Donner la nue-propriété ou emprunter sur la maison : deux voies qui s'excluent

En bref

Ces deux voies s'excluent dans le simulateur : le prêt viager hypothécaire exige la pleine propriété, donc une maison dont vous avez donné la nue-propriété n'est plus étudiée. Dans l'autre sens, la loi permet au prêteur d'exiger la dette si le bien est vendu ou démembré avant votre décès.

La donation de la nue-propriété sert à transmettre, pas à recevoir un capital. Si vous avez un besoin d'argent, c'est le prêt, ou une vente de la nue-propriété à vos enfants, qui répond. Il faut choisir l'ordre avant de signer.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous avez plus de 70 ans et vous êtes propriétaire de votre maison en pleine propriété.
• Vos enfants vous proposent de devenir nus-propriétaires, avec ou sans capital en échange.
• Vous voulez rester chez vous et garder la jouissance de la maison jusqu'à la fin de vos jours.
• Vous avez aussi un besoin d'argent, par exemple pour adapter la maison ou aider un petit-enfant.
• Vous hésitez entre transmettre tout de suite et emprunter sur la maison.

Que change la nue-propriété pour votre maison ?

Le démembrement sépare deux droits. L'usufruitier (vous) peut habiter ou louer la maison et en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire (vos enfants) possède le bien sans pouvoir en jouir. L'usufruit s'éteint à votre mort : vos enfants deviennent alors pleins propriétaires. Chacun peut vendre son propre droit, mais la vente de la pleine propriété ne se fait qu'avec l'accord de l'autre.

Les charges sont réparties par la loi : l'usufruitier paie la taxe foncière et les réparations d'entretien, le nu-propriétaire les grosses réparations.

Pourquoi les deux voies s'excluent-elles ?

• Donner d'abord, emprunter ensuite : le simulateur n'étudie pas le prêt viager hypothécaire pour une maison démembrée. Notre test donne le même refus pour l'usufruit et pour la nue-propriété que pour l'indivision et la société.
• Emprunter d'abord, donner ensuite : la loi prévoit que le remboursement du capital et des intérêts capitalisés peut être exigé au décès, ou à la vente ou au démembrement du bien s'ils interviennent avant. Donner la nue-propriété pendant que le prêt court peut donc rendre la dette exigible. Lisez cette clause avant de signer.

Point de comparaison	Donation de la nue-propriété	Vente de la nue-propriété aux enfants	Prêt viager hypothécaire
Capital reçu	Aucun	Un prix payé par les enfants, fixé avec le notaire	De 40 000 € à 60 % de la valeur
Dette	Aucune	Aucune	Capital et intérêts capitalisés
Maîtrise du bien	Vous gardez l'usage ; vendre la pleine propriété suppose leur accord	Idem	Vous restez seul propriétaire
Fiscalité	Droits de donation après abattement	À étudier avec le notaire	Pas de donation
À votre décès	Pleine propriété aux enfants	Idem	Les héritiers paient la dette ou la maison est vendue

Combien coûte une donation de la nue-propriété ?

Pour les droits, la nue-propriété est valorisée par un barème qui dépend de l'âge de l'usufruitier. À 71 ans et jusqu'à 80 ans, l'usufruit vaut 30 % de la maison et la nue-propriété 70 %. Chaque parent peut ensuite donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, un abattement qui se renouvelle tous les 15 ans. La donation doit être déclarée même sans droits à payer. Nous ne chiffrons pas la vente de la nue-propriété : son prix et ses droits dépendent du notaire.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Monique, 76 ans, veuve depuis trois ans, deux enfants et trois petits-enfants. Sa maison de plain-pied, payée, est estimée 240 000 € en pleine propriété, et elle perçoit 1 650 € nets par mois. Elle voudrait réunir 40 000 € pour adapter sa maison et aider un petit-fils, sans mensualité. Détail ajouté pour le sujet : ses enfants lui proposent de devenir nus-propriétaires.

Donation de la nue-propriété : à 76 ans, elle vaut 70 % de 240 000 €, soit 168 000 €, et 84 000 € par enfant. C'est sous l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, s'il n'a pas déjà été utilisé dans les 15 dernières années. Monique ne reçoit aucun capital, et son besoin de 40 000 € reste entier.

Prêt viager hypothécaire : 40 000 € représentent 16,7 % de la valeur de la maison. Dans le simulateur, une formule est retenue en pleine propriété, et aucune dès que la maison est en usufruit, en nue-propriété, en indivision ou en société. Il n'y a pas de mensualité, mais une dette qui grossit jusqu'à son décès. Si Monique veut les deux, l'ordre compte : emprunter puis donner expose à l'exigibilité, donner puis emprunter ferme le prêt.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous n'avez aucun besoin d'argent : la donation seule se discute avec un notaire, et ce comparatif ne vous concerne pas.
• Votre maison est déjà démembrée, en indivision ou détenue par une société : le prêt viager hypothécaire n'est pas étudié.
• Vous voulez pouvoir vendre la maison librement : après une donation de la nue-propriété, vendre la pleine propriété suppose l'accord de vos enfants.
• Votre besoin est inférieur à 40 000 € : le prêt n'est pas étudié, et la donation ne finance rien.

Pour d'autres façons de libérer du capital sans vendre, voyez la vente à terme ou avec complément de prix, la trésorerie sans vendre sa maison après 50 ans et le guide du prêt viager hypothécaire.

Questions fréquentes

Mes enfants proposent que je leur donne la nue-propriété contre un capital : est-ce mieux qu'un prêt viager hypothécaire ?

Une donation ne rapporte aucun capital : seule une vente de la nue-propriété à vos enfants vous verse un prix. Le prêt verse de 40 000 € à 60 % de la valeur de la maison, avec une dette qui grossit. Le choix dépend de ce que vous voulez : transmettre, ou recevoir de l'argent.

Si je donne la nue-propriété de ma maison, puis-je encore faire un prêt viager hypothécaire ?

Pas dans le simulateur : il exige la pleine propriété et refuse l'usufruit, la nue-propriété, l'indivision et la société. Mieux vaut décider de l'emprunt avant de signer toute donation.

J'ai déjà un prêt viager hypothécaire : puis-je donner la nue-propriété à mes enfants ?

La loi permet au prêteur d'exiger le remboursement en cas de vente ou de démembrement du bien. Une donation de la nue-propriété démembre la maison : demandez l'avis du prêteur et du notaire avant de signer.

Qui paie la taxe foncière si je donne la nue-propriété de ma maison ?

L'usufruitier, c'est-à-dire vous, paie la taxe foncière et les réparations d'entretien. Les enfants nus-propriétaires paient les grosses réparations, qui ne concernent que le gros œuvre.

Combien de droits de donation pour la nue-propriété d'une maison de 240 000 € à 76 ans ?

La nue-propriété vaut 70 % de la maison à cet âge, soit 168 000 €, donc 84 000 € pour chacun de deux enfants. C'est sous l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Le notaire confirme le calcul sur votre situation.

Pour savoir si votre maison ouvre le prêt avant toute donation, lancez la simulation de prêt viager hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Retrouvez aussi toutes les situations du prêt viager hypothécaire sur la page du prêt viager.