Taux d'endettement : définition, calcul et seuil des 35 % en 2026

Le taux d'endettement est le critère central que tous les organismes de crédit examinent. Depuis janvier 2022, la règle des 35 % est officiellement encadrée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Voici comment le calculer et l'optimiser.

Définition

Le taux d'endettement est le rapport entre vos charges de remboursement mensuel et vos revenus nets mensuels :

Taux d'endettement = (Total des mensualités de crédit / Revenus nets mensuels) × 100

Le seuil des 35 %

Depuis la recommandation HCSF de 2022, les banques ne peuvent pas accorder un crédit immobilier qui porterait le taux d'endettement au-delà de 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse). Des dérogations existent pour 20 % des dossiers généralement les primo-accédants et les résidences principales.

Pour le crédit à la consommation et le rachat de crédit, la règle des 35 % est une recommandation forte mais pas une obligation légale stricte. Certains organismes acceptent des taux d'endettement plus élevés avec des garanties supplémentaires.

Ce qui est compris dans les charges

• Toutes les mensualités de crédits en cours (immo, conso, auto, LOA)
• La mensualité du nouveau crédit demandé
• Les pensions alimentaires versées
• Les loyers si vous êtes locataire (pour certains organismes)

Ce qui est compris dans les revenus

• Salaires nets imposables
• Revenus fonciers (souvent à 70 % pour intégrer la vacance)
• Pensions de retraite
• Pensions alimentaires reçues (selon l'organisme)
• Revenus d'activité non salariée (TNS, professions libérales)

Ce qui est généralement exclu : les allocations familiales, les aides sociales, les revenus variables non récurrents.

Exemple de calcul

• Revenus nets : 4 000 €/mois
• Mensualités actuelles : crédit auto 200 € + crédit conso 150 € = 350 €
• Taux d'endettement actuel : 350 / 4 000 = 8,75 %
• Capacité résiduelle (jusqu'à 35 %) : 4 000 × 35 % − 350 = 1 050 €/mois
• Capital finançable sur 20 ans à 4 % : ~175 000 €

Comment réduire son taux d'endettement

• Solder un crédit à la consommation avant de déposer le dossier
• Effectuer un rachat de crédit pour regrouper et réduire la mensualité globale
• Ajouter un co-emprunteur pour augmenter les revenus retenus
• Allonger la durée du nouveau crédit pour réduire la mensualité

Calculez votre capacité d'emprunt

Notre simulateur calcule automatiquement votre taux d'endettement et votre capacité résiduelle. Renseignez vos revenus et charges actuels pour obtenir une estimation en temps réel.

Article rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier en crédit immobilier immatriculé ORIAS n°20004929.

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance