Rester chez soi ou déménager à 78 ans : le prêt viager hypothécaire pour tenir dix ans

En bref

À 78 ans, un prêt viager hypothécaire peut financer dix ans de maintien à domicile : le simulateur n'impose aucune limite d'âge haute, il faut simplement que le montant soit d'au moins 40 000 € et ne dépasse pas 60 % de la valeur de la maison. Le prêt n'a pas de mensualité, mais la dette grossit chaque année et se règle au décès ou à la vente.

Déménager vers un logement plus petit libère souvent plus de capital, sans dette, mais coûte des frais connus et demande de quitter son quartier. Entre les deux, ce sont la santé, la maison elle-même et la transmission qui tranchent. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous avez autour de 78 ans et vous êtes propriétaire de la maison où vous vivez, en pleine propriété.
• La maison est trop grande ou trop lourde à entretenir (étage, jardin, chauffage), mais vous y tenez.
• Vous avez un besoin d'argent chiffrable sur dix ans : adaptation du logement, aides à domicile, aide à un proche.
• La maison est payée, ou il vous reste un seul crédit.
• Vous vous demandez si vendre pour un logement plus petit ne serait pas plus raisonnable.

Que regardent les établissements prêteurs à 78 ans ?

Dans le simulateur, le dossier d'un propriétaire de 78 ans se lit sur le bien et sur le montant plus que sur l'âge. À 78 ans comme à 60, 70, 85 ou 95 ans, notre test donne le même résultat : le plafond est de 60 % de la valeur du bien, et l'âge ne le fait pas varier. Ce n'est pas la règle d'un établissement précis : chacun étudie ensuite le dossier.

Critère	Ce que regarde le simulateur
Âge	60 ans au moins, pour chaque emprunteur ; aucune limite haute dans nos essais
Montant	De 40 000 € à 60 % de la valeur de la maison
Propriété	Pleine propriété : l'indivision, le démembrement et la société sont exclus
Crédits en cours	Un seul au plus, repris pour que l'hypothèque soit en premier rang
Personnes à charge	Aucune dans le bien

Rester ou déménager : lequel des deux coûte le moins ?

Les deux voies se comparent sur cinq points. Nous ne publions aucun taux pour ce prêt : seule l'offre du prêteur chiffre les intérêts, avec un état des intérêts accumulés sur la durée prévisionnelle du prêt.

Point de comparaison	Rester avec un prêt viager hypothécaire	Déménager vers un logement plus petit
Capital disponible	De 40 000 € à 60 % de la valeur, versé en une fois	Le prix de vente moins le prix d'achat, moins les frais
Frais connus	Ceux de l'offre, que le prêteur chiffre avant signature	Frais d'acquisition de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, déménagement
Dette	Le capital plus les intérêts capitalisés, due au décès ou à la vente	Aucune
Maison à transmettre	La valeur de la maison moins la dette	Le nouveau logement et le capital restant
Si la santé baisse	La maison doit pouvoir être adaptée ; l'Apa et MaPrimeAdapt' peuvent aider	Un logement plus petit, de plain-pied, est déjà adapté

Pour la santé, trois aides passent avant tout emprunt : l'Apa à domicile (dès 60 ans, Gir 1 à 4), MaPrimeAdapt' pour les travaux (dès 70 ans) et le crédit d'impôt de 50 % pour l'emploi d'un salarié à domicile. L'Insee estime l'espérance de vie à 80 ans à 11,5 ans pour les femmes et 9,6 ans pour les hommes : dix ans est un ordre de grandeur, une moyenne et non une prévision pour vous.

Quel est le point de vigilance ?

Le prêt vous laisse chez vous, à condition d'y rester vraiment. La loi demande d'apporter à la maison « tous les soins raisonnables » ; la louer suppose l'accord du prêteur, et changer son affectation fait perdre le bénéfice du terme.

