Retraité sans enfant : emprunter sur sa maison quand on transmettra à des neveux

En bref

Oui, vous pouvez utiliser votre maison pour vos besoins : elle vous appartient, et sans enfant les articles du Code civil sur la réserve héréditaire ne réservent aucune part à des neveux. Un prêt viager hypothécaire sera remboursé à votre décès par vos héritiers, ou sur la vente de la maison. Cette dette vient en déduction de ce qu'ils reçoivent, et elle réduit aussi leurs droits de succession, mais elle ne les enrichit pas : chaque euro de dette leur coûte 45 centimes nets.

Les neveux paient des droits élevés : le sujet mérite d'être posé à un notaire avant de signer. La décision appartient au prêteur. Aucun taux n'est publié ici, même indicatif.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous avez 60 ans ou plus, sans enfant ni descendant, et vos héritiers seront des neveux ou des nièces.
• Vous êtes seul propriétaire de votre maison, en pleine propriété, et elle est payée.
• Vous avez besoin de 40 000 € ou plus pour adapter votre domicile, vous faire aider ou garder une réserve.
• Vous n'avez pas envie de vendre, ni d'attendre la succession.
• Vous voulez savoir ce que vos neveux trouveront.

Avez-vous le droit d'emprunter sur votre maison ?

Votre situation	Ce que dit le Code civil
Vous laissez des enfants	La loi limite les libéralités à une quotité qui dépend de leur nombre : une réserve est garantie aux enfants.
Pas de descendant, mais un conjoint non divorcé	Les libéralités sont limitées aux trois quarts des biens.
Ni descendant ni conjoint	Les articles 912 à 914-1 ne réservent aucune part à des neveux ou à d'autres collatéraux.

Emprunter n'est d'ailleurs pas donner : un prêt viager hypothécaire est une dette que vous contractez, garantie par votre maison. Il vous faut simplement répondre aux conditions du prêt, que le simulateur lit. Pour les voir, consultez le guide du prêt viager hypothécaire.

Combien paieront vos neveux ?

Chaque héritier reçoit un abattement personnel qui dépend de son lien de parenté avec vous, puis paie un taux selon ce lien :

Héritier	Abattement	Taux
Enfant, père ou mère	100 000 €	Barème progressif
Frère ou sœur	15 932 €	35 % puis 45 %
Neveu ou nièce	7 967 €	55 %, taux des parents jusqu'au 4e degré

Ces montants sont ceux de la page officielle consultée ; vérifiez-les à la date du décès. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés.

Que change la dette à leur héritage ?

À la succession, l'actif moins le passif donne l'actif net taxable, et les dettes qui existent de façon certaine à la date du décès sont portées au passif. Les héritiers peuvent payer la dette, plafonnée à la valeur de l'immeuble, ou laisser le prêteur poursuivre la vente. Chacun peut aussi renoncer à la succession : l'héritier qui renonce est considéré comme n'ayant jamais été héritier et ne paie pas les dettes. Voici l'effet sur deux neveux qui se partagent une maison de 300 000 €, avec une dette de 50 000 € de capital seul (les intérêts capitalisés, sans taux publié ici, s'y ajouteraient) :

	Sans dette	Avec une dette de 50 000 €
Actif net	300 000 €	250 000 €
Part de chaque neveu	150 000 €	125 000 €
Droits de chaque neveu	(150 000 - 7 967) x 55 % = 78 118 €	(125 000 - 7 967) x 55 % = 64 368 €
Reste à chaque neveu	71 882 €	60 632 €

Chaque neveu supporte 25 000 € de dette et économise 13 750 € de droits : il reçoit 11 250 € de moins. La dette ne les enrichit donc pas. Avant de signer, l'offre doit leur permettre de savoir où ils en seront : elle comporte l'état des intérêts accumulés sur la durée prévisionnelle du prêt. Pour les autres cas de retraités, voyez toutes les situations de retraités propriétaires.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif, sans prénom, dont tous les chiffres sont des hypothèses : un retraité de 73 ans, célibataire, sans enfant. Il perçoit une pension de 1 900 € par mois et possède une maison payée, en pleine propriété, estimée 300 000 €. Ses deux neveux, enfants de son frère décédé, sont ses seuls héritiers. Il veut 50 000 € pour adapter sa maison et garder une réserve.

Ce capital représente 17 % de la valeur de la maison. Dans le simulateur, une formule de prêt viager hypothécaire est ouverte ; elle le reste jusqu'à 180 000 €, soit 60 % de la valeur, et se ferme au-dessus. Si l'emprunteur était veuf plutôt que célibataire, le résultat serait le même. Le simulateur ne calcule aucune mensualité pour ce prêt, qui n'en comporte pas : les intérêts s'ajoutent à la dette, que ses neveux ou la vente rembourseront. Le tableau ci-dessus montre ce que cette dette change pour eux.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous laissez des enfants, ou un conjoint non divorcé : les règles de réserve s'appliquent et cette page ne vous concerne pas.
• Vos neveux comptent sur la maison entière et vous n'avez pas pu leur en parler : une vente ou un autre montage se discute d'abord avec un notaire.
• La maison est en indivision, démembrée ou détenue par une société : le simulateur n'étudie pas le prêt viager hypothécaire.
• Vous avez deux crédits en cours ou plus : le prêt viager ne reprend pas de regroupement.
• Votre besoin est inférieur à 40 000 € : le prêt viager hypothécaire commence à ce montant.

Questions fréquentes

Je n'ai pas d'enfant et mes neveux hériteront : ai-je le droit d'utiliser ma maison pour mes besoins ?

Oui : elle vous appartient. Les articles 912 à 914-1 du Code civil ne réservent aucune part à des neveux, et la réserve du conjoint ne joue que s'il y en a un. Un prêt viager hypothécaire est une dette que vous contractez, pas une donation.

Mes neveux devront-ils rembourser mon prêt viager hypothécaire à mon décès ?

Ils peuvent payer la dette, plafonnée à la valeur de la maison, ou laisser le prêteur poursuivre la vente. Chacun peut aussi renoncer à la succession et ne pas payer les dettes. L'offre reproduit la règle et précise l'état des intérêts accumulés.

Mes neveux paieront-ils moins de droits de succession si j'ai une dette sur ma maison ?

Oui, car l'actif net taxable est l'actif moins le passif. Dans l'exemple, 50 000 € de dette font baisser les droits de chaque neveu de 13 750 €, mais ils reçoivent 11 250 € de moins au total. La dette ne les enrichit pas.

Quel taux de droits de succession paient des neveux ?

Après un abattement de 7 967 € par neveu ou nièce, le taux est de 55 %, celui des parents jusqu'au 4e degré. Les frères et sœurs bénéficient d'un abattement de 15 932 € et de taux de 35 % et 45 %. Vérifiez ces montants à la date du décès.

Mes neveux peuvent-ils refuser l'héritage si la dette est trop lourde ?

Oui : personne ne peut être obligé d'accepter une succession, et l'héritier qui renonce est considéré comme n'ayant jamais été héritier. Un notaire peut les éclairer.

Pour voir si votre dossier ouvre le prêt viager hypothécaire, lancez la simulation de prêt viager hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Voyez aussi crédit hypothécaire senior et retraité et le prêt viager hypothécaire en situation.