Fissures liées à la sécheresse : financer la reprise des fondations avant l'indemnité

En bref

Pour une maison de moins de dix ans qui se fissure à cause d'un sol argileux sec, deux assurances peuvent jouer : la garantie catastrophe naturelle, si un arrêté reconnaît la sécheresse dans votre commune, et l'assurance dommages-ouvrage ou la garantie décennale du constructeur, si les désordres touchent la solidité ou l'usage de la maison. Aucune ne verse l'indemnité le jour de la déclaration : il faut avancer la trésorerie.

Un regroupement de crédits avec une trésorerie « travaux » peut servir d'avance, à condition que la mensualité soit tenable même si l'indemnité tarde. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire d'une maison de moins de dix ans, avec des fissures apparues après une période sèche.
• Un expert vous a dit que les fondations doivent être reprises, pour plusieurs dizaines de milliers d'euros.
• Vous avez déclaré le sinistre, ou vous vous apprêtez à le faire, et l'indemnisation prendra des mois.
• Vous avez déjà des crédits en cours, et vous ne voulez pas toucher à votre prêt immobilier.

Quelle assurance joue pour une maison récente ?

Garantie	Condition	Démarche et délais officiels
Catastrophe naturelle (sécheresse)	Un arrêté interministériel publié au Journal officiel reconnaît l'état de catastrophe naturelle dans la commune ; la commune dispose en général de 24 mois après l'événement pour le demander	Déclarer le sinistre dès que vous le connaissez, au plus tard 30 jours après la publication de l'arrêté ; franchise de 1 520 € pour un mouvement de terrain lié à la sécheresse ; provision sous 2 mois et indemnisation sous 3 mois après l'état estimatif des dommages
Assurance dommages-ouvrage	Dommages relevant de la garantie décennale, dans les 10 ans après la réception des travaux ; couverture à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception	Déclarer dans les 2 ans suivant la connaissance du dommage ; l'assureur a 60 jours pour faire expertiser et notifier sa décision, 90 jours pour présenter une offre, 15 jours pour payer après acceptation
Garantie décennale du constructeur	Désordres qui menacent la solidité ou rendent la maison impropre à sa destination, y compris ceux liés au sol, pendant 10 ans à partir de la réception	S'adresser à l'assureur du constructeur, dont l'attestation d'assurance donne les coordonnées

La différence compte : la dommages-ouvrage fonctionne sans que l'on cherche un responsable et fixe des délais courts à l'assureur, alors que la catastrophe naturelle dépend d'un arrêté qui peut ne pas venir. Si l'assureur dépasse le délai de 60 jours ou celui de 90 jours, vous pouvez engager les travaux après l'en avoir informé, et l'indemnité est majorée d'intérêts. Des fissures qui n'affectent ni la solidité ni l'usage de la maison ne relèvent pas de la décennale : l'expertise le dira.

Que devez-vous avancer, et pendant combien de temps ?

Au mieux, l'indemnité couvre le coût des travaux moins la franchise de 1 520 €. Entre la déclaration, l'expertise, l'offre et le paiement, plusieurs mois s'écoulent, et la reprise des fondations ne peut pas toujours attendre. Trois points d'organisation :

• conservez les photos, devis, rapports d'expert et courriers, et écrivez à l'assureur en gardant une preuve ;
• ne signez pas un devis de reprise avant d'avoir l'avis de l'expert de l'assureur, ou avant l'expiration des délais ci-dessus ;
• empruntez le montant du devis, pas davantage, et demandez au prêteur ce qui se passe si vous remboursez une partie avec l'indemnité.

Quel financement peut servir d'avance ?

Un regroupement avec trésorerie « travaux » reprend vos crédits conso, y ajoute la somme à avancer, et laisse votre prêt immobilier en place. Dans le simulateur, la liste de formules dépend surtout du ratio hypothécaire (le total des dettes garanties par la maison, divisé par sa valeur).

