Les 7 critères qui rendent un dossier de propriétaire finançable

En bref

Un dossier de propriétaire est finançable (on dit aussi « bancable ») quand sept points tiennent : un bien en pleine propriété, un ratio dettes sur valeur du bien raisonnable, des revenus stables, un taux d'endettement et un reste à vivre dans les limites, un historique bancaire sans incident, et un projet qui rentre dans ce que les établissements prêteurs acceptent. Leurs limites exactes diffèrent d'un établissement à l'autre : le simulateur passe votre dossier dans leurs règles et écarte les offres dont un critère n'est pas rempli.

Quels sont les 7 critères d'un dossier de propriétaire finançable ?

1. Un bien en pleine propriété, bien situé

Les offres avec garantie exigent que vous soyez propriétaire du bien mis en garantie, et plusieurs offres sans garantie sont réservées aux propriétaires. La façon de détenir le bien compte : une SCI, un démembrement (usufruit, nue-propriété) ou une indivision écartent une partie des offres. L'emplacement aussi : la Corse et l'outre-mer en ferment plusieurs. Le cas le plus ouvert est une maison ou un appartement en pleine propriété, en France métropolitaine.

2. Un ratio hypothécaire raisonnable

Le ratio hypothécaire (LTV en anglais) est le total des dettes garanties par le bien, prêt immobilier gardé compris, divisé par la valeur du bien. Chaque établissement fixe son maximum, qui varie selon l'offre et le rang de l'hypothèque. Le rang est la priorité de remboursement : 1er rang si aucun autre prêt ne passe devant, 2e rang si un prêt immobilier encore en cours passe devant. Le maximum se situe le plus souvent entre 70 % et 100 %. Plus votre ratio est bas, plus il reste d'offres.

3. Des revenus stables et suffisants

Salariés, fonctionnaires et retraités forment le public de base des établissements. Les indépendants sont étudiés avec une ancienneté d'activité, le plus souvent trois ans de bilans. Plusieurs offres fixent aussi un revenu minimal pour le foyer, de l'ordre de 1 500 € par mois. Si vous louez un bien, les loyers perçus sont retenus à 80 % environ.

4. Un taux d'endettement dans les limites

Le taux d'endettement est la part de vos revenus qui part en remboursement de crédits (et en loyer si vous êtes locataire). Le plafond de 35 % du Haut Conseil de stabilité financière vise les nouveaux crédits immobiliers : les regroupements de crédits en sont exclus, et le Haut Conseil invite plutôt les établissements à veiller à ce que l'opération réduise le taux d'effort. Chaque établissement fixe donc son propre plafond après opération, le plus souvent entre 35 % et 45 %. Notre guide détaille le calcul du taux d'endettement.

5. Un reste à vivre suffisant

Le reste à vivre est la somme qui reste chaque mois une fois payés les crédits, le loyer et les pensions versées. Les établissements exigent un minimum qui augmente avec la taille du foyer, avec un supplément par enfant à charge : à revenus égaux, une famille de quatre personnes est plus exposée qu'un couple sans enfant. La méthode de calcul du reste à vivre est détaillée dans notre guide.

6. Un historique bancaire sans incident

Les prêteurs consultent le fichier central des chèques (FCC) et le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Un FCC ferme la quasi-totalité des offres. Une inscription au FICP n'interdit pas un nouveau crédit, mais les prêteurs consultent toujours ce fichier : seuls les propriétaires avec garantie hypothécaire peuvent être étudiés, au cas par cas, et aucun accord n'est garanti. Des rejets de prélèvement, un regroupement récent ou un divorce en cours ferment aussi des offres ; un dossier de surendettement de moins de cinq ans les ferme toutes.

7. Un projet dans les limites des prêteurs

Chaque offre a un montant minimal et maximal, une durée (le plus souvent 15 ans sans garantie, jusqu'à 25 ans avec une garantie hypothécaire), un plafond d'âge pour l'emprunteur le plus âgé à la fin du prêt (vers 85 ans sans garantie) et une part de trésorerie limitée par rapport au total repris. Plusieurs établissements exigent au moins deux crédits à reprendre.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants, propriétaires d'une maison estimée 360 000 €. Ils veulent solder 50 000 € de crédits à la consommation, financer 20 000 € de travaux et garder leur prêt immobilier à 1,2 %. Voici leur dossier sur les sept critères.

