Trésorerie hypothécaire : toutes les situations où la maison finance un projet

En bref

Une trésorerie hypothécaire est un crédit garanti par votre maison, versé sous forme de capital et remboursé par mensualités. Elle est possible quand le total de vos dettes immobilières reste sous environ 70 % de la valeur du bien, que votre revenu porte la mensualité et que l'âge en fin de prêt reste sous la limite de l'établissement, entre 85 et 95 ans. Elle ne finance ni un achat immobilier, ni un projet professionnel.

Cette page pose d'abord les limites, puis classe les projets par âge et par besoin, et renvoie vers chaque situation. La décision appartient au prêteur.

Ce que les établissements prêteurs regardent pour une trésorerie hypothécaire

Voici les repères généraux relevés dans le simulateur, sans distinguer les établissements. Le ratio hypothécaire (ou LTV) est le total des dettes garanties par le bien, divisé par la valeur du bien.

Critère	Ce que l'on observe
Montant	Dès 22 000 € pour la formule la plus accessible, le plus souvent dès 50 000 €, dès 100 000 € pour une autre
Durée	De 5 à 25 ans, avec 10 ans minimum pour certaines formules
Ratio hypothécaire	Jusqu'à 70 % de la valeur du bien, prêt immobilier restant dû compris : 70 % accepté, 72 % refusé dans notre essai
Âge en fin de prêt	Plafonné entre 85 et 95 ans selon la formule, calculé sur l'emprunteur le plus âgé
Endettement et reste à vivre	Endettement après opération de 35 à 45 % selon la formule, avec un reste à vivre exigé
Crédits en cours	Ils ne sont pas repris : leurs mensualités s'ajoutent à la nouvelle
Usage des fonds	Trésorerie et projet personnel : oui. Travaux sur le logement : oui, aux seuils de trésorerie jusqu'à 75 000 €, aux seuils immobiliers au-delà. Achat immobilier : non. Une justification de l'usage des fonds est demandée au-delà d'un certain montant
Bien et statut	Pleine propriété ; une partie des formules écarte la SCI, l'usufruit, la Corse et l'outre-mer
Profil	Salariés, retraités, professions libérales ; les autres indépendants avec trois à quatre ans d'activité pour certaines formules
Incidents	Des rejets de prélèvement ferment plusieurs formules ; un fichage les ferme presque toutes

Une hypothèque sur un logement se signe devant notaire, et l'offre de crédit relève des règles du crédit immobilier : vous ne pouvez l'accepter que dix jours après l'avoir reçue. Le principe est détaillé dans le crédit hypothécaire de trésorerie.

Jusqu'à quel âge peut-on emprunter sur sa maison ?

L'âge ne ferme pas la porte d'un coup : il raccourcit la durée possible. Dans le simulateur, pour 60 000 € sur une maison de 320 000 €, la durée la plus longue qui reste ouverte décroît ainsi.

Âge de l'emprunteur le plus âgé	Durée la plus longue ouverte	Formules ouvertes
50 à 60 ans	25 ans	Plusieurs à chaque durée dès 10 ans
65 ans	25 ans	Moins nombreuses à 25 ans
70 ans	25 ans	Une seule à 25 ans, plusieurs jusqu'à 15 ans
75 ans	20 ans	Une seule à 20 ans, quelques-unes à 15 ans
80 ans	15 ans	Une seule à 15 ans, quelques-unes à 10 ans
85 ans	10 ans	Une seule
90 ans	Aucune	Aucune

Dès 60 ans, une autre voie s'ouvre : le prêt viager hypothécaire, sans mensualité, dont les conditions sont dans ses conditions d'accès en 2026. Sans revenu à consacrer à une mensualité, c'est la seule des deux voies qui reste.

Quelle voie pour quel projet ?

Votre besoin	Voie à regarder
Liquidités, aide à un enfant, projet personnel, maison payée	Crédit hypothécaire de trésorerie, si le revenu porte la mensualité
Solder des crédits conso et garder un peu de trésorerie	Regroupement avec trésorerie : rachat de crédit avec trésorerie
Travaux sur le logement	Crédit hypothécaire jusqu'à 75 000 € de travaux (mêmes formules qu'une trésorerie), ou regroupement avec trésorerie « travaux » si des crédits sont à solder ; au-delà de 75 000 €, les seuils d'usure des crédits immobiliers ferment le plus souvent la liste
Maison payée, 60 ans et plus, pas de mensualité possible	Prêt viager hypothécaire
Entreprise à renflouer, achat d'un bien immobilier	Non financé par FOUNDY

Pour un projet à partir de 55 ans, le crédit hypothécaire senior détaille les durées et les revenus de retraite retenus.

Toutes les situations

Selon votre âge et votre statut

• Célibataire de 58 ans, maison payée, un seul revenu : jusqu'où emprunter.
• Fonctionnaire de 56 ans, maison payée : une trésorerie qui s'arrête à la retraite.
• Artisan de 55 ans : une trésorerie personnelle, à distance de l'entreprise.
• Retraité qui complète sa pension par des loyers : revenus mixtes.
• Rentier ou rentière : la lecture des revenus de placements.
• Propriétaire de 68 ans : trop tôt pour un prêt viager hypothécaire, que faire d'ici là.

Famille, couple et succession

• Famille recomposée : emprunter sur la maison sans fâcher les enfants du premier lit.
• Prestation compensatoire à verser : la payer sans vendre la maison gardée.
• Droits de succession : paiement fractionné ou différé avant d'emprunter.
• Maladie grave d'un conjoint : frais restants, revenus en baisse, la maison en ressource.
• Conjoint non co-emprunteur : que devient la maison si l'emprunteur décède.
• Un enfant peut-il reprendre le prêt hypothécaire de ses parents ?
• L'hypothèque est-elle transmise aux enfants à votre décès ?

Les projets et les cas particuliers

• Prêt in fine arrivant à échéance sans l'épargne prévue : refinancer sur la maison.
• Transformer un prêt in fine en prêt amortissable : quand c'est possible après 60 ans.
• Crédit hypothécaire in fine : intérêts seuls, capital à l'échéance.
• Deux projets qui s'enchaînent : un prêt hypothécaire ou deux.
• Travaux dans une résidence secondaire : la résidence principale en garantie.
• Deux biens, un seul en garantie : résidence principale ou secondaire.
• Financer un camping-car ou un bateau grâce à son patrimoine immobilier.
• Soins dentaires ou appareils auditifs : peut-on les financer avec un prêt hypothécaire.
• Monétiser son bien sans le vendre : toutes les solutions comparées.
• Détacher et vendre un bout de terrain plutôt qu'emprunter.

Le bien, l'expertise et la garantie

• Maison ancienne en pierre : ce que l'expertise retient de sa valeur.
• Maison d'architecte ou atypique : pourquoi l'expertise décote.
• Grand terrain divisible : la valeur d'une parcelle constructible.
• Appartement au dernier étage sans ascenseur : la liquidité du bien dans la garantie.
• Maison achetée il y a deux ans : peut-on l'hypothéquer.
• Une chambre louée dans la maison : le prêt reste-t-il possible.
• Louer sa maison après l'avoir hypothéquée : l'accord du prêteur et ses limites.
• Prix de vente inférieur à la dette hypothécaire : qui paie la différence.

Les questions de méthode

• Quels établissements proposent le prêt hypothécaire en France ?
• Crédit hypothécaire sans solder son prêt immobilier en cours.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Michel et Françoise, 63 et 61 ans, mariés, avec une fille de 32 ans qui achète son premier logement. Leur maison est payée et estimée 320 000 €. Michel, retraité depuis un an, perçoit 2 300 € nets par mois ; Françoise, en CDI depuis 20 ans, 1 800 €, avec une retraite prévue dans deux ans. Ils remboursent un camping-car de 25 000 € (520 € par mois) et un renouvelable de 7 000 € (210 €), soit 32 000 € et 730 € par mois. Leur endettement est de 730 / 4 100, soit 18 %.

