Vente prévue du bien : toutes les situations de propriétaires qui vont vendre

En bref

Une vente prévue ne ferme pas la porte à un regroupement de crédits, elle change trois choses : la garantie, car une hypothèque oblige à une mainlevée avec frais à la vente ; l'horizon, puisque les frais du regroupement se comparent à quelques années de crédits seulement ; et le calendrier, puisque l'acte de vente et l'offre de crédit ont leurs propres délais. Un regroupement sans garantie évite la mainlevée ; un regroupement avec hypothèque se solde à la vente, avec une indemnité plafonnée par la loi. Cette page classe les situations et renvoie vers chacune.

Ce que les établissements prêteurs regardent quand vous allez vendre

Les établissements prêteurs étudient votre dossier comme pour tout regroupement. Le simulateur n'a pas de champ « bien en vente » : il lit vos revenus, vos crédits, la valeur du bien et le rang d'hypothèque disponible. Voici ce qu'une vente prévue change dans leur lecture :

Point	Ce qui change avec une vente prévue	Repère général
Durée choisie	Vous visez un remboursement avant la vente, mais la durée du contrat reste choisie à l'avance	Le curseur du simulateur commence à 5 ans ; sous 5 ans, la liste de formules est très courte
Garantie	Sans garantie : rien à lever à la vente. Avec hypothèque : mainlevée avec frais	Plusieurs formules sans garantie, d'autres avec hypothèque, selon le dossier
Remboursement anticipé	La vente rembourse le crédit avant son terme	Pour un crédit garanti par une hypothèque, l'indemnité est plafonnée à 6 mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû, et n'est pas due si la vente suit un changement de lieu de travail, une cessation forcée d'activité ou un décès
Revenus et endettement	Lus comme d'habitude, sur votre situation actuelle	Le simulateur ne projette pas la vente ni le futur logement
Calendrier	L'avant-contrat fixe une date limite de signature de l'acte ; la loi ne fixe pas de délai entre les deux	Un regroupement garanti par une hypothèque demande une offre écrite et dix jours de réflexion avant acceptation

Toutes les situations

Avant la mise en vente

• Vendre sa maison dans quelques années : faut-il regrouper ses crédits avant ?
• Regrouper ses crédits conso avant un nouveau projet immobilier : bonne ou mauvaise idée ?

Pendant la mise en vente

• Maison en vente depuis des mois : tenir les crédits en attendant l'acheteur.
• Ma maison est en vente : peut-on la donner en garantie en attendant l'acheteur ?

Promesse signée

• Promesse de vente signée : gérer un regroupement en cours avec la vente à venir.

Vendre autrement ou ailleurs

• Vendre en viager occupé : le bouquet peut-il solder les crédits en cours ?
• Quitter la maison pour une résidence seniors avec un prêt viager hypothécaire en cours.

Résidence secondaire

• Résidence secondaire à vendre : solder les crédits avec le prix ou regrouper pour attendre.

Attendre, regrouper sans garantie ou avec hypothèque : comment choisir ?

Horizon de vente	Piste la plus simple	Point d'attention
Moins d'un an, prix suffisant pour tout solder	Attendre la vente et rembourser avec le prix	Les mensualités actuelles courent jusqu'à l'acte
Un à trois ans, date incertaine	Regroupement sans garantie, remboursable à la vente	Rien à lever chez le notaire, mais moins de formules que sur 5 ans et plus
Plus de trois ans, ou vente conditionnelle	Regroupement avec ou sans hypothèque selon le dossier	Avec hypothèque : offre écrite, dix jours de réflexion, puis mainlevée à la vente

Ces repères ne remplacent pas une simulation : le résultat dépend de vos revenus, de vos crédits et de la valeur du bien. Dans tous les cas, demandez par écrit au prêteur les conditions de remboursement anticipé avant de signer.

La plus-value de la vente change-t-elle le calcul ?

Pour votre résidence principale, la plus-value est exonérée : le prix net sert à solder vos dettes. Pour une résidence secondaire, elle est imposée à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), après des abattements pour durée de détention : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour l'impôt, 1,65 % pour les prélèvements sociaux, exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule l'impôt et le paie lors de la vente : le prix qui reste pour solder vos crédits est donc réduit d'autant. La page sur la résidence secondaire chiffre un exemple.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Michel et Françoise, 63 et 61 ans, mariés. Michel, retraité depuis un an, perçoit 2 300 € nets par mois, Françoise, en CDI depuis 20 ans, 1 800 € : 4 100 €. Leur maison est payée et estimée 320 000 €. Ils ont deux crédits : 25 000 € (520 €) et 7 000 € (210 €), soit 32 000 € et 730 € par mois, un endettement de 18 %. Hypothèse de l'exemple : ils comptent vendre la maison dans deux ans pour un logement plus petit.

Ils attendent la vente en payant 730 € par mois pendant 24 mois, soit 17 520 €. Ils peuvent aussi regrouper les deux crédits dès maintenant. Sans garantie, il n'y a rien à lever à la vente. Avec une hypothèque de premier rang (ratio hypothécaire de 32 000 / 320 000, soit 10 %), il faut une mainlevée au moment de la vente, avec des frais. À titre d'ordre de grandeur, la taxe de publicité foncière à la constitution est de 0,70 % des sommes garanties, que les notaires appliquent au capital majoré de 20 % : 269 € pour 32 000 €. Dans le simulateur, un regroupement sur 5 ans ouvre des formules sans garantie et avec hypothèque. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous vendez dans moins d'un an et le prix suffit à solder vos crédits : attendre la vente coûte souvent moins que de payer les frais d'un regroupement.
• Vous vendez pour acheter une nouvelle résidence principale et vous cherchez à la financer : l'achat de la résidence principale n'est pas financé.
• Vous avez déjà signé un avant-contrat qui vous interdit de grever le bien : demandez d'abord à votre notaire.
• Vous n'avez qu'un crédit à la consommation : plusieurs formules exigent au moins deux crédits.
• Vous êtes en indivision ou en SCI sur le bien : le choix de formules se réduit.

Questions fréquentes

Je vais vendre ma maison dans deux ans : que faire de mes crédits en attendant ?

Deux voies : payer les mensualités actuelles jusqu'à la vente, ou regrouper dès maintenant. Le regroupement vaut surtout si votre budget est tendu et si l'horizon de vente reste incertain. Comparez les frais du regroupement à ce que vous coûtent vos crédits pendant l'attente.

Un regroupement de crédits avec hypothèque complique-t-il la vente de ma maison ?

Il ajoute une étape : la mainlevée de l'hypothèque, nécessaire si vous vendez avant le remboursement total, avec des frais dans tous les cas. Un regroupement sans garantie évite cette étape.

Y a-t-il une indemnité si je rembourse mon regroupement à la vente de la maison ?

Pour un crédit garanti par une hypothèque, une indemnité de remboursement anticipé peut s'appliquer, plafonnée à 6 mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû. Elle n'est pas due si la vente suit un changement de lieu de travail, une cessation forcée d'activité ou un décès.

J'ai signé une promesse de vente : puis-je encore faire un regroupement garanti par la maison ?

Ce n'est pas exclu, mais le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché pendant une promesse unilatérale, et l'avant-contrat décrit les hypothèques du bien. Une hypothèque nouvelle doit être traitée avec votre notaire avant toute signature.

La plus-value de la vente de ma maison est-elle taxée ?

Non pour votre résidence principale, entièrement exonérée. Oui pour une résidence secondaire, avec des abattements selon la durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention.

Quelle durée choisir si je vends bientôt ?

Le simulateur commence à 5 ans, et les durées courtes retiennent moins de formules. Une durée plus longue baisse la mensualité mais augmente le coût total ; le remboursement anticipé à la vente solde le reste.

Pour voir ce que donne votre situation avant la vente, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Pour approfondir : le regroupement de crédits de propriétaire, la trésorerie sans vendre sa maison après 50 ans et la page rachat de crédit pour propriétaires.