Critère	Situation de Julien et Camille
1. Le bien	Maison en pleine propriété, estimée 360 000 €
2. Le ratio hypothécaire	58 % aujourd'hui (210 000 / 360 000), 72 % avec les crédits regroupés, 78 % avec les travaux : (210 000 + 70 000) / 360 000
3. Les revenus	Deux CDI de cadres, avec une part de primes pour Julien : 7 000 € nets par mois
4. L'endettement	34 % avant l'opération : (1 050 + 1 350) / 7 000
5. Le reste à vivre	4 600 € avant l'opération (7 000 − 2 400), pour un foyer de quatre personnes
6. L'historique	Aucun incident (hypothèse de l'exemple)
7. Le projet	70 000 € : quatre crédits repris et 20 000 € de trésorerie, soit 29 % du total. Durée envisagée de 15 ans, soit 56 ans pour l'aîné en fin de prêt.

Ce que l'opération change : quatre crédits repris en un seul, le prêt immobilier gardé, une garantie hypothécaire à étudier ou non selon l'offre. Alléger la mensualité passe par un allongement de la durée et peut augmenter le coût total. Le simulateur calcule la nouvelle mensualité, l'endettement après opération et l'exemple représentatif complet.

Comment FOUNDY applique ces critères

Le simulateur pose les questions qui correspondent aux sept points : statut et revenus, crédits en cours, bien et mode de détention, incidents, projet. Il passe ensuite votre dossier dans les règles de chaque offre et écarte celles dont un critère n'est pas rempli. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées et vous indique les pièces à fournir : pièce d'identité, relevés bancaires, justificatifs de revenus, titre de propriété, estimation du bien, tableaux d'amortissement des crédits en cours. Votre dossier est ensuite présenté aux établissements prêteurs auxquels il peut l'être, et la décision appartient au prêteur. Le parcours complet est décrit dans de la simulation à la signature.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous voulez acheter votre résidence principale ou un bien locatif en nom propre : FOUNDY ne finance pas ces projets aujourd'hui.
• Vous vivez hors de France : les établissements exigent que l'emprunteur vive en France.
• Vous êtes sous le coup d'un FCC ou d'un dossier de surendettement de moins de cinq ans : aucune offre ne ressort.
• Votre bien est détenu en SCI ou en usufruit : seule une partie des offres reste ouverte, parfois aucune.
• Vous n'êtes pas propriétaire : les règles et les montants sont différents. Voyez pour qui FOUNDY est fait, et pour qui il ne l'est pas.

Questions fréquentes

Je suis propriétaire avec un prêt à 1,2 % et plusieurs crédits à la consommation : mon dossier est-il finançable ?

C'est la situation type d'un regroupement qui garde le prêt immobilier. Les établissements vérifient le bien, le ratio hypothécaire (prêt gardé compris), les revenus, l'endettement, le reste à vivre et l'historique bancaire. Le simulateur applique ces critères et indique si des offres ressortent ; la décision appartient au prêteur.

Quel taux d'endettement faut-il pour être accepté ?

Il n'y a pas de seuil unique. Le plafond de 35 % du Haut Conseil de stabilité financière ne s'applique pas aux regroupements de crédits : chaque établissement fixe le sien, le plus souvent entre 35 % et 45 % après l'opération. Un regroupement est d'ailleurs censé réduire la charge de départ.

Mon bien est détenu en SCI : mon dossier peut-il être financé ?

Plus difficilement. Une SCI, un démembrement ou une indivision écartent une partie des offres, sans les fermer toutes dans tous les cas. Le simulateur vous demande comment vous détenez le bien et ne retient que les offres compatibles.

Combien de temps faut-il pour savoir si mon dossier est finançable ?

La simulation en ligne donne une première indication. Un conseiller vous répond ensuite sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

Tester votre dossier

Pour savoir où se situe votre dossier sur ces sept critères, lancez la simulation gratuite. Si plusieurs offres ressortent, vous pourrez les comparer avec notre méthode de comparaison des offres de regroupement.