Prêt viager hypothécaire après 70 ans : le guide complet

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un dispositif méconnu qui permet aux propriétaires seniors de libérer des liquidités sans vendre leur bien. Vous restez chez vous, continuez à en jouir, et vous remboursez le prêt uniquement au décès ou en cas de vente volontaire.

Comment fonctionne le PVH ?

La banque vous prête une somme calculée sur la valeur de votre bien immobilier et votre espérance de vie statistique. Aucune mensualité n'est due pendant toute la durée du prêt. Les intérêts s'accumulent et le remboursement intégral (capital + intérêts) intervient uniquement :

• Au décès de l'emprunteur (via la vente du bien par les héritiers)
• En cas de vente volontaire du bien
• En cas de déménagement définitif (maison de retraite, par exemple)

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Pourquoi après 70 ans ?

Le PVH est réservé aux personnes de 60 ans et plus, mais c'est après 70 ans qu'il devient le plus intéressant. Plus l'âge est avancé, plus le montant accordé est élevé par rapport à la valeur du bien, car l'espérance de vie statistique est plus courte.

Exemple : pour un bien estimé à 400 000 €, une personne de 72 ans pourra obtenir environ 40 à 50 % de la valeur du bien, soit 160 000 à 200 000 €. À 80 ans, ce ratio monte davantage.

Qui peut en bénéficier ?

Le PVH est accessible si :

• Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou locative)
• Vous avez au moins 60 ans (65-70 ans selon les établissements)
• Le bien est situé en France
• Votre bien n'est pas déjà hypothéqué (ou peu)

Avantages fiscaux et successoraux

Les fonds reçus via un PVH ne sont pas imposables : ce sont des fonds empruntés, pas des revenus. Ils n'entrent pas dans le calcul de l'impôt sur le revenu, ni dans celui de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Les héritiers ne sont jamais tenus de rembourser plus que la valeur du bien. Si la vente du bien après décès est insuffisante pour couvrir le capital et les intérêts accumulés, la banque absorbe la différence. C'est une protection légale importante.

Comparaison avec la vente en viager

Contrairement à la vente en viager où vous cédez la propriété du bien, le PVH vous maintient plein propriétaire. Vous pouvez décider de vendre à tout moment, rembourser le prêt et conserver la différence.

Le processus FOUNDY

FOUNDY accompagne les seniors dans la mise en place du PVH : estimation du bien, simulation du montant empruntable, sélection de l'établissement le plus adapté, suivi jusqu'au déblocage des fonds. Simulez votre montant en quelques clics.

Article rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance