Professions libérales propriétaires : crédits, trésorerie et SCPI, toutes les situations

En bref

Une profession libérale propriétaire peut regrouper ses crédits personnels en gardant son prêt immobilier, obtenir une trésorerie personnelle garantie par sa maison ou financer des parts de SCPI à crédit. Le simulateur classe le libéral parmi les statuts stables, demande la moyenne des trois dernières années comme revenu et lit peu de choses sur la profession elle-même.

Cette page distingue le revenu professionnel, le revenu du foyer et l'épargne retraite, puis relie les cas de regroupement à ceux de la SCPI à crédit. La décision appartient au prêteur, sur vos bilans.

Ce que les établissements prêteurs regardent pour une profession libérale

Critère	Ce que lit le simulateur
Statut	Profession libérale : un statut stable ; la santé et le paramédical ne ferment aucune formule
Revenu	La moyenne des trois dernières années, saisie en revenu net mensuel ; les revenus d'une SCPI ne sont pas retenus
Ancienneté d'activité	Regroupement : moins de 36 mois peut fermer des formules selon la durée ; SCPI : sans effet dans l'exemple
Pièces pour un regroupement	Trois avis d'imposition, trois déclarations 2035 ou bilans, attestation Urssaf à jour
Pièces pour une SCPI	Bilans comptables des deux derniers exercices et liasse fiscale, avec les pièces communes
Âge en fin de prêt (SCPI)	Au plus 85 ans pour l'emprunteur le plus âgé
Endettement (SCPI)	Un plafond propre à chaque établissement, de l'ordre de 40 à 45 % selon la formule, crédits, loyer et pensions compris

Le bénéfice net d'une activité libérale se déclare avec les annexes 2035 A et 2035 B. Le prêteur relit vos bilans ; il peut demander davantage que la liste, et il en fixe alors le contenu.

Si vos honoraires varient d'une année à l'autre, gardez de quoi expliquer l'écart (congé, départ d'un associé, investissement dans le cabinet) et simulez avec la moyenne, puis avec le dernier exercice : le simulateur ne sait pas lequel un établissement retient. Votre comptable peut préparer cette moyenne avant le dépôt du dossier, avec les trois bilans.

Toutes les situations

Votre profession

• Kinésithérapeute libérale et conjoint en CDI : un revenu variable, un revenu stable.
• Infirmière libérale propriétaire : regrouper ses crédits.
• Sage-femme libérale ou salariée : quel revenu retenir.
• Médecin remplaçant ou collaborateur : regrouper ses crédits de propriétaire.
• Avocat propriétaire : des honoraires irréguliers.
• Architecte propriétaire : des honoraires par chantiers.
• Gérant de société d'exercice libéral : salaire et dividendes.

Votre dossier et vos aléas

• Le profil de profession libérale : la vue d'ensemble du dossier.
• Installé en libéral depuis deux ans : deux bilans suffisent-ils pour regrouper.
• L'attestation de l'expert-comptable : est-elle nécessaire pour un dossier.
• Libérale en congé maternité : des indemnités plus basses et les crédits.
• Arrêt de travail et prévoyance : la carence et les mensualités.

Votre projet de SCPI à crédit

• SCPI à crédit en nom propre ou par une société : quelle voie pour un libéral.
• SCPI à crédit pour un médecin et autres professions libérales.
• Jeune médecin libéral : investir en SCPI à crédit tôt.
• Retraite modeste à compenser : SCPI à crédit ou autre solution.

Votre séparation

• Médecin libérale qui divorce : valeur du cabinet, maison et crédits personnels.

Regrouper, emprunter sur la maison ou investir : comment choisir ?

Dans le simulateur, ces trois voies s'adressent à toutes les professions libérales, de la santé au droit ou à l'architecture : c'est le statut « profession libérale » qui compte, pas la spécialité. Le regroupement concerne vos crédits personnels : il allège les mensualités en allongeant la durée, ce qui peut augmenter le coût total. Un crédit hypothécaire de trésorerie, garanti par votre maison, finance un projet personnel ; les projets professionnels ne peuvent pas être financés ainsi. La SCPI à crédit finance l'achat de parts, dont les loyers ne sont pas garantis, le capital non plus, et dont la revente prend en général de deux à six mois. Dans le simulateur, les revenus futurs des parts ne sont pas retenus pour votre capacité de remboursement. Pour la trésorerie, voyez emprunter sur sa maison sans la vendre ; pour la SCPI, la simulation d'une SCPI à crédit.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Hélène, 47 ans, médecin généraliste libérale installée depuis 10 ans, divorcée, un fils étudiant. Elle gagne 6 500 € nets par mois (BNC). Sa résidence principale est estimée 450 000 € ; il lui reste 90 000 € à rembourser sur son prêt immobilier (1 100 € par mois). Son endettement actuel est de 1 100 / 6 500, soit 17 %. Son projet : investir 150 000 € en parts de SCPI à crédit sur 20 ans, pour compléter sa retraite. Elle aurait 67 ans à la fin du prêt. Dans le simulateur, quelques formules sont ouvertes.

