Monétiser son bien sans le vendre ni le quitter : les six solutions comparées

En bref

Six solutions existent pour tirer de l'argent de sa maison en continuant d'y vivre. Trois vous laissent propriétaire : le crédit hypothécaire de trésorerie, le prêt viager hypothécaire et la location d'une partie du logement. Trois vendent le bien tout en gardant le droit de l'habiter : le viager occupé, la vente à terme occupée et la vente de la nue-propriété.

Le bon choix dépend de trois questions : votre âge, la possibilité de revenir en arrière, et ce que vous voulez transmettre. Le tableau ci-dessous les classe. FOUNDY étudie les deux premières solutions ; les autres relèvent d'un notaire.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, payée ou presque, en pleine propriété.
• Vous avez 55 ans ou plus, et peu de liquidités par rapport à la valeur du bien.
• Vous voulez rester chez vous, sans déménager.
• Vous avez un besoin de capital : crédits à solder, aide à un enfant, travaux, dépenses de santé ou de dépendance.
• Vous vous demandez ce que vos enfants recevront à votre décès selon la solution choisie.

Les six solutions classées par âge, réversibilité et succession

Solution	Âge	Revenir en arrière	À votre décès
Crédit hypothécaire de trésorerie	Pas d'âge minimal ; fin de prêt avant 85 à 95 ans ; un revenu pour la mensualité	Remboursement anticipé possible, indemnité plafonnée à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû	La dette reste à rembourser : par les héritiers qui acceptent la succession, ou par la vente du bien
Prêt viager hypothécaire	60 ans minimum, pleine propriété ; aucune mensualité	Remboursement possible à tout moment	Capital et intérêts capitalisés dus au décès, plafonnés à la valeur du bien ; l'excédent revient aux héritiers
Viager occupé	La rente se calcule selon l'âge et l'espérance de vie	Non : c'est une vente	Le bien n'est plus dans la succession ; la rente s'arrête
Vente à terme occupée	Durée de paiement fixée à l'avance, sans lien avec l'espérance de vie	Non : c'est une vente	Les héritiers continuent de percevoir les paiements restants
Vente de la nue-propriété	Le barème fiscal de la nue-propriété dépend de l'âge	Non : c'est une vente	L'usufruit s'éteint : l'acheteur devient plein propriétaire
Location d'une chambre ou d'un étage	Aucun	Oui, à tout moment	Aucun effet : le bien se transmet normalement

Le prêt viager hypothécaire est étudié dans le cas du financement d'un EHPAD ; le crédit hypothécaire dans libérer des liquidités sans vendre son bien.

Que change la vente en viager, à terme ou en nue-propriété ?

Dans un viager, vous vendez le bien contre une rente viagère, avec ou sans bouquet (somme payée à la signature, librement fixée, en général 30 % de la valeur). Occupé, il vous laisse l'usufruit ou un droit d'usage : l'usufruit permet d'habiter ou de louer, le droit d'usage d'habiter seulement. À votre décès, le viager cesse et l'acheteur prend possession du bien. La rente est imposable avec un abattement qui dépend de votre âge au premier versement, le bouquet relève du régime des plus-values immobilières, exonérées pour une résidence principale.

Dans une vente à terme, la durée de paiement est fixée à l'avance et ne dépend pas de votre espérance de vie : dix à quinze ans en moyenne, selon les notaires. Le transfert de propriété a lieu à la signature, et le vendeur se protège par une clause résolutoire.

Dans la vente de la nue-propriété, vous gardez l'usufruit. Il s'éteint à votre décès. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, qui sert de repère, valorise la nue-propriété à 60 % de la pleine propriété pour un usufruitier de 61 à 70 ans et à 70 % de 71 à 80 ans ; ce n'est pas un prix de marché.

Ces trois ventes sont définitives : si votre situation change, vous ne rachetez pas votre maison. C'est ce qui les distingue des deux prêts.

Par quoi commencer ?

