Revendre ses parts de SCPI avant la fin du crédit

Une sortie anticipée toujours possible, mais encadrée

Contrairement à un bien immobilier physique, les parts de SCPI à capital variable peuvent en principe être revendues à tout moment sur le marché secondaire, même si le crédit qui les finance n'est pas arrivé à échéance. Mais cette liquidité apparente n'est pas immédiate : le délai de revente dépend du rapport entre les demandes de retrait et les souscriptions nouvelles, et peut s'étendre de quelques semaines à plusieurs mois selon la SCPI et la conjoncture. Anticiper cette sortie avant même de souscrire le crédit permet d'éviter un décalage entre le remboursement anticipé souhaité et la disponibilité réelle des fonds.

FOUNDY intervient en qualité de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Le mécanisme de revente et de remboursement anticipé

Étape	Ce qu'il faut savoir
Demande de retrait auprès de la société de gestion	Le prix de retrait est fixé par la société de gestion, généralement proche du prix de souscription diminué des frais
Délai de revente	Variable selon l'offre/demande sur le marché secondaire : de quelques semaines à plusieurs mois en période de forte demande de retraits
Perception du produit de la vente	Versé une fois la contrepartie trouvée (nouvel investisseur ou compensation par la société de gestion)
Remboursement anticipé du crédit	Le produit de la vente sert à solder tout ou partie du capital restant dû ; des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s'appliquer
Coût de sortie	Frais de souscription initiaux non récupérés + IRA éventuelles à intégrer dans le calcul de la plus ou moins-value réelle

Anticiper le délai de revente avant de s'engager

Le principal risque d'une sortie anticipée mal préparée est le décalage entre le moment où l'emprunteur souhaite revendre et le moment où les fonds sont effectivement disponibles pour rembourser le crédit. En période de tension sur le marché secondaire, certaines SCPI peuvent afficher un carnet d'ordres de vente important, ce qui allonge sensiblement le délai avant qu'une contrepartie ne soit trouvée. Il est donc essentiel, avant de souscrire un crédit destiné à financer des parts de SCPI, de vérifier la liquidité historique de la ou des SCPI ciblées et d'intégrer une marge de sécurité dans le plan de trésorerie si une revente rapide devait s'avérer nécessaire. Par ailleurs, les indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat de crédit doivent être calculées en amont : elles peuvent représenter jusqu'à plusieurs mois d'intérêts et réduire l'intérêt d'une sortie précoce si celle-ci n'est pas suffisamment justifiée par l'évolution du marché ou des besoins de l'emprunteur.

L'accompagnement FOUNDY pour une sortie anticipée maîtrisée

FOUNDY intègre systématiquement la question de la liquidité et du remboursement anticipé dès la structuration du crédit initial. Cela passe par le choix de conditions de remboursement anticipé les plus favorables possibles auprès de nos partenaires bancaires - CFCAL, SYGMA Banque, My Money Bank, CGI Finance et La Banque Postale Financement - et par une sélection de SCPI dont l'historique de liquidité est documenté. En cas de projet de revente, FOUNDY peut également accompagner l'emprunteur dans le calcul précis du coût de sortie, afin de déterminer si celle-ci reste financièrement pertinente compte tenu des frais de souscription non amortis et des indemnités éventuelles.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on revendre des parts de SCPI à tout moment ?

Oui en principe, les parts de SCPI à capital variable sont cessibles à tout moment via une demande de retrait, mais le délai effectif de revente dépend de l'équilibre entre demandes de retrait et souscriptions nouvelles sur la SCPI concernée.

Que se passe-t-il si le crédit n'est pas totalement soldé au moment de la revente ?

Le produit de la vente est utilisé pour rembourser le capital restant dû. Si le montant de la vente est inférieur au capital restant, l'emprunteur doit compléter avec ses propres fonds ; si des indemnités de remboursement anticipé s'appliquent, elles viennent en déduction du produit net perçu.

Les frais de souscription sont-ils récupérés lors de la revente ?

Non, les frais de souscription versés à l'achat ne sont pas récupérables. C'est pourquoi une revente trop précoce, avant plusieurs années de détention, réduit voire annule la rentabilité de l'opération une fois ces frais intégrés.

Comment limiter le risque de délai de revente trop long ?

En privilégiant des SCPI dont l'historique montre une liquidité régulière sur le marché secondaire, et en conservant une marge de trésorerie personnelle permettant d'assumer temporairement le crédit si la revente prend plus de temps que prévu.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Code monétaire et financier, marché secondaire des parts de SCPI · AMF - SCPI · ORIAS