Prêt viager hypothécaire : toutes les situations des propriétaires de 70 ans et plus

En bref

Le prêt viager hypothécaire verse un capital à un propriétaire d'au moins 60 ans, sans mensualité : le capital et les intérêts, capitalisés chaque année, ne sont exigibles qu'au décès ou à la vente du bien. Dans le simulateur, il s'étudie à partir de 40 000 € et jusqu'à 60 % de la valeur de la maison, pour une maison en pleine propriété.

Cette page pose les règles communes puis renvoie vers une page pour chaque situation : rester à domicile, aider ses proches, protéger son conjoint, régler les charges d'une maison. Pour le produit lui-même, le guide complet est le prêt viager hypothécaire : tout comprendre. La décision appartient au prêteur.

Ce que les établissements prêteurs regardent pour un prêt viager hypothécaire

Critère	Ce que l'on observe dans le simulateur
Âge	60 ans au moins pour chaque emprunteur, co-emprunteur compris : un couple dont le plus jeune a 58 ans est refusé. Aucun plafond d'âge n'a fermé la formule dans notre essai, de 60 à 95 ans
Bien	Pleine propriété d'un bien à usage d'habitation : l'indivision, le démembrement (usufruit, nue-propriété) et la SCI sont exclus
Montant	De 40 000 € à 60 % de la valeur du bien : sur une maison de 240 000 €, de 40 000 à 144 000 €
Crédits en cours	Un seul crédit repris au plus ; deux crédits ferment la formule
Personnes à charge	Aucune
Revenus	Il n'y a pas de mensualité : un revenu nul n'a pas fermé la formule dans notre essai
Remboursement	Au décès ou à la vente du bien ; la dette ne peut pas dépasser la valeur du bien, l'excédent revient à l'emprunteur ou à ses héritiers
Taux	Aucun taux n'est publié par FOUNDY pour ce prêt, même indicatif

L'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception et la garantie se signe devant notaire. Aucun article du Code de la consommation ne prévoit d'accord des enfants ou des héritiers. Pour un couple marié, en revanche, le conjoint doit consentir à l'hypothèque sur le logement de la famille. Voyez aussi le prêt viager hypothécaire après 70 ans, la comparaison avec le viager immobilier et la comparaison avec le prêt hypothécaire classique.

Toutes les situations

Rester chez soi, la santé et la dépendance

• Handicap moteur ou visuel à 72 ans : adapter le domicile, dans l'ordre APA, MaPrimeAdapt', puis prêt.
• Aide à domicile quotidienne à 80 ans : financer une auxiliaire de vie sans vendre.
• Retour à domicile après un AVC : adapter la maison et financer des aides humaines.
• Aidant d'un conjoint atteint d'Alzheimer : financer l'accueil de jour et les aides.
• Conjoint en EHPAD : l'autre reste à la maison, financer l'hébergement sans vendre.
• Assurance dépendance déjà souscrite : articuler la rente et un prêt viager.
• Financer un EHPAD avec le bien immobilier : prêt viager hypothécaire ou vente.
• Aide sociale à l'hébergement : récupération sur succession et prêt viager.
• Rester chez soi ou déménager à 78 ans : tenir dix ans avec le prêt.
• Résidence seniors : quitter la maison avec un prêt en cours.
• Mandat de protection future : qui décide si je ne peux plus.

Aider ses proches et transmettre

• Aider un petit-fils à s'installer : un coup de pouce financé par la maison.
• Retraité sans enfant : emprunter quand on transmettra à des neveux.
• Donner la nue-propriété ou emprunter : deux voies qui s'excluent.
• Léguer sa maison malgré un prêt : le legs reste-t-il possible.
• Prêt viager hypothécaire et succession : l'impact sur les héritiers.
• Un enfant peut-il racheter le prêt pour garder la maison ?
• Quel délai pour les héritiers pour rembourser ?
• Les enfants peuvent-ils s'opposer au prêt ?
• Un enfant vit dans la maison : peut-il s'opposer au prêt.
• Enfants à l'étranger : qui règle la dette après le décès.

Couple, veuvage et famille

• Mon conjoint plus jeune pourra-t-il rester dans la maison ?
• Concubin de 76 ans : le partenaire survivant pourra-t-il rester.
• Se remarier à 75 ans avec un prêt en cours.
• Deuil récent : faut-il attendre avant de décider.

La maison, le budget et les charges

• Petite pension et taxe foncière en hausse : financer les charges sans vendre.
• Un petit besoin d'argent à 77 ans : le prêt est-il proportionné.
• Appartement en copropriété à 75 ans : le prêt est-il possible.
• Ravalement voté à 80 ans : financer sa quote-part sans vendre.
• Maison en indivision : un prêt est-il possible avec un frère.