Trésorerie « travaux » ajoutée	Ratio hypothécaire de l'exemple	Formules ouvertes
Aucune (regroupement seul)	61 %	Sans garantie seulement
25 000 €	environ 70 %	Sans garantie et avec hypothèque
40 000 €	75 %	Sans garantie et avec hypothèque, la liste changeant avec le montant
60 000 €	81 %	Moins de formules des deux sortes

Au-delà de 75 000 €, un prêt pour travaux relève des seuils d'usure des crédits immobiliers, qui ferment le plus souvent la liste. Le principe est détaillé dans le rachat de crédit avec trésorerie et le rachat de crédit avec travaux.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Franck et Valérie, 49 et 47 ans, mariés, deux enfants. Franck est plombier chauffagiste à son compte depuis 12 ans, 3 200 € nets en moyenne ; Valérie, assistante de direction en CDI, 1 900 €. Leur maison est estimée 300 000 €. Il leur reste 140 000 € à 1,1 % sur leur prêt immobilier (870 € par mois), qu'ils gardent, et 44 000 € de crédits conso (1 030 € par mois). Leur endettement est de 1 900 / 5 100, soit 37 %. Hypothèses de l'exemple : la maison a été construite il y a quatre ans, les fissures sont apparues cet été, et la reprise des fondations est chiffrée 40 000 €.

Ils regroupent leurs trois crédits conso en gardant le prêt à 1,1 %, et ajoutent 40 000 € de trésorerie : l'opération porte sur 84 000 €, et le ratio hypothécaire passe de 61 % à 75 % ((140 000 + 84 000) / 300 000). Le simulateur ouvre des formules sans garantie, et quelques formules avec hypothèque de 2e rang ; si l'hypothèque est refusée, les formules sans garantie restent ouvertes. Le statut d'artisan et le secteur du bâtiment en écartent une partie. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre maison a plus de dix ans et aucun arrêté de catastrophe naturelle ne vise votre commune : aucune indemnité n'est certaine, et un crédit ne se rembourse pas par une indemnité hypothétique.
• Vos fissures sont superficielles : l'expertise peut les juger sans lien avec la solidité ni l'usage.
• Vos dettes garanties dépasseraient environ 70 % de la valeur de la maison et vous refusez l'hypothèque : seule une partie des formules sans garantie reste ouverte.
• Vous avez moins de 22 000 € à avancer : un crédit hypothécaire ne s'ouvre pas, l'épargne ou un crédit conso suffisent.

Questions fréquentes

Ma maison a quatre ans et se fissure à cause de la sécheresse : quelle assurance appeler en premier ?

Déclarez le sinistre à votre assureur habitation pour la catastrophe naturelle (au plus tard 30 jours après l'arrêté) et, si les fissures touchent la solidité ou l'usage, à l'assureur dommages-ouvrage (dans les 2 ans). Gardez une preuve de chaque envoi.

Combien de temps l'assurance a-t-elle pour m'indemniser en cas de catastrophe naturelle ?

L'assureur doit verser une provision dans les 2 mois suivant la remise de l'état estimatif des dommages ou la publication de l'arrêté, et l'indemnité complète dans les 3 mois. Votre contrat peut prévoir des délais plus favorables.

Quelle franchise dois-je payer en cas de dégâts liés à la sécheresse ?

1 520 € pour un mouvement de terrain lié à la sécheresse ou à la réhydratation des sols, contre 380 € pour les autres biens à usage non professionnel.

Puis-je commencer les travaux de fondations avant l'accord de l'assureur ?

Avec l'assurance dommages-ouvrage, vous pouvez engager les travaux si l'assureur dépasse 60 jours pour son instruction ou 90 jours pour son offre, après l'en avoir informé. Sinon, attendez l'avis de l'expert pour ne pas perdre la prise en charge.

Puis-je emprunter pour avancer les travaux sans toucher à mon prêt immobilier à taux bas ?

Oui : un regroupement avec trésorerie « travaux » reprend vos crédits conso et y ajoute la somme à avancer, en gardant le prêt immobilier. Le ratio hypothécaire de l'opération détermine les formules ouvertes.

Pour voir ce que votre maison ouvre, lancez la simulation de rachat de crédit : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Voyez aussi toutes les situations de travaux et l'espace rachat de crédit propriétaire.