Rendement locatif et taux d'endettement 2026 : calcul

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Les indicateurs clés pour évaluer un investissement locatif

1. Rendement brut

Formule : Rendement brut = Loyer annuel / Prix d'acquisition × 100

Exemple : Bien 150 000 €, loyer mensuel 700 € → Rendement brut = (700 × 12) / 150 000 = 5,6 %

2. Rendement net (hors fiscalité)

Formule : Rendement net = (Loyer annuel − Charges annuelles) / Prix acquisition × 100

Charges à déduire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion (8-10 %), vacance estimée (5-8 %)

Exemple : Loyers bruts 8 400 € − Charges 1 800 € = 6 600 € nets → 4,4 % net

3. Rendement net-net (après fiscalité)

Selon le régime fiscal (revenus fonciers, BIC LMNP, SCI IS), le rendement net-net varie :

• Revenus fonciers (TMI 30 %) : rendement net × (1 − 30 % − 17,2 PS %) ≈ rendement × 52,8 %
• LMNP régime réel : avec amortissement, résultat souvent ≈ 0 → rendement net-net ≈ rendement net

Taux d'endettement : comment les banques calculent-elles les loyers

Les banques intègrent les loyers futurs dans le calcul du taux d'endettement à hauteur de 70 à 80 % (pour couvrir le risque de vacance) :

Taux d'endettement = (Mensualités crédit TOTAL − Loyers intégrés) / Revenus nets

Exemple :

• Revenus nets : 3 500 €/mois
• Crédit résidence principale : 900 €/mois
• Nouveau crédit locatif : 600 €/mois
• Loyer du bien locatif : 700 €/mois → intégration banque : 700 × 75 % = 525 €/mois
• Taux d'endettement = (900 + 600 − 525) / 3 500 = 975 / 3 500 = 27,9 % ✅

Seuil d'endettement maximum

Depuis les recommandations HCSF de décembre 2020, le taux d'endettement maximum est fixé à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Les banques peuvent déroger dans la limite de 20 % de leur production.

Rendement minimum pour un dossier locatif accepté

FOUNDY recommande un rendement brut minimum de 4,5 % à 5 % pour présenter un dossier locatif aux établissements partenaires. En dessous, le cashflow est trop négatif et les banques sont plus réticentes.

Questions fréquentes (FAQ)

Comment la banque vérifie-t-elle les loyers futurs déclarés ?

La banque se base sur :

• Le marché locatif local (références INSEE, observatoires locaux des loyers)
• Le niveau de loyer indiqué dans le compromis ou un bail existant
• Les déclarations de l'emprunteur (sous sa responsabilité)

Elle peut appliquer un abattement supplémentaire si le loyer annoncé lui semble élevé par rapport au marché.

Les loyers d'un LMNP sont-ils intégrés différemment par les banques ?

Non. Que les loyers soient des revenus fonciers ou des BIC LMNP, les banques appliquent généralement la même règle d'intégration à 70-80 %. Certains partenaires FOUNDY sont plus favorables aux LMNP en raison de la fiscalité avantageuse qui améliore la rentabilité nette.

FOUNDY calcule-t-il le rendement et le taux d'endettement avant de présenter un dossier ?

Oui. FOUNDY effectue systématiquement le calcul du rendement brut/net et du taux d'endettement simulé avant de présenter le dossier aux partenaires. Ce calcul préliminaire permet d'identifier les partenaires les plus favorables.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : HCSF - Recommandation R-HCSF-2021-1 · Banque de France - Taux crédit T3 2026 · ORIAS