Les loyers d'une SCPI couvrent-ils la mensualité de mon crédit ?
Pour les investisseurs aux revenus stables
L'effort d'épargne d'une SCPI à crédit, c'est la mensualité moins les revenus distribués, impôt compris. La formule et les hypothèses à tester.
Rédigé par l'équipe FOUNDY sous la responsabilité d'Arthur Drumain, IOBSP niveau 1
En bref
Rien ne le garantit : l'AMF rappelle que les revenus d'une SCPI sont aléatoires et qu'il ne faut pas compter exclusivement sur eux pour rembourser. Votre effort d'épargne mensuel se calcule ainsi : mensualité du crédit, assurance comprise, moins les revenus distribués, plus l'impôt qu'ils supportent.
Comment calculer l'effort d'épargne ?
| Ligne | Ce qu'il faut y mettre |
|---|---|
| Mensualité | Crédit et assurance, calculés par le simulateur |
| Moins : revenus distribués | Les revenus versés chaque trimestre, non garantis (AMF) |
| Plus : impôt | Revenus fonciers imposés au barème, prélèvements sociaux en plus ; intérêts du crédit déductibles (notice 2044) |
| Égale : effort mensuel | La somme à sortir de votre budget |
Quelles hypothèses de distribution tester ?
Pour 150 000 € investis, chaque point de revenus annuels rapporté au capital représente 1 500 € par an, soit 125 € chaque mois, avant impôt. Trois points donnent 375 € chaque mois, quatre points 500 €, cinq points 625 €. Testez aussi zéro : une vacance locative peut réduire les loyers. Ce sont des hypothèses de calcul, pas des prévisions de rendement.
Exemple chiffré
Prenons un exemple fictif : Hélène, 47 ans, médecin libérale, 6 500 € de revenus, avec un prêt immobilier de 90 000 € restants et un endettement actuel de 17 %. Elle étudie 150 000 € de parts de SCPI à crédit sur 20 ans. Les revenus de la SCPI ne comptent pas dans l'étude : seuls les siens sont retenus. Avec quatre points de distribution, 500 € chaque mois viendraient en déduction de la mensualité ; avec zéro, rien. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet : à elle de faire la soustraction.
Questions fréquentes
Si je finance une SCPI sur 15 ans, devrai-je compléter chaque mois ?
Dans un crédit amortissable, la mensualité rembourse aussi le capital, soit au moins un quinzième de la somme par an sur 15 ans avant tout intérêt. Comparez ce montant aux revenus distribués que vous testez, sans les tenir pour acquis.
Le prêteur compte-t-il les loyers de la SCPI dans mes revenus ?
Dans les formules étudiées par le simulateur, non : les revenus de SCPI, futurs ou existants, ne sont pas retenus pour apprécier votre capacité de remboursement.
Les intérêts du crédit sont-ils déductibles ?
Les intérêts d'un emprunt contracté pour acquérir des parts de SCPI se déclarent avec les revenus fonciers (notice de la déclaration 2044). Le gain d'impôt dépend de votre situation.
Pour étudier votre projet, lancez la simulation. Voyez aussi le délai de jouissance, la baisse du prix de part et la simulation de SCPI à crédit, dans le cadre du financement SCPI.
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