Logement et locatif : regrouper ses crédits sans toucher aux deux prêts immobiliers

En bref

Oui. Propriétaire de votre logement et d'un bien loué, vous pouvez regrouper uniquement vos crédits à la consommation : vos deux prêts immobiliers restent chez leurs prêteurs, avec leur taux et leur mensualité. Le regroupement se fait sans garantie, ou avec une hypothèque sur l'un des deux biens.

Trois points décident du dossier : la part de prêts immobiliers reprise (0 % si vous gardez les deux), la valeur disponible sur le bien en garantie, et vos revenus, dont 80 % des loyers.

Peut-on garder ses deux prêts immobiliers en regroupant ses crédits conso ?

Oui : un regroupement porte sur les crédits que vous choisissez de réunir. Avec une hypothèque, le prêt qui grève le bien intervient seulement par son capital restant dû (CRD, ce qu'il vous reste à rembourser) dans le ratio hypothécaire.

La loi distingue deux régimes. Sans hypothèque, c'est du crédit à la consommation tant que les prêts immobiliers repris restent sous 60 % du montant total (la part immobilière), et du crédit immobilier au-delà (art. L314-11 et R314-18 du Code de la consommation). Avec une hypothèque sur un logement, c'est du crédit immobilier dans tous les cas (art. L314-12). Si vous gardez vos deux prêts, la part immobilière est de 0 %. Pour un seul bien : regrouper ses crédits en gardant son prêt immobilier.

Les loyers et les deux prêts comptent-ils dans l'étude du dossier ?

Oui, les deux. Les établissements prêteurs dont le simulateur reprend les règles retiennent 80 % des loyers bruts : par exemple, 620 € de loyers comptent pour 496 €. Vos deux prêts restent des dettes : avec une hypothèque, le prêteur évalue vos revenus, vos dépenses régulières, vos dettes et vos autres engagements financiers (art. R313-14). Préparez les tableaux d'amortissement de vos deux prêts.

Sans garantie ou avec une hypothèque : que change le choix ?

Règles du simulateur ; chaque établissement y ajoute ses conditions (revenus, incidents bancaires, âge).

Critère	Sans garantie	Avec hypothèque de 2e rang
Durée maximale	15 ans le plus souvent (20 ans dans un seul cas, pour les meilleurs profils)	25 ans pour la plupart des offres ; 20 ans pour certaines
Notaire	Non	Oui (art. 2409 du Code civil)

Une mensualité plus légère s'obtient avec une durée plus longue, ce qui peut augmenter le coût total.

Quel bien mettre en garantie : le logement ou le locatif ?

Une hypothèque affecte un immeuble en garantie d'une dette, sans que vous en soyez dépossédé (art. 2385 du Code civil) ; en cas d'impayés, la banque peut le faire saisir et vendre (notaires.fr). Le prêteur est remboursé selon son rang, fixé par la date d'inscription (art. 2418) : le 2e rang passe après le prêteur déjà inscrit.

Pour départager vos deux biens, calculez le ratio hypothécaire (LTV) : (montant à financer + capital restant dû du prêt qui grève ce bien) ÷ valeur du bien. Le simulateur ne demande qu'une valeur de bien et un capital restant dû non repris : faites une simulation par bien. Les plafonds de ce ratio dépendent de l'offre, du rang et du montant regroupé :

Situation	Ratio hypothécaire maximal
2e rang, de 22 000 € à 50 000 € regroupés	De 75 % à 85 % selon l'offre
2e rang, 50 000 € et plus regroupés	Jusqu'à 100 % pour certaines offres
1er rang	De 85 % à 100 % selon l'offre

Le rang dépend de la garantie de vos prêts actuels : une hypothèque affecte directement le bien, alors qu'avec une caution, un organisme paie la banque en cas d'impayés puis se retourne contre vous (notaires.fr). Vérifiez-le dans votre offre de prêt ou auprès de votre notaire ; le simulateur demande le rang disponible. Voir rachat de crédit avec hypothèque de second rang.

Pour un locatif, un bien détenu en SCI, en Corse ou outre-mer ferme une partie des offres avec garantie.

Que se passe-t-il si l'on reprend l'un des deux prêts immobiliers ?

Reprendre un prêt immobilier fait monter la part immobilière : au-delà de 60 %, le simulateur ne retient plus aucune offre. Vous perdez aussi le taux de ce prêt, et une indemnité de remboursement anticipé peut s'appliquer si le contrat la prévoit (au plus six mois d'intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû, art. L313-47 et R313-25). Le taux moyen pondéré de vos crédits aide à juger de l'intérêt.