Choisir le bon moment et comprendre le prêt

• À 70 ans ou à 80 ans : le bon moment pour un prêt.
• Propriétaire de 68 ans : trop tôt, que faire d'ici là.
• Vente à terme ou complément de prix : deux alternatives au prêt.
• Quel montant pouvez-vous obtenir ? et les conditions d'accès en 2026.
• Rente mensuelle ou capital ; intérêts payés ou capitalisés ; suivre la dette année après année.
• Rembourser avant son décès si l'on change d'avis ; solder des crédits en cours.
• Le prêt fait-il perdre l'APA et les aides sociales ? La fiscalité ; les questions fréquentes.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Monique, 76 ans, veuve depuis trois ans, deux enfants et trois petits-enfants. Sa maison de plain-pied, payée, estimée 240 000 €, est en pleine propriété. Elle perçoit 1 650 € nets par mois (sa retraite et une pension de réversion) et n'a aucun crédit. Elle veut 40 000 € pour adapter sa maison (salle de bains, monte-escalier extérieur) et aider un petit-fils.

40 000 € représentent 17 % de la valeur de sa maison : le plafond de 60 % est à 144 000 €. Dans le simulateur, 40 000 € ouvrent une formule, 39 999 € sont refusés (montant minimum), 144 000 € sont ouverts et 145 000 € refusés (ratio hypothécaire). Son âge (60 à 95 ans), sa pension ou même un revenu nul ne ferment pas la formule ; en revanche, une maison en indivision, deux crédits en cours ou une personne à charge la ferment. La dette grossit chaque année des intérêts capitalisés, et sera remboursée par ses enfants ou par la vente de la maison, dans la limite de sa valeur. Le simulateur ne calcule aucune mensualité pour ce prêt. Pour le même profil, les charges de la maison et l'aide à un petit-fils ont chacune leur page.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous avez moins de 60 ans, ou votre conjoint co-emprunteur en a moins de 60 : le prêt est refusé.
• Votre maison est en indivision, en usufruit, en nue-propriété ou en SCI : la pleine propriété est exigée.
• Votre besoin est inférieur à 40 000 € : le prêt n'est pas étudié, regardez l'épargne ou un crédit de plus petit montant.
• Vous avez une personne à charge, ou deux crédits à reprendre : le prêt est refusé.
• Vous voulez que vos enfants héritent de la maison sans dette : la dette et ses intérêts capitalisés se déduisent de ce qu'ils recevront.

Questions fréquentes

J'ai 76 ans, je veux rester chez moi et avoir un complément : un prêt viager hypothécaire est-il adapté ?

Si votre maison est en pleine propriété et si votre besoin atteint 40 000 €, oui, c'est une voie étudiée : un capital sans mensualité, remboursé au décès ou à la vente. Pour un besoin plus faible ou durable et mensuel, les pages de situation comparent les autres solutions.

À partir de quel âge peut-on faire un prêt viager hypothécaire ?

À partir de 60 ans pour chaque emprunteur, co-emprunteur compris. Dans notre essai, aucun âge de 60 à 95 ans n'a fermé la formule ; le montant dépend de la valeur de la maison, dans la limite de 60 %.

Mes enfants peuvent-ils s'opposer à mon prêt viager hypothécaire ?

Aucun article du Code de la consommation ne prévoit leur accord. Seul le conjoint, si vous êtes mariés, doit consentir à l'hypothèque sur le logement de la famille. L'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception.

Que doivent mes héritiers rembourser après mon décès ?

Le capital et les intérêts capitalisés, dans la limite de la valeur de la maison estimée à l'ouverture de la succession. Ils peuvent payer la dette ; à défaut, le prêteur peut poursuivre la vente. L'excédent éventuel leur revient.

Un prêt viager hypothécaire fait-il perdre l'APA ?

Un emprunt ne figure pas dans la liste des ressources prises en compte pour l'APA, et l'APA n'est pas récupérée sur la succession. En revanche, un capital laissé sur un compte peut être regardé : posez la question à votre département.

Peut-on recevoir un prêt viager hypothécaire sous forme de rente mensuelle ?

La loi prévoit un capital ou des versements périodiques, mais le simulateur FOUNDY étudie un capital unique. Pour des versements en plusieurs fois, demandez au conseiller ; la décision appartient au prêteur.

Quel montant puis-je obtenir avec une maison de 240 000 € ?

De 40 000 € à 144 000 €, soit 60 % de la valeur du bien, dans notre essai. Le prêteur retient l'estimation de la maison. Nous ne publions aucun taux.

Pour voir ce que votre maison ouvre, lancez la simulation de prêt viager hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Voyez aussi les niveaux de taux et la manière de les comparer et l'espace prêt viager hypothécaire.