Prêt viager hypothécaire et donation anticipée aux enfants : compatible ?

De nombreux parents souhaitent transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant tout en conservant leur logement. Le prêt viager hypothécaire (PVH) peut s'inscrire dans cette stratégie, à certaines conditions.

Le PVH comme outil de donation anticipée

Donner de son vivant permet de profiter des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans et d'aider ses enfants au moment où ils en ont le plus besoin (achat immobilier, création d'entreprise). Le PVH permet de dégager ce capital sans vendre son logement. Voir PVH pour aider ses enfants.

Le bien doit rester en pleine propriété

Pour souscrire un PVH, l'emprunteur doit être plein propriétaire du bien hypothéqué. Si une donation antérieure a déjà transmis la nue-propriété (donation avec réserve d'usufruit, par exemple), le bien n'est plus éligible en l'état : seul le plein propriétaire peut hypothéquer.

L'ordre des opérations compte

Si vous envisagez à la fois une donation et un PVH, l'ordre dans lequel vous réalisez ces opérations a une importance juridique et fiscale majeure. Un PVH souscrit avant une donation, par exemple, transmettra un bien déjà grevé de la dette aux donataires.

L'impact sur les droits de donation

Le montant donné aux enfants reste soumis aux règles de droits de donation classiques, avec les abattements en vigueur. Le PVH lui-même n'est pas un acte de donation : c'est un prêt, dont le remboursement futur réduira la valeur nette transmise lors de la succession. Voir la fiscalité du PVH.

Toujours associer un notaire et un conseiller patrimonial

Ces montages combinant donation et PVH doivent impérativement être étudiés avec un notaire, qui validera la cohérence juridique et fiscale de l'ensemble.

Construire une stratégie cohérente

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Article rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier en crédit immobilier immatriculé ORIAS n°20004929.

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance