépasse le plafond de plusieurs offres hypothécaires, et celles qui l'acceptent demandent une opération plus importante que les 23 500 € à regrouper. Dans le simulateur, aucune offre hypothécaire ne ressort pour eux, mais des offres sans hypothèque ressortent. Ce n'est ni l'appartement ni la copropriété qui ferme la voie hypothécaire, c'est le ratio.

Pour la rouvrir, il faudrait ramener le ratio à 85 % environ, soit une estimation de l'appartement à 227 700 € environ (193 500 ÷ 0,85), 8 % de plus que l'estimation actuelle : à ce niveau, une première offre hypothécaire ressort. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre ratio hypothécaire dépasse 85 % et votre opération est inférieure à 30 000 € : aucune offre hypothécaire ne ressort, comme pour Lucas et Inès. Sous 22 000 €, aucune offre hypothécaire ne démarre, quel que soit le ratio. Les offres sans hypothèque restent à étudier.
• Votre bien est détenu par une SCI : une partie des offres, avec ou sans hypothèque, se ferme.
• Votre bien est situé en Corse ou en outre-mer : plusieurs offres hypothécaires l'excluent.
• Vous ne souhaitez pas d'hypothèque : répondez non à la question du simulateur, qui ne présentera que des offres sans garantie.

Questions fréquentes

Je suis propriétaire d'un appartement en copropriété : puis-je faire un regroupement de crédits avec hypothèque ?

Oui, sur le principe : un lot de copropriété peut être hypothéqué comme une maison. Le simulateur ne vous demande pas si le bien est un appartement ou une maison ; il lit la valeur estimée, le capital restant dû du prêt que vous gardez, le rang, le mode de détention et la localisation. La décision appartient au prêteur.

Mon appartement est en indivision avec mon partenaire pacsé : est-ce un obstacle ?

Pas en soi, mais l'hypothèque est un acte de disposition : elle demande l'accord de tous les indivisaires, donc la signature des deux. Dans le simulateur, l'indivision ferme les offres qui exigent la pleine propriété ; des offres avec et sans hypothèque restent possibles.

À partir de quel montant un regroupement hypothécaire est-il possible ?

À partir de 22 000 € environ, selon l'établissement ; d'autres demandent 30 000 € et davantage. En dessous de 22 000 €, seules les offres sans hypothèque sont à étudier. Le ratio hypothécaire maximal varie lui aussi selon l'établissement et le rang de l'hypothèque.

L'estimation de mon appartement compte-t-elle plus que son prix d'achat ?

Oui : le simulateur calcule le ratio hypothécaire sur la valeur estimée par un notaire ou une agence, que vous saisissez, et non sur le prix payé. Pour 193 500 € de dettes, une estimation de 210 000 € donne un ratio de 92 %, une estimation de 230 000 € un ratio de 84 %. Dans le second cas, une première offre hypothécaire ressort ; dans le premier, aucune.

Tester votre appartement dans le simulateur

Pour savoir si votre lot ouvre la voie hypothécaire, lancez la simulation gratuite avec l'estimation de votre appartement et le capital restant dû de votre prêt. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées et présente votre dossier aux établissements prêteurs auxquels il peut l'être. Pour le bien, le dossier comprend notamment votre titre de propriété complet, votre dernière taxe foncière, l'estimation de sa valeur et votre attestation d'assurance habitation. La décision appartient au prêteur. Les frais d'acte notarié sont détaillés dans notre article sur les frais de notaire d'un crédit hypothécaire.