Conjoint survivant usufruitier : hypothéquer la maison avec des enfants nus-propriétaires

En bref

Oui, une usufruitière peut hypothéquer, mais seulement son propre droit : l'usufruit. Il s'éteint à sa mort, et la garantie avec lui. Pour offrir toute la maison, c'est-à-dire la pleine propriété, les enfants nus-propriétaires doivent s'engager aussi : c'est notre lecture du droit, pas une règle d'un prêteur.

Dans le simulateur, l'usufruit ferme le prêt viager hypothécaire et une partie des formules du crédit hypothécaire de trésorerie, mais pas toutes. Le nombre d'années restant à l'emprunteuse joue aussi, car chaque formule fixe un âge limite en fin de prêt. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes veuve ou veuf, et vous avez reçu l'usufruit de la maison de votre conjoint ; vos enfants en détiennent la nue-propriété.
• Vous avez un projet à financer sans vendre : adaptation du logement, aide à un petit-enfant, dépenses de santé.
• Vous n'avez pas ou peu de crédits en cours, et vos revenus tiennent surtout à des pensions.
• Vos enfants sont d'accord, ou vous voulez savoir s'ils doivent l'être.
• Vous avez plus de 70 ans et vous vous demandez jusqu'à quel âge un crédit est possible.

Que peut hypothéquer un usufruitier ?

Tous les droits réels immobiliers qui sont dans le commerce sont susceptibles d'hypothèque (article 2388 du Code civil), et l'usufruit en est un. Mais chacun ne peut engager que son propre droit. L'usufruitier peut vendre ou céder gratuitement son usufruit sans l'accord du nu-propriétaire ; le nu-propriétaire ne peut vendre la pleine propriété qu'avec l'accord de l'usufruitier. Et l'usufruit s'éteint notamment à la mort de l'usufruitier (article 617).

Garantie envisagée	Qui doit s'engager	Ce qui se passe à votre décès
Hypothèque sur l'usufruit seul	Vous seule	La garantie disparaît avec l'usufruit, alors que la dette demeure
Hypothèque sur la pleine propriété	Vous et les nus-propriétaires	La garantie suit la maison, entre les mains des enfants

La première ligne est notre lecture des articles 2388 et 617 : un prêteur y verrait une garantie qui s'éteint avant la dette, et vous pouvez en parler à un notaire. Pour la dette, l'héritier peut accepter la succession purement et simplement, l'accepter à concurrence de l'actif net, ou y renoncer : voyez toutes les situations de décès du conjoint et de succession.

D'où vient mon usufruit ?

Quand tous les enfants sont issus des deux époux, le conjoint survivant recueille au choix l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart (article 757 du Code civil). Si vous avez choisi l'usufruit, la maison est démembrée : vous en avez l'usage et les fruits, vos enfants la nue-propriété. Le cas voisin, où l'on a choisi le quart, est traité dans veuf en indivision avec ses enfants.

Que fait le simulateur d'un usufruit ?

Le simulateur demande comment le bien est détenu : pleine propriété, indivision, usufruit, nue-propriété ou société. Il prévient que démembrement, indivision et société excluent une partie des établissements. Voici ce qu'il donne pour un crédit hypothécaire de trésorerie :

Critère	Ce que l'on observe
Prêt viager hypothécaire	Pleine propriété requise : usufruit, nue-propriété et indivision sont exclus
Crédit hypothécaire de trésorerie	Une formule seulement est réservée aux pleins propriétaires ou nus-propriétaires et écarte l'usufruitier ; d'autres l'acceptent
Âge en fin de prêt	De 85 à 95 ans selon la formule
Durée	Une durée courte alourdit la mensualité : à 60 ou 84 mois, le plafond d'endettement écarte tout dans l'exemple
Revenus	Un plancher d'environ 1 500 € nets pour la plupart des formules

Pour d'autres idées de trésorerie après 50 ans sans vendre, voyez obtenir de la trésorerie sans vendre sa maison et le crédit hypothécaire du retraité.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Monique, 76 ans, veuve depuis trois ans, deux enfants et trois petits-enfants. Sa retraite et sa pension de réversion lui donnent 1 650 € nets par mois, sans aucun crédit. Sa maison de plain-pied est estimée 240 000 €. Hypothèse de l'exemple, qui diffère de sa fiche : elle n'en est pas pleine propriétaire, elle en a l'usufruit depuis le décès de son mari, et ses deux enfants en ont la nue-propriété. Elle veut réunir 40 000 € pour adapter sa salle de bains et son accès extérieur, et aider un petit-fils.

Le ratio hypothécaire est de 40 000 / 240 000, soit 17 %. Dans le simulateur, sur 10 ans, un crédit hypothécaire de trésorerie ouvre une formule, avec ou sans usufruit déclaré, alors que le prêt viager hypothécaire, qui ouvrait une formule en pleine propriété, n'en ouvre plus aucune. Le crédit s'arrêterait à ses 86 ans. Pour 60 000 €, aucune formule n'est ouverte. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet ; le prêt viager hypothécaire n'est pas présenté avec un taux. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vos enfants nus-propriétaires refusent de s'engager et vous voulez grever toute la maison : la garantie sur l'usufruit seul disparaît à votre décès.
• Vous êtes en maison de retraite et l'usufruit est cédé ou loué : voyez ce que devient l'usufruit en maison de retraite.
• Vous cherchez un prêt viager hypothécaire : il exige la pleine propriété.
• Votre revenu net est inférieur à environ 1 500 € : la plupart des formules sont fermées.
• Votre projet est l'achat d'un bien : FOUNDY ne finance pas l'achat de la résidence principale.

Questions fréquentes

Je suis usufruitière de la maison de mon mari et mes enfants sont nus-propriétaires : puis-je emprunter dessus ?

Vous pouvez hypothéquer votre usufruit, car tous les droits réels immobiliers dans le commerce sont susceptibles d'hypothèque. Pour grever toute la maison, les nus-propriétaires doivent s'engager aussi. Dans le simulateur, l'usufruit ferme le prêt viager hypothécaire et une partie des formules du crédit hypothécaire.

Un usufruitier peut-il donner la maison en garantie sans l'accord des nus-propriétaires ?

Il ne peut engager que son propre droit, l'usufruit. Pour la pleine propriété, l'accord des nus-propriétaires est nécessaire : c'est notre lecture du droit, pas la règle d'un prêteur. Un notaire peut vous le confirmer pour votre cas.

Que devient une hypothèque sur l'usufruit quand l'usufruitier décède ?

L'usufruit s'éteint à la mort de l'usufruitier, et une garantie limitée à l'usufruit disparaît avec lui. La dette, elle, n'est pas effacée : ses héritiers peuvent accepter la succession, l'accepter à concurrence de l'actif net ou y renoncer.

À 76 ans, jusqu'à quel âge peut-on avoir un crédit hypothécaire ?

Chaque formule fixe un âge limite en fin de prêt, de 85 à 95 ans selon le cas. Pour 10 ans de durée à 76 ans, l'âge en fin de prêt est de 86 ans. Le plus simple est de simuler la durée voulue.

Puis-je faire un prêt viager hypothécaire si je suis seulement usufruitière ?

Non : le prêt viager hypothécaire exige la pleine propriété du bien. Usufruit, nue-propriété et indivision sont exclus dans le simulateur.

Pour voir ce que votre situation ouvre, lancez la simulation de crédit hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Le principe est décrit dans libérer des liquidités sans vendre son bien, et la page crédit hypothécaire en donne les conditions.