Les questions que pose la banque pour une hypothèque de 2e rang

En bref

Pour accorder une hypothèque de 2e rang, un prêteur pose six séries de questions : valeur du bien et capital restant dû sur le premier prêt, garantie de ce prêt, revenus et charges, incidents de paiement, statut du bien, puis montant, durée et âge.

La première se chiffre : dans le simulateur, le ratio entre les dettes garanties et la valeur du bien est plafonné, en 2e rang, entre 70 % et 100 % selon l'offre. Si une réponse ferme la garantie, des offres sans hypothèque peuvent rester à étudier. La décision appartient au prêteur.

Qu'est-ce qu'une hypothèque de 2e rang ?

Une hypothèque est une garantie prise sur un bien immobilier : si l'emprunteur ne rembourse plus, le prêteur peut faire vendre le bien et se payer sur le prix. Son rang dépend de la date de son inscription au fichier immobilier (article 2418 du Code civil) : si votre prêt immobilier est déjà garanti par une hypothèque, celle d'un nouveau prêteur vient derrière, en 2e rang. Elle est consentie par acte notarié (article 2409), et tout regroupement de crédits qu'elle garantit relève, quel que soit son objet, des règles du crédit immobilier (article L314-12 du Code de la consommation).

Quelles sont les six questions de la banque ?

Le simulateur de FOUNDY les pose aussi. Voici ce que les offres appliquent à ce jour, chez les établissements prêteurs auxquels votre dossier peut être présenté.

Mon premier prêt est-il garanti par une hypothèque ou par une caution ?

Un prêt immobilier est généralement garanti par une hypothèque (y compris l'hypothèque légale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers) ou par la caution d'un organisme financier, qui rembourse la banque à votre place en cas d'impayé (notaires.fr). Avec une hypothèque, la nouvelle viendrait en 2e rang. Avec une caution, aucune hypothèque n'est inscrite sur le bien pour ce prêt : la nouvelle serait en 1er rang, ce qui ouvre les offres réservées à ce rang et des plafonds de ratio plus hauts pour plusieurs offres (jusqu'à 100 % au lieu de 75 % à 80 %). Votre offre de prêt, votre acte d'achat ou votre notaire vous diront laquelle vous avez ; le choix entre les deux est détaillé dans hypothèque ou caution pour un regroupement de crédits.

Comment se déroule un dossier chez FOUNDY ?

1. Vous répondez au simulateur, qui indique les offres compatibles.
2. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.
3. Vous réunissez les pièces : titre de propriété complet, estimation de la valeur du bien (comment elle est faite), taxe foncière, tableaux d'amortissement et justificatifs habituels.
4. Le dossier est présenté aux établissements prêteurs auxquels il peut l'être. Pour une offre avec garantie, l'hypothèque est signée chez le notaire, qui la fait inscrire.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Thomas et Élodie, 44 et 42 ans, mariés, quatre enfants. Leur maison est estimée 280 000 €. Il leur reste 120 000 € à rembourser sur leur prêt immobilier (1,6 %, 820 € par mois), qu'ils gardent. Leurs trois crédits conso (un monospace, un prêt travaux, un renouvelable) totalisent 30 000 €, pour 770 € par mois. Thomas, agent titulaire de la fonction publique territoriale, gagne 2 500 € nets ; Élodie, en CDI à temps partiel, 1 400 €, plus environ 600 € d'allocations familiales. Leur endettement actuel est de 41 % hors allocations : (820 + 770) ÷ 3 900.

Si leur prêt immobilier est garanti par une hypothèque, la nouvelle serait en 2e rang. Leur ratio ressort à (30 000 + 120 000) ÷ 280 000 = 54 %, sous tous les plafonds. Pour reprendre ces 30 000 € sur 12 ans, sans incident de paiement, le simulateur retient des offres avec garantie hypothécaire et des offres sans garantie. Un seul prêt remplace les trois crédits ; le prêt à 1,6 % reste intact. Un seul rejet de prélèvement non régularisé fermerait la plupart des offres avec garantie.

Pour alléger leurs fins de mois, il faut que la mensualité unique soit inférieure aux 770 € actuels : leur endettement, aujourd'hui de 41 %, baisserait alors. Le simulateur la calcule, avec l'exemple représentatif complet ; elle baisse surtout en allongeant la durée, ce qui peut augmenter le coût total. Pour comparer, Lucas et Inès, autre exemple fictif (appartement de 210 000 €, 170 000 € restant dus, 23 500 € de crédits), atteignent 92 % : aucune offre avec garantie ne s'ouvre.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Le ratio dépasse 90 % en 2e rang et vous reprenez moins de 50 000 € : aucune offre avec garantie ne reste ouverte, comme pour Lucas et Inès.
• Vous reprenez moins de 22 000 € : aucune offre avec garantie.
• Le bien est en outre-mer (aucune offre avec garantie sous 50 000 €) ou en SCI (très peu d'offres restent), ou vous êtes en instance de divorce (une partie des offres se ferment).
• Vous avez déposé un dossier de surendettement ou connu une faillite personnelle depuis moins de cinq ans : aucune offre n'est retenue.

Questions fréquentes

Je suis propriétaire avec un prêt immobilier à taux bas : une banque peut-elle prendre une hypothèque de 2e rang pour regrouper mes crédits conso ?

Oui, certains établissements prêteurs acceptent le 2e rang, si la valeur du bien couvre le premier prêt et le nouveau. Votre prêt immobilier reste en place, avec son taux. Le ratio hypothécaire est plafonné entre 70 % et 100 % selon l'offre. La décision appartient au prêteur.

À partir de quel ratio hypothécaire une hypothèque de 2e rang est-elle refusée ?

Dans le simulateur, le plafond du ratio hypothécaire varie de 75 % à 100 % selon l'offre : certaines offres avec garantie se ferment dès 75 % ou 80 %, d'autres vers 85 %, et au-delà de 90 % aucune ne reste ouverte sous 50 000 € regroupés. Le ratio ajoute le nouveau prêt au capital restant dû du premier, divisé par la valeur du bien. Ces plafonds sont ceux des offres à ce jour, pas une règle légale.

Faut-il passer chez le notaire pour une hypothèque de 2e rang ?

Oui. L'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié, selon l'article 2409 du Code civil. Son rang dépend de la date de son inscription (article 2418), que le notaire fait effectuer.

Si la garantie de 2e rang est refusée, puis-je quand même regrouper mes crédits ?

Cela dépend du dossier, mais des offres sans hypothèque existent, avec des limites : 15 ans pour la plupart (20 ans au plus) au lieu de 25 ans avec garantie, et un montant parfois plafonné. Dans l'exemple fictif de Thomas et Élodie (30 000 € de crédits repris), des offres sans garantie ressortent en plus de celles avec garantie. La décision appartient au prêteur.

Faire le point avec le simulateur

Lancez le simulateur de regroupement de crédits pour voir quelles offres, avec ou sans hypothèque, ressortent. La simulation est gratuite et sans engagement.