Rachat de crédit et rénovation énergétique DPE G/F : le guide FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Une urgence réglementaire pour les propriétaires bailleurs

La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028. Pour un propriétaire bailleur détenant un bien mal noté, l'enjeu n'est plus seulement patrimonial : c'est la capacité même à continuer de louer, donc à percevoir des loyers, qui est en jeu. Beaucoup de ces propriétaires sont déjà engagés dans un ou plusieurs crédits (achat, travaux antérieurs, crédits à la consommation) et ne disposent pas de trésorerie disponible pour financer une rénovation lourde. Le rachat de crédit avec enveloppe travaux intégrée permet de restructurer les dettes existantes tout en finançant les travaux nécessaires, dans une seule mensualité adaptée à la capacité de remboursement.

Montants de travaux et cumul avec MaPrimeRénov'

Faire passer un logement de G ou F à une classe locative viable (E au minimum, idéalement D) nécessite généralement une rénovation globale : isolation des combles et des murs, remplacement du système de chauffage, ventilation, parfois changement des menuiseries. Ces montants varient fortement selon la surface et l'état initial du bien.

Type de rénovation	Montant moyen constaté	Gain de classe DPE typique
Rénovation partielle (isolation ou chauffage seul)	8 000 à 15 000 €	1 classe (ex. G vers F)
Rénovation globale (isolation + chauffage + ventilation)	25 000 à 45 000 €	2 à 3 classes (ex. G vers D)
Rénovation lourde avec reprise structurelle	45 000 € et plus	Jusqu'à classe B/C selon le bâti

MaPrimeRénov' peut couvrir une partie de ces montants selon les revenus du foyer et l'ampleur du gain énergétique visé, mais elle est versée après travaux et ne couvre jamais l'intégralité de la facture. L'enveloppe travaux intégrée au rachat de crédit permet de financer l'avance de trésorerie nécessaire, la subvention venant ensuite réduire le capital emprunté ou raccourcir la durée si elle est réinjectée. FOUNDY recommande de monter le dossier de rachat de crédit en parallèle de la demande MaPrimeRénov', afin que le plan de financement bancaire tienne compte du montant subventionné dès l'origine.

La stratégie FOUNDY pour ces dossiers

Le rachat de crédit propriétaire avec garantie hypothécaire permet, dans la limite du taux d'endettement de 35% imposé par le HCSF, de regrouper les crédits existants et d'ajouter une enveloppe travaux sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans. FOUNDY analyse systématiquement trois éléments avant de présenter le dossier aux partenaires bancaires : le DPE actuel et la classe cible réaliste compte tenu du bâti, le devis de travaux détaillé d'un professionnel RGE (souvent exigé pour le déblocage des fonds et pour MaPrimeRénov'), et la capacité de remboursement une fois la nouvelle mensualité intégrée. Compte tenu des échéances 2025 et 2028, FOUNDY conseille aux propriétaires de biens classés F de ne pas attendre la dernière année pour engager le dossier : les délais de travaux, d'obtention des devis RGE et de traitement bancaire peuvent s'étaler sur plusieurs mois.

Questions fréquentes (FAQ)

Un bien classé G peut-il encore être loué en 2026 ?

Non, depuis le 1er janvier 2025 les logements classés G au DPE sont interdits à la location lors d'une nouvelle mise en location ou d'un renouvellement de bail. Seuls les baux en cours signés avant cette date peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme dans certains cas, mais toute nouvelle location est bloquée.

Le rachat de crédit avec travaux peut-il financer 100% de la rénovation ?

Oui, sous réserve du respect du taux d'endettement de 35% et de la valeur du bien retenue en garantie hypothécaire. L'enveloppe travaux est ajoutée au capital restant dû des crédits regroupés, dans la limite acceptée par le partenaire bancaire.

Faut-il attendre le versement de MaPrimeRénov' avant de commencer les travaux ?

Non, MaPrimeRénov' est versée après réalisation des travaux et présentation des factures. C'est précisément pour cette raison que l'enveloppe travaux du rachat de crédit sert à avancer les fonds, la subvention réduisant ensuite le capital ou la durée du prêt.

Que se passe-t-il si le bien reste classé F ou G après travaux ?

Le devis initial doit être calibré avec un professionnel RGE pour viser une classe compatible avec la location, généralement E ou mieux. FOUNDY recommande de faire réaliser un DPE projeté avant travaux pour sécuriser l'objectif énergétique et éviter un second chantier.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — Loi Climat et Résilience · Banque de France · ORIAS