Profession libérale : une retraite modeste à compenser, SCPI à crédit ou autre solution

En bref

Une SCPI à crédit peut compléter une retraite de libéral, mais elle ne la remplace pas et ne la garantit pas : ni les loyers ni le capital ne sont garantis, les parts se revendent en général en deux à six mois, et le crédit se rembourse avant que le complément soit plein. Le calcul utile est inverse : partir du complément mensuel visé, en déduire le capital à détenir selon plusieurs hypothèses de distribution, puis voir si ce capital est compatible avec ce que le simulateur ouvre pour vos revenus.

Cette page détaille ce calcul pour un libéral à quelques années de la retraite. La décision appartient au prêteur, et le choix d'investir vous appartient à vous seul.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous exercez une profession libérale (médecin, kinésithérapeute, avocat, architecte...), avec des revenus à peu près réguliers.
• Vous avez environ 45 à 55 ans et la retraite se prépare : l'estimation de votre caisse est nettement inférieure à vos revenus actuels.
• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, avec ou sans prêt immobilier en cours.
• Vous envisagez une SCPI achetée en partie à crédit pour compléter vos revenus plus tard.
• Vous voulez savoir si cette voie est raisonnable, et ce qu'elle suppose.

Pourquoi la pension d'un libéral est-elle plus basse que ses revenus ?

Pour les professions libérales réglementées, la retraite est gérée par la Cnavpl, organisée en dix sections professionnelles. Le régime de base fonctionne en points, proportionnels au revenu : une cotisation de 8,73 % jusqu'à 48 060 € de revenu, puis de 1,87 % jusqu'à 240 300 € ; la pension de base est le nombre de points multiplié par la valeur du point. Chaque section gère aussi un ou plusieurs régimes complémentaires obligatoires, dont la valeur du point varie fortement d'une caisse à l'autre. Pour connaître votre cas, consultez votre caisse et le portail Info Retraite, qui propose des simulateurs de montant et un service d'estimation.

L'écart exact entre vos revenus et votre pension se lit sur votre relevé de carrière et votre estimation, pas dans cette page : il dépend de votre caisse et de votre carrière.

Quel capital faut-il pour compenser l'écart ?

Le calcul part de votre complément visé et d'une distribution annuelle supposée. Ces pourcentages sont des hypothèses de calcul, ni des prévisions ni des promesses : une SCPI peut verser moins, ou rien.

Complément visé par mois	Distribution supposée de 3 % par an	de 4 %	de 5 %
500 €	200 000 €	150 000 €	120 000 €
1 000 €	400 000 €	300 000 €	240 000 €
1 500 €	600 000 €	450 000 €	360 000 €

Ces sommes sont avant impôt : les revenus d'une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu avec les prélèvements sociaux. Elles supposent aussi que le crédit est remboursé : tant qu'il court, vous payez la mensualité, et le complément ne devient plein qu'après le dernier remboursement.

Que ouvre le simulateur pour un libéral de 47 ans ?

Projet, sur 20 ans	Formules ouvertes
150 000 € avec 6 500 € de revenus	Quelques-unes
200 000 € avec 6 500 € de revenus	Les mêmes
300 000 € avec 6 500 € de revenus	Aucune
150 000 € avec 5 500 € de revenus	Moins
150 000 € avec 5 000 € de revenus	Aucune

Le simulateur retient des plafonds d'endettement propres à chaque formule, de l'ordre de 40 à 45 %, et n'accepte que les dossiers dont l'emprunteur le plus âgé a au plus 85 ans à la fin du prêt : à 47 ans, 20 ans de crédit mènent à 67 ans. Pour atteindre 1 000 € par mois avec une distribution supposée de 4 %, il faut 300 000 € : au-delà de ce que le simulateur ouvre pour 6 500 € de revenus. Les revenus de la SCPI ne sont pas retenus pour votre capacité de remboursement. Pour le déroulé général, lisez le financement d'une SCPI à crédit et préparer sa retraite avec une SCPI.

