Hypothèque ou caution : quelle garantie pour un regroupement de crédits de propriétaire ?

En bref

Pour regrouper ses crédits quand on est propriétaire, l'hypothèque est la garantie qui ouvre le plus de possibilités : elle passe obligatoirement par un notaire et permet les durées les plus longues, jusqu'à 25 ans. La caution, sans notaire, n'apparaît dans le simulateur que pour les regroupements importants. À côté, des offres sans aucune garantie existent, mais plus courtes, le plus souvent 15 ans.

Vous ne choisissez pas librement : chaque offre vient avec sa propre garantie, et ce sont le montant, la durée et la valeur de votre bien qui décident de celles que votre dossier ouvre.

Quelle différence concrète entre hypothèque et caution ?

L'hypothèque est une garantie prise sur votre logement, que vous continuez à occuper (Code civil, article 2385). La caution est l'engagement d'un organisme qui s'oblige envers le prêteur à payer votre dette si vous ne la payez pas (article 2288).

Critère	Hypothèque	Caution
Notaire	Obligatoire : l'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié (article 2409)	Pas d'acte notarié dans l'offre avec caution du simulateur
Coût d'entrée	Environ 1,5 % à 2 % du crédit selon le site des notaires (honoraires, taxes, formalités)	Une contribution à un fonds mutuel de garantie et une commission ; la plupart des organismes rendent une partie de la contribution à l'échéance, sans incident de paiement

Avec une hypothèque, le regroupement relève des règles du crédit immobilier (article L314-12 du Code de la consommation) : vous ne pouvez accepter l'offre que dix jours après l'avoir reçue (article L313-34).

Que devient la garantie si je rembourse avant le terme ou si je ne peux plus payer ?

Situation	Hypothèque	Caution
Remboursement anticipé ou vente	Mainlevée à faire constater par acte notarié (article 2436), avec des frais	Aucune inscription sur le logement, donc rien à lever
Vous cessez de payer	Le prêteur peut obtenir la saisie et la vente du logement	L'organisme paie le prêteur, puis se retourne contre vous (articles 2308 et 2309) et peut engager une saisie du bien

La mainlevée est l'acte par lequel le prêteur accepte que l'hypothèque soit radiée (voir rembourser par anticipation et obtenir la mainlevée). Dans les deux cas, ne plus payer peut finir par la vente du logement : la caution protège le prêteur, pas l'emprunteur.

Peut-on choisir librement sa garantie ?

Pas librement. Chaque établissement prêteur construit son offre avec sa garantie, et le simulateur ne retient que les offres que votre dossier remplit : vous choisissez parmi elles. Voici les repères généraux observés, tous établissements confondus.

Repère	Sans garantie	Hypothèque	Caution
Durée la plus longue	Le plus souvent 15 ans, 20 ans au plus	Jusqu'à 25 ans	20 ans au plus
Montant à partir duquel des offres existent	Quelques milliers d'euros	Une vingtaine de milliers d'euros	Regroupements importants
Notaire	Non	Oui	Non

Le ratio hypothécaire, ou LTV, rapporte le capital du regroupement, plus le capital restant dû du prêt immobilier que vous gardez, à la valeur du bien. Son maximum varie selon l'établissement et le rang de l'hypothèque, et aucune offre avec garantie ne finance un ratio supérieur à 100 %. Le taux d'endettement après opération, lui, est le plus souvent plafonné à 45 %. Voir comment se calcule le ratio hypothécaire.

Deux conséquences. Au-delà de 20 ans, seule l'hypothèque reste ouverte. Et la caution est réservée aux regroupements importants : en dessous, il faut choisir entre l'hypothèque et l'absence de garantie. Elle suppose en plus qu'une part notable de crédits à la consommation soit reprise, et que le prêt immobilier ne représente pas l'essentiel du regroupement.

Le simulateur vous demande si vous voulez garantir le prêt par une hypothèque (oui, non ou à étudier). Répondez « à étudier » si vous hésitez : il garde alors toutes les offres.

Que change un prêt immobilier que l'on garde ?

Le rang d'une hypothèque fixe l'ordre dans lequel les créanciers sont payés sur le prix de vente du logement ; il dépend de la date d'inscription (article 2418). Si votre prêt immobilier est garanti par une hypothèque, sa banque garde le premier rang et le prêteur du regroupement passe en deuxième rang. Certains établissements deviennent alors nettement plus prudents sur le ratio hypothécaire, d'autres ne changent rien. Voir l'hypothèque de second rang.

