Retraités propriétaires : toutes les situations de trésorerie et de crédits

En bref

Un retraité propriétaire a trois voies : regrouper ses crédits conso, emprunter sur sa maison avec un crédit hypothécaire de trésorerie, ou, à partir de 60 ans, choisir le prêt viager hypothécaire, qui ne demande aucune mensualité. Le choix dépend de trois choses : l'âge, qui fixe la durée possible, la pension, qui doit couvrir les mensualités, et la présence d'un conjoint, dont l'âge et le revenu comptent.

Cette page sépare les trois solutions, donne les règles communes, puis renvoie vers chaque situation. La décision appartient au prêteur.

Ce que les établissements prêteurs regardent pour un retraité

Voici les repères généraux relevés dans le simulateur, sans distinguer les établissements.

Critère	Ce que l'on observe
Revenu retenu	La pension compte comme un revenu, sans condition d'ancienneté et sans décote ; un plancher d'environ 1 500 € nets pour le foyer sur la plupart des offres de regroupement
Pièces d'un retraité	Dernier relevé mensuel ou trimestriel de retraite, notification de mise à la retraite, dernier avis d'imposition
Limite d'âge en fin de prêt	Calculée sur le plus âgé des deux ; le plus souvent 85 ans sans garantie, de 85 à 95 ans avec une hypothèque
Durée d'un regroupement	Sans garantie, 15 ans à 70 ans (18 ans à 67 ans) ; avec hypothèque, 25 ans jusqu'à 80 ans
Durée d'un crédit hypothécaire de trésorerie	25 ans jusqu'à 70 ans, puis 23 ans à 72 ans, 20 ans à 75 ans, 15 ans à 80 ans, 10 ans à 85 ans
Ratio hypothécaire d'un crédit de trésorerie	Le plus souvent plafonné à 70 % de la valeur du bien
Prêt viager hypothécaire	Dès 60 ans pour chaque emprunteur, pleine propriété, pas de personne à charge, un seul crédit repris au plus, à partir de 40 000 €, montant limité à 60 % de la valeur du bien

Quelle solution pour quelle situation ?

Votre situation	Solution	À savoir
Plusieurs crédits conso à alléger, maison payée	Regroupement, avec ou sans hypothèque	Au moins deux crédits ; la mensualité baisse en allongeant la durée
Crédits à solder et un peu de trésorerie	Regroupement avec une trésorerie	La trésorerie ne dépasse pas ce que les crédits repris permettent, selon l'offre
Un besoin de trésorerie d'au moins 22 000 €, des revenus suffisants	Crédit hypothécaire de trésorerie	Mensualités à votre charge, hypothèque devant notaire
60 ans et plus, aucune mensualité souhaitée	Prêt viager hypothécaire	Capital et intérêts exigibles au décès ; ne reprend pas deux crédits ; aucun taux donné à titre indicatif
Un prêt immobilier encore en cours	Regroupement des seuls crédits conso	La mensualité du prêt gardé est comptée dans l'endettement
Un conjoint plus jeune ou qui travaille encore	Selon la solution	L'âge du plus âgé fixe la durée ; le prêt viager exige 60 ans de chacun

Toutes les situations

Regrouper ses crédits à la retraite

• Rachat de crédit retraité : conditions, taux et solutions en 2026.
• Retraité de la fonction publique : une pension stable, mais des crédits qui pèsent encore.
• Jeune retraité de 63 ans : solder ses crédits conso avec la première pension.
• Sans hypothèque à 66 ans : regrouper ses seuls crédits conso avec une pension.
• Retraité avec un prêt immobilier encore long : âge limite et crédits conso à regrouper.
• Retraité de l'armée : pension militaire, majorations et crédits du foyer.
• Ancien agriculteur retraité : une petite pension et une maison de famille à valoriser.

Les revenus de retraite

• Les revenus de retraite pris en compte par les banques : lesquels, et comment ?
• Ma retraite vient de plusieurs caisses : quels justificatifs ?
• Cumul emploi-retraite : pension et activité de consultant.
• Pension d'un régime étranger : ce que le prêteur retient pour un retraité en France.

Emprunter sur sa maison

• Crédit hypothécaire senior et retraité : financer ses projets après 60 ans.
• Crédit hypothécaire de trésorerie : des fonds libres.
• Obtenir de la trésorerie sans vendre sa maison après 50 ans.
• Rachat de crédit avec une enveloppe de trésorerie supplémentaire.
• La règle des 60 % d'immobilier dans un regroupement avec trésorerie.
• Retraité sans enfant : emprunter sur sa maison quand on transmettra à des neveux.
• Maison de famille de grande valeur mais revenus modestes : quelles solutions ?

Le prêt viager hypothécaire

• Un prêt viager hypothécaire peut-il servir à solder mes crédits en cours ?
• Financer un EHPAD avec le bien immobilier : prêt viager hypothécaire ou vente ?
• Handicap à 72 ans : adapter le domicile, le prêt viager en option.
• Aide sociale à l'hébergement : récupération sur succession et prêt viager hypothécaire.