La dette ne peut jamais dépasser la valeur de la maison, et l'excédent revient à vos héritiers. Mais plus vous tenez longtemps, plus leur part diminue : posez-vous la question de la durée avant celle du montant.

Quelle étape suivre ?

1. Chiffrer le besoin sur dix ans, poste par poste, avant de choisir un montant.
2. Déduire les aides auxquelles vous avez droit : il ne reste à financer que le reste à charge.
3. Faire la simulation pour savoir si votre maison ouvre le prêt et jusqu'à quel montant.
4. Lire l'offre : elle ne peut être acceptée que dix jours après sa réception, par acte notarié.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif, sans prénom : une veuve de 78 ans, propriétaire d'une maison payée estimée 240 000 € en pleine propriété, qui perçoit 1 650 € par mois et n'a aucun crédit. Hypothèses de l'exemple : elle a besoin de 40 000 € pour adapter la salle de bains et financer des aides à domicile, et hésite avec un logement de plain-pied acheté 150 000 €.

Rester : 40 000 € représentent 16,7 % de la valeur de la maison, le plafond de 60 % étant à 144 000 €. Dans le simulateur, de 40 000 € à 144 000 € ouvrent une formule, et 145 000 € est refusé. Il n'y a aucune mensualité. La dette, elle, dépasse 40 000 € et augmente chaque année : son montant dépend de l'offre, que le simulateur ne chiffre pas.

Déménager : les frais d'acquisition de 7 à 8 % sur 150 000 € font 10 500 à 12 000 €, auxquels s'ajoutent 3 000 € de déménagement (hypothèse). Il reste 240 000 - 150 000 - 12 000 - 3 000 = 75 000 € au pire, et 76 500 € avec 7 %, hors frais d'agence. La plus-value sur la résidence principale est exonérée. Ce capital dépasse le besoin de 40 000 € et ne crée aucune dette, au prix du départ.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre besoin, une fois les aides déduites, est inférieur à 40 000 € : le prêt viager hypothécaire n'est pas étudié.
• La maison est en indivision, démembrée ou détenue par une société, ou vous avez encore plusieurs crédits à rembourser.
• Vous voulez transmettre la maison sans aucune dette.
• Un enfant ou une autre personne à charge vit avec vous dans la maison.
• Votre santé laisse prévoir une entrée en établissement à court terme : voyez plutôt ce qui se passe quand on quitte la maison avec un prêt en cours.

Questions fréquentes

Ma maison est trop grande mais je veux y rester : un prêt viager hypothécaire peut-il me permettre de tenir dix ans ?

Oui, si le montant dont vous avez besoin va de 40 000 € à 60 % de la valeur de la maison. Il n'y a aucune mensualité, mais la dette grossit chaque année et se règle au décès ou à la vente. Votre besoin doit être chiffré sur les dix ans, aides déduites.

À 78 ans, y a-t-il un âge maximum pour faire un prêt viager hypothécaire ?

Le simulateur exige 60 ans au moins et ne pose aucune limite haute : nos essais donnent le même résultat de 60 à 95 ans. L'établissement prêteur étudie ensuite le dossier, et la décision lui appartient.

Mes enfants doivent-ils donner leur accord pour que je fasse un prêt viager hypothécaire ?

Aucun article du chapitre de la loi sur ce prêt ne prévoit l'accord des enfants ou des héritiers. Il est pourtant utile de les prévenir, car ils devront régler la dette ou laisser vendre la maison à votre décès.

Que se passe-t-il si je dois quitter la maison avant la fin des dix ans ?

Le remboursement est exigible au décès ou à la vente de la maison, pas au simple départ. Louer la maison demande l'accord du prêteur, et changer son affectation peut faire perdre le bénéfice du terme. Lisez ces clauses avant de signer.

Pour savoir si votre maison ouvre le prêt et jusqu'à quel montant, lancez la simulation de prêt viager hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Pour la vue d'ensemble, voyez toutes les situations du prêt viager hypothécaire, le guide du prêt viager hypothécaire après 70 ans et le bon âge pour le faire.