Hélène, 150 000 € sur 20 ans (SCPI)	Formules ouvertes
Revenu de 6 500 €	Quelques-unes
Revenu de 5 500 €	Moins
Revenu de 5 000 €	Aucune
Montant de 200 000 € au lieu de 150 000 €	Les mêmes
Montant de 300 000 €	Aucune
Durée de 10 ans au lieu de 20	Moins

Pour le regroupement de crédits, prenons une deuxième famille fictive : Sophie, 34 ans, kinésithérapeute libérale installée depuis 6 ans (3 100 €), et Marc, 35 ans, commercial en CDI (2 800 €), concubins, avec deux enfants. Leur maison est estimée 320 000 € ; il leur reste 210 000 € sur leur prêt immobilier (1 150 € par mois), qu'ils gardent, et 31 000 € de crédits conso (730 € par mois). Leur endettement est de (1 150 + 730) / 5 900, soit 32 %. Le simulateur ouvre plusieurs formules sans garantie et une avec hypothèque. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre projet est professionnel (murs du cabinet, matériel) : un crédit hypothécaire ne finance pas un projet professionnel.
• Vous voulez acheter un bien locatif en nom propre ou votre résidence principale : FOUNDY ne finance pas ces projets aujourd'hui.
• Vous vivez hors de France : les emprunteurs qui vivent hors de France sont exclus, même s'ils exercent en France.
• Votre bien est détenu par une SCI : plusieurs formules l'excluent.
• Vous voulez reprendre votre prêt immobilier dans un regroupement : au-delà de 60 % de crédits immobiliers, aucune offre.

Questions fréquentes

Je suis kinésithérapeute en libéral, propriétaire de ma maison : puis-je regrouper mes crédits ?

Oui, en gardant votre prêt immobilier. Le simulateur classe la profession libérale parmi les statuts stables et demande la moyenne de vos trois dernières années comme revenu. Le prêteur relit ensuite vos trois bilans, vos avis d'imposition et votre attestation Urssaf.

Mon revenu libéral varie d'une année à l'autre : quel montant dois-je déclarer ?

La moyenne de vos trois dernières années, comme le formulaire le suggère. Elle doit pouvoir se retrouver dans vos déclarations 2035 ou vos bilans. Ne retenez pas votre meilleure année.

Faut-il une attestation de mon expert-comptable pour un dossier ?

Elle ne figure pas dans la liste de pièces d'un libéral. Si un établissement en réclame une, c'est lui qui en fixe le contenu : demandez-lui son modèle. Réunissez de votre côté trois bilans ou déclarations 2035.

Je suis médecin libéral : puis-je investir en SCPI à crédit en étant propriétaire ?

Oui, sous conditions : un montant à partir de 40 000 €, un âge en fin de prêt d'au plus 85 ans et un endettement sous le plafond de la formule. Les loyers de la SCPI ne sont pas retenus pour votre capacité de remboursement, et ne sont pas garantis.

Les loyers d'une SCPI peuvent-ils compléter mes revenus de libéral pour mon dossier ?

Pas pour le dossier : dans le simulateur, les revenus futurs ou existants d'une SCPI ne sont pas retenus. Ils restent un complément éventuel de revenus, non garanti, imposé comme revenu foncier.

Un crédit hypothécaire peut-il financer le matériel ou les murs de mon cabinet ?

Non : les projets professionnels financés par un crédit hypothécaire ne sont pas finançables aujourd'hui. La trésorerie garantie par votre maison finance un projet personnel.

Pour voir ce que votre revenu libéral ouvre, lancez la simulation de regroupement de crédits ou la simulation de SCPI à crédit : elles sont gratuites et sans engagement, et un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. Le principe est dans regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier ; le rachat de crédit pour propriétaire et le guide complet du rachat de crédit donnent la vue d'ensemble.