Santé, dépendance, conjoint

• Conjoint en EHPAD, l'autre reste à la maison : financer l'hébergement sans vendre.
• Maladie évolutive d'un conjoint : adapter la maison étape par étape.
• Aidant d'un conjoint atteint d'Alzheimer : financer l'accueil de jour et les aides.
• Usufruitier en maison de retraite : que devient l'usufruit ?

Les alternatives à l'emprunt

• Vendre sa maison pour louer plus petit : le calcul comparé à un emprunt.
• Louer une chambre ou l'étage plutôt qu'emprunter.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Michel et Françoise, 63 et 61 ans, mariés, avec une fille de 32 ans qui achète son premier logement. Leur maison est payée et estimée 320 000 €. Michel, retraité depuis un an, perçoit 2 300 € nets par mois ; Françoise, en CDI depuis 20 ans, 1 800 € jusqu'à sa retraite, dans deux ans : 4 100 € à deux. Leurs crédits : un camping-car de 25 000 € (520 € par mois) et un renouvelable de 7 000 € (210 €), soit 32 000 € et 730 € par mois.

Leur endettement est de 730 / 4 100 = 18 %. Ils veulent solder leurs crédits et donner 30 000 € à leur fille. Dans le simulateur, le regroupement des deux crédits avec 30 000 € de trésorerie sur 12 ans (ratio hypothécaire de (32 000 + 30 000) / 320 000 = 19 %) ouvre plusieurs offres, avec et sans garantie. Un crédit hypothécaire de trésorerie seul de 60 000 € sur 12 ans en ouvre quelques-unes. Le prêt viager hypothécaire de 60 000 € s'ouvre aussi, puisque tous deux ont plus de 60 ans, mais seulement une fois leurs crédits soldés : avec leurs deux crédits en cours, il se ferme. La baisse de revenu de la retraite de Françoise n'est pas projetée par le simulateur : avec sa pension à la place de son salaire, il faut refaire la simulation. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total : le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• L'un de vous a moins de 60 ans : le prêt viager hypothécaire n'est pas ouvert, mais le regroupement et le crédit hypothécaire le sont.
• Le revenu net du foyer est nettement sous 1 500 € : il ne reste que les offres sans plancher.
• Vous avez une personne à charge ou plus d'un crédit à reprendre : le prêt viager n'est pas ouvert.
• Votre bien est détenu en indivision, en usufruit ou en SCI : une partie des offres l'écarte, et le prêt viager exige la pleine propriété.
• Votre projet est un achat immobilier, ou vous vivez hors de France : FOUNDY ne finance ni l'un ni l'autre.

Questions fréquentes

Je suis retraité, propriétaire de ma maison, avec de petits crédits : quelles solutions s'offrent à moi ?

Si vous avez au moins deux crédits, un regroupement, avec ou sans hypothèque, baisse la mensualité en allongeant la durée. Si vous voulez de la trésorerie, un crédit hypothécaire existe à partir de 22 000 € environ. Dès 60 ans, le prêt viager hypothécaire évite toute mensualité.

À partir de quel âge puis-je faire un prêt viager hypothécaire ?

À partir de 60 ans pour chacun des emprunteurs, avec une maison en pleine propriété, sans personne à charge et avec un seul crédit repris au plus. Capital et intérêts ne sont exigibles qu'au décès. Aucun taux n'est donné à titre indicatif.

Ma femme travaille encore deux ans et moi je suis à la retraite : comment les revenus sont-ils regardés ?

Le simulateur additionne la pension et le salaire d'aujourd'hui et ne projette pas la retraite de votre épouse. L'âge en fin de prêt se calcule sur le plus âgé des deux. Refaites la simulation avec ses deux pensions pour voir ce que le projet tient.

Quelle durée maximale à 67 ans ou à 72 ans ?

Pour un regroupement, jusqu'à 18 ans sans garantie à 67 ans et 15 ans à 70 ans ; avec une hypothèque, 25 ans jusqu'à 80 ans. Pour un crédit hypothécaire de trésorerie, 25 ans jusqu'à 70 ans, 23 ans à 72 ans, 20 ans à 75 ans, 15 ans à 80 ans.

Quels justificatifs un retraité doit-il fournir ?

Le dernier relevé mensuel ou trimestriel de retraite, la notification de mise à la retraite et le dernier avis d'imposition, en plus des pièces communes : identité, relevés bancaires, titre de propriété et estimation de la maison s'il y a une garantie.

Le prêt viager hypothécaire peut-il remplacer un regroupement de crédits ?

Seulement si vos crédits sont soldés ou réduits à un seul : le prêt viager ne reprend pas deux crédits. Il convient quand vous ne voulez aucune mensualité, pas quand vous voulez alléger des crédits existants. Une page dédiée détaille ce cas.

Pour aller plus loin

Pour voir ce que votre budget ouvre, lancez la simulation de regroupement de crédits, la simulation de crédit hypothécaire ou celle du prêt viager hypothécaire : elles sont gratuites et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

Les principes généraux : le rachat de crédits des propriétaires et le crédit hypothécaire pour propriétaire.