Quelles autres voies pour un revenu complémentaire ?

La SCPI n'est pas la seule : une trésorerie garantie par la maison finance un projet personnel (voir emprunter sur sa maison sans la vendre), et le crédit hypothécaire du senior propriétaire décrit ce qui change à la retraite. Un conseiller peut comparer ces voies avec votre situation ; la décision d'investir reste la vôtre.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Hélène, 47 ans, médecin généraliste libérale installée depuis 10 ans, divorcée, un fils étudiant. Elle gagne 6 500 € nets par mois (BNC). Sa résidence principale est estimée 450 000 € ; il lui reste 90 000 € à rembourser sur son prêt immobilier (1 100 € par mois). Son endettement actuel est de 1 100 / 6 500, soit 17 %. Son projet : investir 150 000 € en parts de SCPI à crédit sur 20 ans. Elle aurait 67 ans à la fin du prêt. Dans le simulateur, quelques formules sont ouvertes.

Avec une distribution supposée de 4 %, 150 000 € représenteraient 6 000 € par an, soit 500 € par mois avant impôt, à partir du dernier remboursement. Cette somme ne comble pas l'écart entre ses 6 500 € de revenus et une pension de caisse : elle en couvre une part. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous avez besoin d'un revenu garanti : une SCPI n'en garantit ni le rendement ni le capital.
• Vous aurez plus de 85 ans à la fin du prêt : aucune formule du simulateur n'est ouverte.
• Vos revenus sont proches d'un seuil d'endettement : le dossier se ferme vite (aucune formule à 5 000 € dans l'exemple).
• Vous ne pouvez pas supporter plusieurs mois sans revenus de la SCPI : les parts se revendent en deux à six mois.
• Vous voulez financer des murs professionnels ou un achat locatif en nom propre avec un crédit hypothécaire : FOUNDY ne le finance pas.

Questions fréquentes

Ma caisse de retraite m'annonce une pension bien inférieure à mes revenus : une SCPI à crédit peut-elle compenser ?

Elle peut compléter, sans compenser à coup sûr : ni les loyers ni le capital ne sont garantis, et vous remboursez le crédit avant de toucher un complément plein. Partez du complément mensuel visé pour calculer le capital nécessaire, puis testez le dossier dans le simulateur.

Quel capital en SCPI faut-il pour avoir 1 000 € de complément de retraite par mois ?

Avec une distribution annuelle supposée de 3, 4 ou 5 %, il faut respectivement 400 000, 300 000 ou 240 000 €, avant impôt. Ces pourcentages sont des hypothèses de calcul, pas des prévisions. Le simulateur n'ouvre pas de formule à 300 000 € pour 6 500 € de revenus dans l'exemple.

Est-ce que les loyers de la SCPI comptent dans mes revenus pour le prêt ?

Non : dans le simulateur, les revenus futurs ou existants d'une SCPI ne sont pas retenus pour votre capacité de remboursement. Votre revenu professionnel doit supporter la mensualité, car les loyers sont aléatoires.

Jusqu'à quel âge peut-on emprunter pour acheter des SCPI ?

Dans le simulateur, l'emprunteur le plus âgé doit avoir au plus 85 ans à la fin du prêt : 20 ans à 65 ans passent, 20 ans à 66 ans ne passent pas. La durée va de 5 à 25 ans selon la formule.

Comment connaître la pension que me versera ma caisse de libéral ?

Le régime de base est en points et chaque section gère ses régimes complémentaires, dont la valeur du point varie fortement. Consultez votre caisse et le portail Info Retraite, qui propose des simulateurs de montant et un service d'estimation.

Pour voir ce que votre revenu libéral ouvre, lancez la simulation de SCPI à crédit : elle est gratuite et sans engagement, et un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. Les autres situations de libéraux sont dans toutes les situations de profession libérale propriétaire ; le financement de SCPI à crédit donne la vue d'ensemble.