Titulaire de la fonction publique : pourquoi une garantie malgré le statut ?

En bref

Le statut de titulaire garantit votre revenu, pas les paramètres de l'opération. Une hypothèque est proposée quand ce que vous demandez dépasse ce que les offres sans garantie acceptent : le plus souvent une durée de plus de 15 ans, ou un reste à vivre qui ne suffit pas à un grand foyer. La valeur de votre bien ne déclenche pas la garantie : elle décide si elle est possible.

Vous pouvez demander la comparaison avec et sans garantie, à durée égale. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes fonctionnaire titulaire et propriétaire de votre résidence principale.
• Vous avez au moins deux crédits à la consommation à regrouper et vous gardez votre prêt immobilier.
• On vous a présenté une offre avec hypothèque, sur un bien déjà grevé par l'hypothèque de votre prêt.
• Vous ne comprenez pas pourquoi, avec un emploi garanti, une garantie est nécessaire.

Que règle le statut, et que ne règle-t-il pas ?

Le statut règle la stabilité du revenu : le simulateur classe un fonctionnaire parmi les statuts stables, et aucune offre ouverte aux salariés ne lui est fermée à cause de son statut. Il ne règle pas :

• la durée maximale des offres sans garantie ;
• le reste à vivre exigé selon la taille du foyer ;
• le montant minimal et maximal de chaque offre ;
• le ratio hypothécaire, qui dépend de la valeur du bien.

Quand une garantie devient-elle l'option proposée ?

Trois paramètres pèsent, sans lien avec le statut.

La durée. Les offres sans garantie s'arrêtent le plus souvent à 15 ans et vont parfois jusqu'à 20 ans. Avec une hypothèque, la durée peut aller de 20 à 25 ans selon l'offre. Pour la famille de l'exemple ci-dessous, plusieurs offres sans garantie sont ouvertes à 12 ans ; à 15 ans, il n'en reste que quelques-unes ; à 17 ans et à 20 ans, presque plus ; à 25 ans, aucune.

Le reste à vivre. C'est ce qui reste chaque mois une fois les mensualités payées. Pour un couple avec quatre enfants, la fourchette demandée va d'environ 1 490 € à 3 600 € sans garantie, et d'environ 1 550 € à 2 400 € avec hypothèque. Les offres sans garantie réservées aux meilleurs profils sont les plus exigeantes : elles réduisent le choix d'un grand foyer sans toujours le fermer.

Le montant. Chaque offre fixe un plancher : les offres sans garantie s'ouvrent dès 7 500 à 25 000 € repris, celles avec hypothèque dès 22 000 à 80 000 €.

Que change la valeur de votre bien ?

Elle sert à calculer le ratio hypothécaire : le capital repris plus le capital restant dû de votre prêt immobilier, divisé par la valeur du bien. Chaque offre avec hypothèque de deuxième rang a un plafond, de 75 à 100 % selon l'offre et le montant. Une hypothèque prend rang à la date de son inscription : celle d'un nouveau prêt passe derrière celle de votre prêt immobilier.

Si votre ratio est trop haut, la garantie n'est pas possible, même si elle aurait été proposée. Pour 30 000 € repris dans l'exemple ci-dessous, le nombre d'offres avec hypothèque diminue quand le ratio monte, et plus aucune ne reste ouverte au-delà de 85 %.

Ce qu'une hypothèque change concrètement

• Elle est consentie par acte notarié, et seul le propriétaire du bien peut la consentir.
• Un regroupement garanti par une hypothèque est soumis aux règles du crédit immobilier, quel que soit son objet.
• L'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception.
• L'hypothèque a la durée du prêt et reste inscrite un an après le dernier remboursement, sans effet.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Thomas et Élodie, 44 et 42 ans, mariés, quatre enfants de 6 à 17 ans. Thomas est fonctionnaire territorial titulaire depuis quinze ans (2 500 € nets par mois), Élodie travaille à temps partiel en CDI (1 400 €), avec environ 600 € d'allocations familiales. Leur maison vaut 280 000 € ; il reste 120 000 € sur leur prêt immobilier à 1,6 % (820 € par mois). Trois crédits conso : 30 000 € au total, 770 € par mois. Leur endettement est de (820 + 770) / 3 900 = 41 %, allocations non comptées.

Regrouper les 30 000 € de crédits conso sans toucher au prêt à 1,6 % donne, avec une hypothèque de deuxième rang, un ratio hypothécaire de (30 000 + 120 000) / 280 000 = 54 %. Dans le simulateur, ce dossier ouvre des offres sans garantie et des offres avec hypothèque à 12 ans. Ce sont la durée et le reste à vivre qui font basculer, pas l'emploi : à 25 ans, il ne reste que des offres avec garantie. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total : le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous voulez seulement alléger légèrement vos mensualités : une durée plus courte permet de rester sans garantie.
• Votre ratio hypothécaire dépasse 85 à 100 % selon l'offre : l'hypothèque n'est alors pas ouverte.
• Votre bien est en indivision, en SCI ou démembré : une partie des offres avec hypothèque se ferme.
• Vous refusez toute hypothèque : seules les offres sans garantie sont alors étudiées.

Questions fréquentes

Je suis titulaire de la fonction publique : pourquoi me propose-t-on une hypothèque ?

Parce que l'opération demandée sort du cadre des offres sans garantie : le plus souvent une durée de plus de 15 ans, ou un reste à vivre trop juste pour la taille du foyer. Le statut rassure sur le revenu mais ne change aucune de ces limites. Demandez une simulation à durée égale avec et sans garantie.

Puis-je regrouper mes crédits sans hypothèque quand je suis fonctionnaire ?

Oui, tant que la durée envisagée reste dans les limites des offres sans garantie, le plus souvent 15 ans, et que votre reste à vivre suffit. Dans l'exemple de cette page, des offres sans garantie s'ouvrent à 12 ans. La décision finale revient au prêteur.

Une hypothèque de deuxième rang, c'est quoi exactement ?

C'est une hypothèque inscrite sur votre maison derrière celle de votre prêt immobilier. Le rang dépend de la date d'inscription : la première inscrite passe avant. Vous gardez votre prêt à taux bas tel quel, et le nouveau prêteur n'est payé qu'après le premier en cas de vente forcée.

Pourquoi faut-il un notaire pour regrouper mes crédits avec une garantie ?

Parce que l'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié, et qu'un regroupement garanti par une hypothèque est soumis aux règles du crédit immobilier. Le notaire fait aussi inscrire l'hypothèque au service de la publicité foncière. L'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception.

Ma maison vaut-elle assez pour une garantie ?

Calculez votre ratio hypothécaire : le capital repris plus le capital restant dû de votre prêt, divisé par la valeur du bien. Les offres avec hypothèque de deuxième rang le plafonnent entre 75 et 100 % selon l'offre et le montant. Au-delà, la garantie n'est plus possible.

Pour aller plus loin

Pour voir ce qui s'ouvre avec et sans garantie à la durée que vous visez, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

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