Leur projet : solder ces crédits et donner 30 000 € à leur fille. Deux voies s'offrent à eux. Le regroupement avec trésorerie porte sur 62 000 € et supprime leurs deux mensualités ; le ratio hypothécaire est de 62 000 / 320 000, soit 19 %. Le crédit hypothécaire de trésorerie de 60 000 € sur 12 ans laisse les deux crédits en place : le ratio est de 19 % aussi (18,75 %), mais la nouvelle mensualité s'ajoute aux 730 €. Dans le simulateur, les deux voies ouvrent des formules. Le revenu d'aujourd'hui est lu tel quel : le simulateur ne projette pas la retraite de Françoise, donc testez aussi avec sa future pension. À 63 ans, une durée de 12 ans mène Michel à 75 ans en fin de prêt, sous toutes les limites. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous voulez acheter un bien immobilier, ou financer votre entreprise : FOUNDY ne finance ni l'un ni l'autre.
• Vous avez besoin de moins de 22 000 € : aucune formule ne s'ouvre en dessous.
• Vos travaux dépassent 75 000 € : les seuils d'usure des crédits immobiliers s'appliquent et ferment le plus souvent la liste.
• Vos dettes garanties dépasseraient environ 70 % de la valeur du bien : le projet doit être réduit.
• Votre bien est en SCI ou vous ne détenez que l'usufruit : une partie des formules l'écarte, et le prêt viager exige la pleine propriété.
• Vous avez plus de 85 ans ou aucun revenu pour une mensualité : seul le prêt viager hypothécaire reste, à partir de 60 ans.

Questions fréquentes

J'ai 58 ans, une maison sans prêt et un projet de 60 000 € : puis-je emprunter sur ma maison ?

Oui si votre revenu porte la mensualité et si le projet est un usage personnel, pas un achat immobilier ni une dépense professionnelle. À 58 ans, toutes les durées de 7 à 25 ans restent ouvertes dans le simulateur. Le prêteur décide après examen du dossier.

Jusqu'à quel âge peut-on faire un crédit hypothécaire de trésorerie ?

Il n'y a pas d'âge limite au départ, mais une limite en fin de prêt, entre 85 et 95 ans selon la formule. Plus vous avancez en âge, plus la durée possible se raccourcit : à 80 ans, 15 ans au plus dans notre essai.

Combien puis-je emprunter par rapport à la valeur de ma maison ?

Le total des dettes garanties, prêt immobilier restant dû compris, est limité à environ 70 % de la valeur du bien pour un crédit hypothécaire de trésorerie. Pour un prêt viager hypothécaire, la limite est de 60 %. La valeur retenue est celle de l'estimation.

Quelle différence entre une trésorerie hypothécaire et un prêt viager hypothécaire ?

La première se rembourse par mensualités et suppose un revenu. Le second se rembourse au décès ou à la vente, sans mensualité, mais il exige 60 ans révolus et la pleine propriété, et les intérêts capitalisés augmentent la dette chaque année.

Puis-je financer des travaux avec un crédit hypothécaire ?

Oui, dans une limite de montant. Selon la Banque de France, les prêts pour travaux de 75 000 € ou moins suivent les seuils d'usure des crédits de trésorerie, ceux de plus de 75 000 € les seuils des crédits immobiliers, souvent dépassés. Dans le simulateur, l'objet « Travaux sur le logement » ouvre donc les mêmes formules qu'une trésorerie jusqu'à 75 000 €. Dans notre essai, 80 000 € ne laissent aucune formule, sur 12 comme sur 20 ans, et 100 000 € sur 20 ans en laissent une.

Mon conjoint doit-il signer si la maison est à mon nom ?

Si vous êtes mariés, oui : les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits qui assurent le logement de la famille, même s'il appartient à un seul. L'hypothèque se signe devant notaire.

Pour voir ce que votre maison et votre revenu ouvrent, lancez la simulation de crédit hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. Les principes généraux sont dans l'espace crédit hypothécaire et le guide de la trésorerie hypothécaire.