1. Avez-vous un revenu qui porte une mensualité ? Oui : le crédit hypothécaire reste ouvert, avec la limite d'âge en fin de prêt (le crédit hypothécaire senior la détaille). Non : regardez le prêt viager à partir de 60 ans, ou la location.
2. Voulez-vous rester propriétaire et transmettre ? Alors évitez les trois ventes.
3. Avez-vous des crédits à solder ? Un regroupement qui garde un prêt immobilier à taux bas peut suffire : regrouper ses crédits sans toucher à son prêt immobilier.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Michel et Françoise, 63 et 61 ans, mariés, avec une maison payée estimée 320 000 €. Ils perçoivent 2 300 € et 1 800 € nets par mois, soit 4 100 €, et remboursent 32 000 € de crédits (730 € par mois, endettement de 18 %). Ils veulent solder ces crédits et donner 30 000 € à leur fille, soit 62 000 €, sans quitter la maison.

Un crédit hypothécaire de 60 000 € sur 12 ans représente 19 % de la valeur du bien : il ouvre des formules dans le simulateur, mais laisse leurs deux crédits en place. Le prêt viager hypothécaire est ouvert à 63 et 61 ans, mais un seul crédit repris au plus : avec leurs deux crédits, il est refusé ; pour 40 000 €, sans crédit à reprendre, il ouvre une formule. Un viager occupé avec un bouquet de 30 % de la valeur représenterait 96 000 €, mais ferait sortir la maison de leur patrimoine. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous voulez léguer la maison à vos enfants en pleine propriété : excluez le viager, la vente à terme et la nue-propriété.
• Vous avez moins de 60 ans et pas de revenu pour une mensualité : ni le prêt viager ni le crédit hypothécaire ne sont accessibles.
• Votre bien est en SCI, en indivision ou en démembrement : le prêt viager exige la pleine propriété.
• Vous avez des personnes à charge : le prêt viager hypothécaire est refusé dans le simulateur.
• Vous voulez acheter un bien immobilier : FOUNDY ne le finance pas.

Questions fréquentes

J'ai une maison payée de 320 000 € et peu de liquidités : quelles solutions pour en tirer de l'argent sans la vendre ?

Le crédit hypothécaire de trésorerie, le prêt viager hypothécaire dès 60 ans et la location d'une partie du logement vous laissent propriétaire. Le viager occupé, la vente à terme et la vente de la nue-propriété vendent le bien tout en vous laissant y vivre.

Quelle est la différence entre un prêt viager hypothécaire et un viager ?

Le prêt viager hypothécaire est un prêt : vous restez propriétaire et la dette, intérêts capitalisés compris, est remboursée à votre décès ou à la vente. Le viager est une vente : l'acheteur devient propriétaire et vous verse une rente, avec ou sans bouquet.

À mon décès, mes enfants récupèrent-ils la maison avec un prêt viager hypothécaire ?

Ils peuvent payer la dette, plafonnée à la valeur de la maison, et la garder. À défaut, le prêteur peut la faire vendre ; si le prix dépasse la dette, l'excédent revient aux héritiers. Un héritier peut aussi renoncer à la succession.

Le viager est-il imposable ?

La rente est soumise à l'impôt sur le revenu avec un abattement selon l'âge au premier versement : seulement 30 % de la rente est imposée si ce versement a lieu après 69 ans. Le bouquet n'est pas un revenu ; il relève des plus-values immobilières, exonérées pour une résidence principale.

Quelle solution choisir si je n'ai pas de revenu pour payer une mensualité ?

Si vous avez 60 ans révolus, la pleine propriété et aucune personne à charge, le prêt viager hypothécaire n'a aucune mensualité. Sinon, les ventes avec droit d'usage ou la location d'une partie du logement ne demandent pas non plus de remboursement.

Pour voir ce que votre maison et votre revenu ouvrent, lancez la simulation de crédit hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La vue d'ensemble est dans la page trésorerie hypothécaire : toutes les situations et dans l'espace crédit hypothécaire.