Pour le locatif, au régime réel, les intérêts du prêt qui finance un bien loué se déduisent de vos revenus fonciers (economie.gouv.fr) : demandez l'avis d'un conseil fiscal avant de mêler ce prêt à des crédits conso. Cas général : peut-on inclure son crédit immobilier dans un rachat de crédits.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants de 8 et 11 ans. Revenus nets : 3 900 € et 3 100 €, soit 7 000 € par mois. Leur maison est estimée 360 000 € ; il reste 210 000 € à rembourser à 1,2 %, soit 1 050 € par mois. Ajoutons à cet exemple un studio qu'ils louent 620 € par mois, estimé 125 000 €, avec 62 000 € restants et 480 € de mensualité.

Leurs crédits conso : trois crédits renouvelables (14 000 €, 10 000 € et 8 000 €) et un prêt auto de 18 000 €, soit 50 000 € d'encours et 1 350 € par mois. Ils veulent les solder, financer 20 000 € de travaux et garder leurs deux prêts immobiliers : 70 000 € à financer, sur une durée envisagée de 15 ans.

Endettement actuel : 34 % sans le studio, (1 050 + 1 350) ÷ 7 000 ; 38 % avec le prêt du studio et 80 % des loyers (496 €), 2 880 ÷ 7 496.

Critère	Hypothèque sur la maison	Hypothèque sur le studio	Sans garantie
Valeur du bien	360 000 €	125 000 €	sans objet
Capital restant dû sur ce bien	210 000 €	62 000 €	sans objet
Ratio hypothécaire	78 %	106 %	sans objet
Dans le simulateur	Des offres avec hypothèque	Aucune offre avec hypothèque : plafonds dépassés	Plusieurs offres sans garantie, jusqu'à 15 ans

Reprendre aussi un prêt immobilier changerait la donne : celui du studio porterait la part immobilière à 47 % mais le ratio de la maison à 95 %, au-dessus des plafonds de la plupart des offres avec hypothèque ; celui de la maison porterait la part à 75 %, au-delà de 60 %.

Les 1 350 € de mensualités conso seraient remplacés par une seule mensualité, calculée sur 70 000 € et 15 ans : l'endettement de 38 % ne baisse que si elle passe sous 1 350 €. Allonger la durée allège la mensualité, mais peut augmenter le coût total. Le simulateur calcule cette mensualité, le TAEG estimé et le total des mensualités de chaque offre.

Comment se déroule le dossier chez FOUNDY ?

1. Vous lancez la simulation en ligne, gratuite et sans engagement.
2. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.
3. Vous déposez vos pièces (une vingtaine dans la liste du simulateur pour la famille de l'exemple).
4. Votre dossier est présenté aux établissements prêteurs auxquels il peut être présenté.
5. Avec une hypothèque, signature chez le notaire.

Si des frais d'intermédiation s'appliquent, ils sont convenus par écrit avant tout travail sur votre dossier, et aucune somme n'est perçue avant le versement des fonds.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous voulez financer l'achat d'un bien, y compris un nouveau locatif en nom propre : ce projet n'est pas financé aujourd'hui par les établissements prêteurs auxquels votre dossier peut être présenté.
• Vos crédits conso totalisent moins de 7 500 € : aucune offre du simulateur ne descend plus bas.
• Vous vivez hors de France : tous les établissements exigent que l'emprunteur y vive.
• Aucun de vos biens ne passe sous 100 % de ratio hypothécaire : il ne reste que le regroupement sans garantie.

Questions fréquentes

J'ai un logement et un locatif, avec deux prêts à taux bas : puis-je regrouper mes crédits conso sans y toucher ?

Oui. Le regroupement ne porte que sur les crédits que vous listez : vos deux prêts restent en place, avec leur prêteur, leur taux et leur mensualité. Ils restent pris en compte dans l'étude de votre solvabilité.

Mes loyers comptent-ils dans mes revenus pour un regroupement de crédits ?

Oui, en partie. Le simulateur retient 80 % des loyers bruts : par exemple, 620 € de loyers comptent pour 496 €.

Vaut-il mieux mettre mon logement ou mon locatif en garantie ?

Celui dont le ratio hypothécaire est le plus bas. Dans l'exemple de cet article, la maison est à 78 % et ouvre des offres avec hypothèque, le studio est à 106 % et n'en ouvre aucune.

À partir de quelle part de prêts immobiliers le regroupement change-t-il de régime ?

Le seuil est de 60 % du montant total de l'opération (art. R314-18) : au-delà, sans hypothèque, le contrat relève du crédit immobilier. Avec vos deux prêts gardés, la part est de 0 %. Une hypothèque sur un logement impose de toute façon ce régime (art. L314-12).

Pour voir ce que donne votre situation, lancez la simulation de regroupement de crédits, gratuite et sans engagement.