Taux d'endettement : comment le calculer et l'optimiser pour emprunter

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement ou taux d'effort mesure la part de vos revenus mensuels nets absorbée par vos charges de crédit. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser 35 % d'endettement (assurance emprunteur incluse) pour la très grande majorité des dossiers. Dépasser ce seuil entraîne un refus quasi systématique.

La formule exacte

Taux d'endettement = (Total des charges mensuelles de crédit / Revenus nets mensuels) × 100

Exemple : vous gagnez 3 500 €/mois nets et remboursez 900 € de crédits en cours → taux = (900 / 3 500) × 100 = 25,7 %. Vous êtes sous le seuil de 35 %.

Quelles charges sont intégrées ?

• Mensualités de crédit immobilier (résidence principale, investissements locatifs)
• Crédits à la consommation en cours (auto, personnel, revolving)
• Leasing / LOA de véhicule
• Pension alimentaire versée
• Mensualité du crédit demandé (nouveau prêt ou prêt racheté)

Les loyers que vous percevez sont pris en compte en revenus (généralement à 70 % pour tenir compte de la vacance locative), mais votre propre loyer locataire peut être exclu selon les banques.

Quels revenus sont retenus ?

• Salaires nets : pris à 100 % si CDI, souvent à 70-80 % si période d'essai ou CDD
• Pensions de retraite : 100 % (revenu stable)
• Revenus locatifs : 70 % en général
• Bénéfices BIC/BNC : moyenne des 3 derniers bilans (profils indépendants)
• Allocations (CAF, AAH) : selon banque et durée

Les primes non contractuelles, heures supplémentaires irrégulières et indemnités ponctuelles sont souvent exclues.

Comment abaisser votre taux d'endettement ?

1. Le rachat de crédit

C'est la solution la plus puissante : en regroupant tous vos crédits en un seul, vous pouvez diviser vos mensualités par deux et libérer immédiatement de la capacité d'emprunt. Un taux d'endettement de 45 % peut passer à 28 % après rachat. Découvrez comment fonctionne le rachat de crédit.

2. Solder un crédit à la consommation

Si vous disposez d'une épargne, solder un petit crédit conso avant de déposer votre dossier supprime directement une charge mensuelle. Calculez le gain en endettement avant de décider.

3. Augmenter les revenus pris en compte

Passer en CDI, déclarer des revenus locatifs, intégrer une prime contractuelle récurrente… Tout revenu stable et prouvable améliore le ratio.

4. Allonger la durée du nouveau prêt

Sur un crédit immobilier, passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et donc le taux d'endettement. Cela coûte plus cher en intérêts mais peut débloquer un dossier.

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