La caution ne dépend pas du rang. Et si votre prêt immobilier est garanti par une caution plutôt que par une hypothèque, aucune hypothèque n'est inscrite sur votre bien : le premier rang est libre.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants. Ils gagnent 3 900 € et 3 100 € nets par mois, soit 7 000 €. Leur maison est estimée 360 000 €. Il leur reste 210 000 € à rembourser sur leur prêt immobilier à 1,2 % (1 050 € par mois) : ils veulent le garder. Ils ont par ailleurs trois crédits renouvelables (14 000 €, 10 000 € et 8 000 €, soit 960 € par mois) et un prêt auto de 18 000 € (390 € par mois), soit 50 000 € d'encours et 1 350 € par mois. Leur taux d'endettement est de (1 050 + 1 350) / 7 000 = 34 %. Leur projet : solder ces quatre crédits et financer 20 000 € de travaux (isolation et cuisine).

L'opération reprendrait donc 70 000 € dans un crédit unique, sur une durée envisagée de 15 ans (180 mois), le prêt à 1,2 % restant en place. Le ratio hypothécaire serait de (70 000 + 210 000) / 360 000 = 78 %.

Dans le simulateur, ce dossier ouvre des offres sans garantie et des offres avec hypothèque de deuxième rang. Il n'ouvre pas de caution : 70 000 € est un montant trop faible pour ces offres. À 78 %, certaines offres avec hypothèque sont aussi fermées, parce que leur ratio hypothécaire maximal est plus bas en deuxième rang.

À 15 ans, une garantie n'est donc pas indispensable à leur dossier. Choisir l'hypothèque ajouterait un acte notarié et des frais d'environ 1 050 à 1 400 € (1,5 % à 2 % de 70 000 €, selon les notaires), et ne se justifierait que si l'offre correspondante coûte moins cher au total. Une mensualité plus légère s'obtient en allongeant la durée, ce qui peut augmenter le coût du crédit : le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet de chaque offre.

Comment se déroule un dossier avec garantie ?

1. Vous faites la simulation en ligne, gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.
2. Vous réunissez les pièces ; pour une garantie sur le bien, le titre de propriété complet et une estimation de sa valeur par un notaire ou une agence.
3. Votre dossier est présenté aux établissements prêteurs auxquels il peut être présenté.
4. Avec une hypothèque, vous recevez l'offre, vous attendez dix jours avant de l'accepter, puis l'hypothèque est constituée chez le notaire.

Des frais d'intermédiation peuvent s'appliquer ; ils sont convenus par écrit avant tout travail sur votre dossier, et aucune somme n'est perçue avant le versement des fonds.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous empruntez un montant modeste et voulez éviter le notaire : le simulateur n'ouvre pas de caution, regardez les offres sans garantie.
• Il vous faut plus de 20 ans : sans hypothèque, aucune offre du simulateur ne le permet.
• Vous comptez vendre dans quelques années : l'hypothèque suppose une mainlevée avec des frais, que les offres sans garantie évitent.
• Votre ratio hypothécaire dépasse 100 % : aucune offre avec garantie ne le finance, seules restent des offres sans garantie.
• Votre bien est détenu en SCI, en usufruit ou en nue-propriété : l'éventail se réduit nettement et le dossier est étudié au cas par cas. Ce n'est pas la situation décrite ici.

Questions fréquentes

Puis-je choisir une caution plutôt qu'une hypothèque pour regrouper mes crédits ?

Pas librement. Dans le simulateur, les offres avec caution sont réservées aux regroupements importants, sur des durées moins longues qu'avec une hypothèque et sous conditions de ratio hypothécaire. En dessous, il reste l'hypothèque ou l'absence de garantie.

Combien coûte une hypothèque pour regrouper 70 000 € de crédits ?

Pour un crédit immobilier garanti par hypothèque, le site des notaires évalue l'ensemble (honoraires, contribution de sécurité immobilière, taxe de publicité foncière, formalités) à environ 1,5 % à 2 % du crédit, soit 1 050 à 1 400 € pour 70 000 €. C'est un ordre de grandeur pour un regroupement : le montant exact dépend de l'acte.

Je garde mon prêt immobilier à 1,2 % : quelle garantie pour regrouper mes crédits conso ?

Une hypothèque de deuxième rang, derrière celle de la banque de votre prêt, ou une offre sans garantie ; pour un regroupement important, une caution entre aussi dans la comparaison. Le ratio hypothécaire additionne le regroupement et le capital restant dû du prêt gardé, et son maximum varie selon l'établissement.

Que devient l'hypothèque si je rembourse mon regroupement avant la fin ?

Elle reste inscrite sur votre bien tant qu'on n'en demande pas la radiation : pour la lever avant l'échéance, par exemple pour vendre, il faut une mainlevée, constatée par acte notarié, avec des frais. À l'échéance normale, l'inscription s'éteint d'elle-même, un an après le dernier remboursement, selon le site des notaires.

Faire le point avec le simulateur

Pour savoir quelle garantie votre dossier ouvre, lancez la simulation de regroupement de crédits.