Financer des SCPI via une SCI : est-ce possible et avantageux ?

Nombreux sont les investisseurs qui détiennent leurs SCPI via une Société Civile Immobilière (SCI). Financer ces parts à crédit via la SCI offre des avantages spécifiques mais aussi des contraintes. Tour d'horizon complet.

Peut-on financer des SCPI à crédit via une SCI ?

Oui, une SCI peut contracter un crédit pour acquérir des parts de SCPI. Les conditions sont globalement les mêmes que pour une personne physique, avec quelques spécificités :

• Les associés doivent souvent se porter caution personnelle du crédit SCI
• La SCI doit avoir des statuts solides et être immatriculée
• Les bilans de la SCI (si elle a une activité existante) sont analysés
• Certains organismes refusent les SCI récemment créées (< 2 ans)

SCI à l'IR vs SCI à l'IS : un choix crucial

SCI à l'IR (régime par défaut)

• Les dividendes SCPI remontent aux associés et sont imposés à leur TMI personnelle
• Les intérêts d'emprunt de la SCI sont déductibles des revenus fonciers des associés
• Fonctionnement fiscal proche de la détention en nom propre
• Transmission facilitée par la démultiplication des parts de SCI

SCI à l'IS

• Les dividendes sont imposés à l'IS (15 % sur les premiers 42 500 €, 25 % au-delà)
• Amortissement des parts SCPI possible → réduction de la base imposable
• Plus-values imposées à la sortie (pas d'abattement pour durée de détention)
• Idéal pour réinvestir les flux plutôt que les distribuer

La SCI à l'IS convient aux investisseurs qui n'ont pas besoin des revenus immédiats et souhaitent capitaliser à long terme.

Avantages de la SCI pour financer des SCPI

• Transmission patrimoniale : donner des parts de SCI permet de transmettre indirectement les SCPI avec des abattements fiscaux (pacte Dutreil, donation-partage)
• Mutualisation : plusieurs associés (conjoint, enfants) contribuent au financement et à la détention
• Séparation du patrimoine : les SCPI sont isolées du patrimoine personnel
• Capacité d'emprunt accrue : les revenus des associés s'additionnent pour le dossier de crédit

Les pièges à éviter

• Frais de création et de gestion : frais d'immatriculation, comptabilité annuelle, AGO obligatoire comptez 500-1 500 €/an
• Fiscalité à la sortie (SCI IS) : la plus-value sur cession de parts est soumise à l'IS, sans abattement pour durée de détention
• Refus de certains organismes : moins de partenaires acceptent les SCI que les personnes physiques

Quel régime choisir ?

La SCI à l'IR est préférable si vous souhaitez percevoir des revenus réguliers et bénéficier de la déduction des intérêts à votre TMI. La SCI à l'IS convient si vous souhaitez réinvestir les flux et préparer une transmission familiale.

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Article rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance