Rachat de crédit de 100 000 euros : hypothèque, durées longues et retraite à venir

En bref

Oui, 100 000 € sont envisageables sur une maison payée : avec un ratio hypothécaire de 31 %, le bien n'est pas la limite. Ce qui décide, c'est la durée (l'hypothèque est le cas courant au-delà de 15 ans), la part de trésorerie dans le total (68 % ici, près du plafond de certaines formules) et le reste à vivre, calculé avec la retraite à venir du second conjoint.

La retraite de Françoise dans deux ans n'est pas un obstacle en soi : elle doit être déclarée, avec une estimation de pension, et le dossier se lit avec les deux situations.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire d'une maison payée, ou presque, et vous avez de 55 à 65 ans.
• Vous avez des crédits à solder et des projets à financer : aide à un enfant, toiture, salle de bain.
• Un des deux conjoints est retraité, l'autre le sera dans moins de cinq ans.
• Le total que vous visez est proche de 100 000 €.

Que regardent les établissements prêteurs à 100 000 € ?

Critère	Ce qui est regardé	Repère général
Ratio hypothécaire	Dettes garanties rapportées à la valeur du bien	Plafond entre 70 % et 100 % environ selon la formule
Part de trésorerie	Le besoin en plus des crédits, dans le total	Plafonnée de 30 % à 70 % du total selon la formule
Durée	Plus elle est longue, plus la mensualité baisse	Aucune formule sans garantie au-delà de 20 ans ; âge en fin de prêt plafonné de 85 à 95 ans
Endettement et reste à vivre	Mensualités rapportées aux revenus, puis ce qui reste après les charges	Endettement après opération plafonné, le plus souvent entre 35 et 45 %
Revenus	Pensions et salaire, avec la stabilité	La retraite à venir se déclare

Quelle durée pour 100 000 € ?

Dans le simulateur, pour Michel et Françoise, la durée change nettement la liste :

Durée	Ce que le simulateur retient
5 ans	Très peu de formules
10 et 12 ans	Plusieurs formules sans garantie, et davantage avec hypothèque
15 ans	Une formule sans garantie de moins
20 ans	Plus que des formules avec hypothèque
25 ans	Quelques formules avec hypothèque

Avec 63 et 61 ans, une durée de 12 ans les mène à 75 et 73 ans à l'échéance, de 20 ans à 83 et 81 ans. Plus la durée est longue, plus l'assurance pèse et plus la fin du contrat s'éloigne : au-delà de 8 ans, le contrat de Michel dépasse son 71e anniversaire, seuil du droit à l'oubli de la convention AERAS.

Comment lire le reste à vivre avec une retraite à venir ?

Le reste à vivre est ce qu'il reste chaque mois après les charges fixes et la nouvelle mensualité. Les établissements le calculent sur vos revenus actuels, mais un départ en retraite annoncé se lit avec une estimation de pension : un départ connu et passé sous silence peut être rattaché à l'article L313-17 du Code de la consommation (informations essentielles sciemment dissimulées en crédit immobilier). Mieux vaut annoncer la date avec une estimation. L'ACPR relève, parmi ses constats, le défaut d'alerte sur la baisse prévisible de revenus liée à un départ en retraite.

Dans le simulateur, faire baisser le revenu de Françoise de 1 800 € à 1 100 € ne change pas la liste ; à 900 €, une formule se ferme ; à 300 €, quelques-unes de plus ; sans aucun revenu de sa part, il n'en reste que quelques-unes. La retraite de Françoise ne ferme donc pas la porte, tant que sa pension ne s'effondre pas.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Michel et Françoise, 63 et 61 ans, mariés, une fille de 32 ans qui achète son premier logement. Maison payée, estimée 320 000 €. Michel, retraité depuis un an, touche 2 300 € nets ; Françoise, en CDI depuis 20 ans, 1 800 € et partira à la retraite dans deux ans : 4 100 € par mois. Crédits : un camping-car de 25 000 € (520 €) et un renouvelable de 7 000 € (210 €), soit 32 000 € et 730 € par mois, un endettement de 18 %. Hypothèse d'exemple : 68 000 € de projets (30 000 € pour leur fille, toiture, salle de bain), soit 100 000 € au total.

Le ratio hypothécaire est de 100 000 / 320 000, soit 31 % ; la trésorerie pèse 68 % du total. Dans le simulateur, il reste plusieurs formules sans garantie et davantage avec hypothèque ; avec 30 000 € de besoin seulement (62 000 € au total, trésorerie à 48 %), la liste s'élargit, et avec 132 000 € (76 % de trésorerie), elle se réduit fortement. Si Françoise perçoit 1 300 € de retraite, le foyer passe à 3 600 € et l'endettement avant opération à 20 % ; la liste est inchangée. La mensualité et l'exemple représentatif se calculent dans le simulateur.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre trésorerie dépasse les trois quarts du total : peu de formules l'acceptent.
• Le revenu du foyer chute fortement à la retraite : sans revenu de Françoise, la liste est réduite à quelques formules.
• Vous voulez 100 000 € sans hypothèque et sur plus de 20 ans : aucune formule sans garantie ne va aussi loin.
• Votre bien est en société civile immobilière ou en usufruit : plusieurs formules l'excluent.

Questions fréquentes

100 000 € de rachat de crédit sont-ils envisageables à 63 ans avec une maison payée ?

Oui, dans le simulateur, pour une maison de 320 000 € sans prêt immobilier : le ratio est de 31 %. La durée et la part de trésorerie décident ensuite : au-delà de 15 ans, l'hypothèque est le cas courant.

La retraite de ma femme dans deux ans compromet-elle mon dossier ?

Non en soi, mais elle doit être déclarée avec une estimation de pension. Dans l'exemple, la liste de formules reste la même tant que sa retraite ne tombe pas sous environ 1 000 €.

Quelle durée choisir pour un rachat de 100 000 € quand on a 63 ans ?

Une durée de 10 à 12 ans garde le plus de formules, dont des formules sans garantie, et ramène l'échéance vers 75 ans. Au-delà de 15 ans, l'hypothèque devient nécessaire, et l'assurance pèse davantage.

Quelle part de trésorerie les établissements acceptent-ils ?

Elle est plafonnée en proportion du total, de 30 % à 70 % selon la formule. Dans l'exemple, 68 % ferme plusieurs formules ; à 48 %, la liste s'élargit.

Faut-il une hypothèque pour 100 000 € ?

Pas nécessairement : des formules sans garantie restent ouvertes à ce montant jusqu'à 15 ans environ. Au-delà de 20 ans, seules des formules avec hypothèque subsistent.

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Pour la suite, voyez le rachat de crédit selon le montant, le rachat de crédit de 75 000 euros et le calcul du reste à vivre, ou le crédit hypothécaire du propriétaire senior.