Financement immeuble de rapport 2026

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble entier acheté à des fins d'investissement locatif, comprenant plusieurs logements (appartements, studios, local commercial...). L'investisseur est propriétaire de l'ensemble de l'immeuble (pas d'autres copropriétaires).

Avantages :

• Prix d'achat au m² souvent inférieur aux appartements à l'unité
• Contrôle total (décisions de travaux sans AG de copropriété)
• Loyers mutualisés (vacance partielle = revenu partiel maintenu)
• Optimisable fiscalement (SCI IS, LMNP si meublé, démembrement)

Rendements typiques (immeuble de rapport 2026)

Localisation	Prix indicatif	Rendement brut
Ville de province < 30 000 hab.	150 000 – 400 000 €	8 – 12 %
Ville moyenne (30 000 – 100 000 hab.)	300 000 – 800 000 €	6 – 9 %
Grande ville (Lyon, Bordeaux, Lille)	500 000 – 2 M€	4 – 6 %
Douai / Lens / Arras (Nord-Pas-de-Calais)	200 000 – 500 000 €	8 – 12 %

Financement crédit d'un immeuble de rapport via FOUNDY

Paramètre	Conditions typiques
Montant	100 000 € – 3 000 000 €
Durée	15-25 ans
Apport	10-20 % recommandé (financement à 100 % difficile au-delà de 500 000 €)
Taux 2026	3,70 % – 4,50 % selon profil et montant
Garantie	Hypothèque sur l'immeuble + caution personnelle
Intégration loyers	70-80 % des loyers actuels déclarés

Structure de détention recommandée

Pour un immeuble de rapport > 300 000 € :

• SCI IS : amortissement du bien + IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices)
• LMNP si meublé : amortissement en nom propre + BIC nuls pendant la durée du crédit
• SCI IR avec déficit foncier : si travaux importants, déficit imputable sur revenu global (10 700 €/an)

Questions fréquentes (FAQ)

Un immeuble de rapport peut-il être financé à 100 % sans apport ?

Pour les montants < 300 000 € avec un excellent profil (fonctionnaire, CDI solide, propriétaire déjà), certains partenaires FOUNDY (CFCAL, My Money Bank) peuvent financer à 100 %. Pour les montants plus élevés, un apport de 10-20 % est généralement demandé.

FOUNDY peut-il financer l'immeuble ET les travaux de rénovation ?

Oui. Le crédit peut inclure le prix d'achat + le montant des travaux dans un seul financement. FOUNDY structure le déblocage conditionnel des fonds travaux (libérés en plusieurs fois selon l'avancement du chantier).

Combien d'appartements minimum pour qu'un ensemble soit considéré comme un immeuble de rapport ?

Il n'y a pas de minimum légal. Même un immeuble de 2 appartements (duplex ou maison divisée) est considéré comme un immeuble de rapport. En pratique, les banques traitent les ensembles de 3 logements et plus comme des dossiers d'investissement locatif multi-unités.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance - Code civil (SCI) · Banque de France - Taux crédit locatif T3 2026 · ORIAS