PER ou SCPI à crédit pour compléter sa retraite : le coût net d'un euro placé

En bref

Un PER réduit votre impôt dès l'année du versement, à hauteur de votre tranche, mais l'argent reste bloqué jusqu'à la retraite et sera imposé à la sortie. Une SCPI à crédit ne réduit pas l'impôt à l'entrée : elle crée une dette, vise des revenus complémentaires imposés, et ne s'envisage que sur dix à vingt ans. Le calcul se joue donc sur votre tranche d'imposition d'aujourd'hui, celle que vous aurez à la retraite, et votre horizon.

La décision de financer un crédit SCPI appartient au prêteur ; cette page donne la méthode de comparaison, sans promesse de rendement.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes salarié, souvent cadre, avec un revenu confortable et un impôt sur le revenu qui compte dans votre budget.
• Vous pensez à votre retraite et hésitez entre un produit d'épargne retraite et de l'immobilier papier financé par un prêt.
• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous avez déjà des mensualités à payer.
• Vous pouvez mettre de côté quelques centaines d'euros par mois, mais pas immobiliser tout votre capital.

Combien coûte vraiment 1 000 € placés dans chaque solution ?

Le barème de l'impôt sur le revenu applicable aux revenus de 2025 comprend des tranches à 11 % (de 11 601 à 29 579 € par part), 30 % (jusqu'à 84 577 €), 41 % (jusqu'à 181 917 €) et 45 % au-delà. Voici l'effet de 1 000 € dans chaque solution selon votre tranche marginale.

Pour 1 000 €	Tranche à 11 %	Tranche à 30 %	Tranche à 41 %
PER : économie d'impôt l'année du versement	110 €	300 €	410 €
PER : coût net du versement, avant l'impôt de sortie	890 €	700 €	590 €
SCPI à crédit : économie à l'entrée	Aucune	Aucune	Aucune
SCPI à crédit : 1 000 € d'intérêts d'emprunt déduits des revenus fonciers	110 € d'impôt en moins, plus les prélèvements sociaux	300 € d'impôt en moins, plus les prélèvements sociaux	410 € d'impôt en moins, plus les prélèvements sociaux

Deux nuances. Le PER déplace l'impôt plus qu'il ne le supprime : la part de capital issue des versements déduits est imposée au barème progressif à la sortie, comme une pension, sans l'abattement de 10 %, et les gains subissent le prélèvement forfaitaire unique. Pour la SCPI, les intérêts d'un emprunt personnel contracté pour acquérir des parts s'ajoutent à ceux de la société et se déclarent rubrique 410 de la déclaration 2044 : la déduction s'applique aux revenus fonciers, pas à votre salaire.

Quel horizon, quelles contraintes ?

Critère	PER individuel	SCPI à crédit
Disponibilité	Bloqué jusqu'à la retraite, avec des déblocages anticipés pour accident de la vie ou achat de la résidence principale	Parts revendables, mais pas toujours facilement : plusieurs semaines à plusieurs mois
Horizon conseillé	Jusqu'à la retraite	Dix à vingt ans au moins
Capital	Selon le support choisi	Non garanti ; revenus qui peuvent baisser
Effet sur vos mensualités	Aucune mensualité de crédit	Une mensualité qui entre dans votre endettement
Plafond	Déduction limitée à 10 % des revenus d'activité nets de frais de 2025, jamais moins de 4 710 € par personne	Selon la capacité de remboursement

Pour la SCPI, l'AMF recommande de ne pas compter uniquement sur les revenus de la SCPI pour rembourser un crédit. Le simulateur applique la même prudence : il ne retient pas les revenus de la SCPI dans la capacité de remboursement. Pour une SCPI visant la retraite, voyez préparer sa retraite avec des SCPI à crédit et choisir sa SCPI quand on investit à crédit.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants. Ils gagnent 3 900 € et 3 100 € nets par mois, soit 7 000 €. Leur maison est estimée 360 000 € ; il leur reste 210 000 € de prêt immobilier à 1,2 % (1 050 € par mois) et 50 000 € de crédits conso (1 350 € par mois), soit un endettement de 34 %.

Leur tranche : 84 000 € nets par an, moins 10 % de frais professionnels, donnent environ 75 600 €, soit 25 200 € par part avec trois parts (couple et deux enfants). C'est sous 29 579 € : une estimation simple, à vérifier sur leur avis d'imposition, les place dans la tranche à 11 %. Leur plafond de PER est d'au moins 4 710 € chacun, soit 9 420 € ; versés en totalité, ils économiseraient environ 1 036 € d'impôt, contre environ 2 826 € à 30 %. À 11 %, le PER n'est donc pas leur meilleur levier.

Côté SCPI, le simulateur retient des formules pour 40 000 € sur 15 ans avec leurs crédits. Mais avec leurs quatre crédits conso, il n'en retient plus aucune pour 80 000 € sur dix ans, alors qu'il en retient sans eux. Les mensualités et l'exemple représentatif d'un crédit SCPI se calculent dans le simulateur.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous avez des crédits renouvelables à 8 % : leur remboursement vous rapporte davantage, sans risque, que n'importe lequel de ces deux placements.
• Vous avez besoin de cet argent avant la retraite : le PER est bloqué et la SCPI se revend lentement.
• Votre tranche est à 11 % ou moins : le PER n'apporte qu'une faible économie d'impôt.
• Vous ne supporteriez pas une baisse des revenus ou du prix des parts avec une mensualité à payer.

Questions fréquentes

Je suis cadre imposé à 41 % : le PER est-il plus intéressant qu'une SCPI à crédit ?

À 41 %, 1 000 € versés sur un PER ne coûtent que 590 € après économie d'impôt, avant l'impôt de sortie. La SCPI à crédit n'apporte aucune économie à l'entrée. Les deux n'ont pas le même risque ni la même durée : comparez ce que vous pouvez bloquer.

Quel est le plafond de déduction d'un PER pour un salarié ?

10 % de vos revenus d'activité de 2025, nets de frais professionnels, dans la limite de 37 680 €, ou 4 710 € si ce montant est plus élevé. Le plafond est calculé pour chaque membre du foyer fiscal.

Les intérêts de mon crédit SCPI réduisent-ils mon impôt sur mon salaire ?

Non : ils se déduisent des revenus fonciers. Pour les parts de SCPI, ils se déclarent rubrique 410 de la déclaration 2044, avec les intérêts de la société.

Puis-je récupérer mon PER avant la retraite ?

En principe non. Les cas de déblocage anticipé sont les accidents de la vie et l'achat de la résidence principale, avec une fiscalité qui dépend du motif et de la déduction des versements.

À 41 ans, une SCPI à crédit peut-elle financer ma retraite à elle seule ?

Aucun rendement n'est garanti : le capital n'est pas garanti et les revenus peuvent baisser. Elle peut compléter d'autres revenus sur dix à vingt ans au moins, mais pas s'y substituer.

Pour savoir ce qu'un crédit SCPI ouvrirait dans votre situation, lancez la simulation SCPI : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur.

Pour la suite, voyez toutes les situations d'investisseurs et de propriétaires et le rachat de crédit pour un retraité.