Veuf en indivision avec ses enfants : un prêt sur la maison est-il possible

En bref

Oui, mais pas seul sur toute la maison. Quand elle est indivise avec vos enfants, une hypothèque sur l'ensemble suppose leur accord : consentie par tous les indivisaires, elle garde son effet quel que soit le partage ; consentie par un seul, elle ne survit que si celui-ci reçoit la maison au partage. Un regroupement de crédits sans garantie dépend beaucoup moins de la maison.

Dans le simulateur, l'indivision écarte une partie des formules avec hypothèque, sans les écarter toutes, et ferme le prêt viager hypothécaire. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Votre conjoint est décédé et la maison faisait partie de ses biens ou des biens communs du couple.
• Vous avez choisi la propriété du quart plutôt que l'usufruit de la totalité des biens.
• Vos enfants détiennent les trois quarts de la maison, qui est donc indivise.
• Vous avez des crédits en cours, un seul revenu et un projet de trésorerie.
• Vous ne savez pas si vos enfants doivent signer ni comment sortir de l'indivision.

Pourquoi la maison est-elle en indivision ?

Quand tous les enfants sont issus des deux époux, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité des biens existants et la propriété du quart (article 757 du Code civil). Avec le quart en pleine propriété, vous êtes propriétaire d'une fraction de la maison, vos enfants des trois autres : tant qu'aucun partage n'a eu lieu, le bien est indivis. L'autre branche du choix, l'usufruit, est traitée dans conjoint survivant usufruitier avec des enfants nus-propriétaires.

Mes enfants doivent-ils signer ?

Pour tout acte de disposition sur un bien indivis, le consentement de tous les indivisaires est exigé (article 815-3 du Code civil). Les hypothèques conventionnelles sont consenties par acte notarié (article 2409), et l'article 2412 distingue deux cas pour un immeuble indivis :

Qui consent l'hypothèque	Ce que devient la garantie
Tous les indivisaires	Elle garde son effet quel que soit le résultat du partage
Un seul indivisaire, sur sa part	Elle ne subsiste que si cet indivisaire reçoit l'immeuble au partage

Un prêteur y voit une garantie incertaine pour la seconde ligne : c'est la conséquence de l'article, pas une règle d'un établissement. Voyez aussi le bien en garantie : copropriété, indivision, SCI.

Que fait le simulateur d'une maison indivise ?

Le simulateur demande comment le bien est détenu et prévient que démembrement, indivision et société excluent une partie des établissements. Pour un veuf de 67 ans à un seul revenu, avec trois crédits conso et une maison payée, voici ce qu'il donne :

Votre projet	Pleine propriété	Indivision
Regrouper ses crédits conso	Plusieurs formules avec et sans hypothèque	Une liste plus courte, avec et sans hypothèque
Regrouper en refusant l'hypothèque	Plusieurs formules sans garantie	Un peu moins de formules sans garantie, certaines exigeant aussi la pleine propriété
Crédit hypothécaire de trésorerie seul	Quelques formules	Quelques formules, certaines exigeant la pleine propriété étant écartées
Prêt viager hypothécaire	Pleine propriété requise	Exclu (démembrement, indivision et société exclus)

Comment sortir de l'indivision ?

Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué, sauf suspension par la justice ou par convention (article 815). Trois voies existent : un partage amiable devant notaire avec l'accord de tous, avec une soulte si les lots sont inégaux ; la cession de sa part, en la proposant en priorité aux autres indivisaires ; le partage judiciaire en cas de désaccord. Un droit de partage de 2,50 % s'applique entre cohéritiers, calculé sur l'actif net partagé, sans déduire les soultes (articles 746 à 748 du Code général des impôts). Pour la logique des parts d'un frère, voyez toutes les situations de décès et de succession.

Exemple chiffré

Aucune des douze familles ne correspond à ce cas : voici un exemple fictif sans prénom, dont tous les chiffres sont des hypothèses. Un veuf de 67 ans, retraité, perçoit 2 900 € nets par mois (retraite et pension de réversion). La maison du couple, estimée 380 000 €, est payée ; il en détient le quart en pleine propriété, ses deux enfants les trois autres quarts. Il a trois crédits : une voiture de 18 000 € (390 € par mois), un prêt travaux de 14 000 € (310 €) et un renouvelable de 4 000 € (120 €), soit 36 000 € et 820 € par mois. Il voudrait aussi réunir 10 000 € de réserve.

Son endettement est de 820 / 2 900, soit 28 %. Le ratio hypothécaire d'une opération de (36 000 + 10 000) / 380 000 serait de 12 %. Dans le simulateur, sur 12 ans, la maison en pleine propriété ouvre plusieurs formules avec et sans hypothèque ; en indivision, la liste est plus courte, et s'il refuse l'hypothèque, il ne reste que des formules sans garantie, un peu moins nombreuses qu'en pleine propriété. Un crédit hypothécaire de trésorerie seul de 50 000 € sur 10 ans reste ouvert à quelques formules dans les deux cas. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Un de vos enfants refuse de s'engager et vous voulez une garantie sur toute la maison : sans lui, la garantie reste incertaine.
• Vous cherchez un prêt viager hypothécaire : il exige la pleine propriété.
• Votre revenu net est inférieur à environ 1 500 € : la plupart des formules sont fermées.
• Vous voulez reprendre dans l'opération un prêt immobilier encore dû : au-delà de 60 % de crédits immobiliers dans le total, le simulateur ne retient aucune offre.

Questions fréquentes

J'ai choisi le quart en pleine propriété et la maison est en indivision avec mes enfants : puis-je emprunter ?

Oui, avec des limites. Un regroupement sans garantie dépend beaucoup moins de la maison. Pour une hypothèque sur l'ensemble, tous les indivisaires doivent consentir ; dans le simulateur, l'indivision écarte une partie des formules avec hypothèque, sans les écarter toutes.

Mes enfants doivent-ils signer pour que je donne la maison en garantie ?

Pour qu'une hypothèque garde son effet quel que soit le partage, tous les indivisaires doivent l'avoir consentie. Si vous la consentez seul sur votre part, elle ne subsiste que si vous recevez l'immeuble au partage.

Comment sortir de l'indivision avec mes enfants ?

Par un partage amiable devant notaire avec l'accord de tous, avec une soulte si les lots sont inégaux, par la cession de votre part en la proposant d'abord aux autres, ou par un partage judiciaire en cas de désaccord. Un droit de partage de 2,50 % s'applique entre cohéritiers.

Puis-je faire un prêt viager hypothécaire si la maison est en indivision ?

Non : le prêt viager hypothécaire exige la pleine propriété, et l'indivision, le démembrement et la société sont exclus dans le simulateur.

Pour voir ce que donne votre situation, lancez la simulation de crédit hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Le principe est décrit dans libérer des liquidités sans vendre son bien, et la page crédit hypothécaire en donne les conditions.