SCPI et déficit foncier via crédit 2026

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Le déficit foncier : un levier fiscal puissant

Le déficit foncier survient quand les charges déductibles excèdent les revenus fonciers. Il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (art. 156 I 3° du CGI), permettant de réduire directement l'impôt sur le revenu.

Comment le crédit SCPI crée du déficit foncier

En finançant des SCPI à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers SCPI. Si les intérêts dépassent les dividendes perçus, un déficit foncier est généré.

Exemple :

• Dividendes SCPI annuels : 3 500 €
• Intérêts d'emprunt annuels : 5 500 €
• Déficit foncier : 5 500 − 3 500 = 2 000 € → imputable sur le revenu global

Conditions pour déduire les intérêts SCPI

• Les SCPI doivent générer des revenus fonciers (et non des revenus de capitaux mobiliers)
• Les SCPI étrangères (revenus partiellement RCM) : déductibilité proportionnelle à la part revenus fonciers français
• Le prêt doit être souscrit pour l'acquisition des parts (pas pour un autre usage)

Limite du déficit foncier

Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 €/an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (art. 156 I 3° CGI).

Questions fréquentes (FAQ)

Le déficit foncier SCPI s'applique-t-il automatiquement ?

Non. Il faut opter pour le régime réel des revenus fonciers (pas le régime micro-foncier à 30 %). La déclaration 2044 ou 2044-S est remplie en indiquant les revenus fonciers SCPI et les intérêts déductibles.

Peut-on cumuler déficit foncier SCPI et déficit foncier immobilier direct ?

Oui. Tous les déficits fonciers (SCPI + immobilier en direct) se cumulent pour le calcul de l'imputation sur le revenu global (plafond 10 700 €/an total).

FOUNDY calcule-t-il l'avantage fiscal dans la simulation ?

FOUNDY calcule les intérêts déductibles et leur impact sur le taux d'endettement net. Pour le calcul précis de l'avantage fiscal (TMI, plafonnement), FOUNDY recommande un CGP ou un fiscaliste.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Sources : Legifrance - CGI art. 156 I 3° · AMF - SCPI · ORIAS