Transmettre des parts de SCPI financées à crédit : succession et assurance emprunteur

Que devient un crédit SCPI non soldé au décès de l'emprunteur

Lorsqu'un investisseur finance des parts de SCPI à crédit et décède avant d'avoir intégralement remboursé ce prêt, deux éléments distincts entrent en jeu : d'une part les parts de SCPI elles-mêmes, qui intègrent l'actif successoral pour leur valeur de rachat au jour du décès, d'autre part le capital restant dû sur le crédit, qui constitue un passif de la succession sauf prise en charge par l'assurance emprunteur souscrite au moment du financement.

C'est précisément le rôle de l'assurance emprunteur (garantie décès) que d'éviter que les héritiers n'aient à assumer le remboursement du capital restant dû : si le contrat a été souscrit avec une quotité couvrant l'intégralité du prêt et que le sinistre entre dans le champ de la garantie, l'assureur rembourse le capital restant dû à l'établissement prêteur, et les parts de SCPI sont transmises aux héritiers libres de toute dette associée à leur financement initial.

Statut de FOUNDY : mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), ORIAS n° 20004929.

Ce qui change selon la quotité et le type de montage

Le niveau de protection des héritiers dépend directement de la quotité assurée au moment de la souscription du crédit et du type de montage retenu (amortissable ou in fine). Ces paramètres doivent être vérifiés avant la succession, idéalement dès la souscription du crédit, car ils déterminent l'ampleur du passif éventuellement transmis.

Situation	Conséquence pour les héritiers
Quotité assurée à 100% sur un emprunteur unique	Capital restant dû pris en charge par l'assurance, parts transmises sans dette liée au crédit
Quotité assurée partielle (ex. 50%)	Une partie du capital restant dû reste à la charge de la succession
Crédit in fine non couvert en capital	Le capital emprunté reste dû en totalité à l'échéance, sauf couverture spécifique
Absence d'assurance emprunteur ou exclusion de garantie	Le capital restant dû devient une dette successorale classique
Parts de SCPI détenues en direct	Valorisées à leur prix de retrait/rachat pour l'actif successoral
Parts détenues via une SCI	Ce sont les parts de SCI qui sont transmises, avec le passif du crédit inscrit au bilan de la société

L'accompagnement FOUNDY pour sécuriser la transmission

FOUNDY intègre systématiquement la question de l'assurance emprunteur dans le montage du financement de parts de SCPI, en vérifiant que la quotité retenue correspond à la volonté du souscripteur de protéger ou non ses héritiers d'un passif résiduel. Pour un investisseur seul, une quotité à 100% permet en principe une transmission des parts sans dette liée au crédit ; pour un montage en in fine, la couverture doit spécifiquement porter sur le capital emprunté et non uniquement sur les intérêts, un point que le courtier attire l'attention du client dès la simulation.

Le courtier oriente également vers le bon partenaire bancaire selon le type de garantie décès proposé et la compatibilité avec le profil de santé de l'emprunteur (questionnaire médical, éventuelles surprimes). Une attention particulière est portée aux dossiers combinant plusieurs crédits SCPI souscrits à des dates différentes : chaque contrat d'assurance emprunteur associé doit être vérifié individuellement, car les conditions de garantie ne sont pas nécessairement identiques d'un crédit à l'autre.

Questions fréquentes (FAQ)

Les héritiers héritent-ils automatiquement de la dette du crédit SCPI ?

Pas automatiquement au sens d'une prise en charge personnelle : la dette figure au passif de la succession, mais si une assurance emprunteur couvre le capital restant dû à hauteur de la quotité souscrite, ce passif est réglé par l'assureur et non par les héritiers.

Comment sont valorisées les parts de SCPI dans une succession ?

Les parts de SCPI sont valorisées à leur prix de retrait (ou de rachat) en vigueur au jour du décès, ce prix servant de base à l'évaluation de l'actif successoral et, le cas échéant, au calcul des droits de succession.

Un crédit in fine présente-t-il un risque particulier pour la succession ?

Oui, si l'assurance emprunteur ne couvre pas le capital emprunté (mais seulement les intérêts, par exemple), le capital restant dû à l'échéance reste une dette pour la succession en cas de décès avant le terme du crédit.

Peut-on modifier la quotité d'assurance emprunteur après la souscription du crédit SCPI ?

Une évolution de la couverture est possible sous certaines conditions, notamment via un changement de contrat d'assurance emprunteur, mais elle doit être étudiée avec le prêteur et éventuellement l'assureur, car elle peut nécessiter un nouveau questionnaire médical.

Simulation gratuite avec FOUNDY

foundy.fr - contact@foundy.fr - ORIAS n°20004929

Intermédiaire (MIOBSP) soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Code des assurances, Code civil (successions) · AMF · ORIAS