Décès de l'emprunteur d'un crédit SCPI : qui hérite des parts et du crédit

En bref

Au décès de l'emprunteur, les parts de SCPI entrent dans la succession, et le crédit aussi : c'est l'assurance décès, quand elle existe, qui verse au prêteur le capital restant dû et permet aux héritiers de recevoir les parts sans dette. Quand l'assurance manque ou ne couvre qu'une partie du prêt, le solde reste dû et les héritiers choisissent d'accepter la succession, de l'accepter à concurrence de l'actif net ou d'y renoncer.

Cette page détaille les cas où l'assurance ne couvre pas tout et les clauses à lire dans votre contrat. Les règles de succession relèvent du notaire.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous avez acheté, ou vous envisagez d'acheter, des parts de SCPI avec un crédit, et vous avez des héritiers.
• Une assurance décès vous a été proposée avec le prêt, mais vous ne savez plus si elle a été souscrite, ni pour quelle part du capital.
• Vos parts sont données en garantie du prêt (nantissement), ou le prêt est garanti par un cautionnement.
• Vous empruntez seul ou à deux, et vous voulez savoir qui reste redevable si l'un de vous décède.

Que reçoivent mes héritiers : les parts, la dette, ou les deux ?

Les deux, en principe : un crédit n'est pas annulé par le décès. Service-public.fr rappelle que les héritiers ont le choix entre trois options. L'acceptation pure et simple oblige à payer les dettes du défunt dans la limite de ses droits dans la succession. L'acceptation à concurrence de l'actif net évite de payer des dettes qui dépasseraient la valeur de ce que l'on reçoit. La renonciation fait de l'héritier quelqu'un qui n'a jamais été héritier : il ne reçoit rien et ne paie pas les dettes.

Ce qui change tout, c'est l'assurance. La garantie décès verse au prêteur le capital restant dû au jour du décès, selon le montant assuré. Voici les principaux cas.

Situation au jour du décès	Ce qui arrive au crédit	Ce qui arrive aux parts
Assurance décès souscrite, décès dans les conditions du contrat	L'assureur rembourse le prêteur, à hauteur du capital restant dû assuré	Les héritiers reçoivent les parts ; le nantissement est radié une fois la dette payée
Emprunt à deux, chacun assuré à 50 %	L'assurance prend en charge 50 % du capital restant dû, le reste demeure à la charge du survivant (ANIL)	Les parts restent en garantie jusqu'au paiement du solde
Décès en période de carence, ou dans un cas exclu par le contrat	L'assureur peut refuser de payer : la dette reste entière	Les parts entrent dans la succession avec la dette
Assurance facultative non souscrite	Aucun remboursement par un assureur : la dette est dans la succession	Les héritiers reçoivent les parts et la dette

Dans les formules étudiées par le simulateur, l'assurance décès fait partie de la mensualité estimée ; selon la formule elle peut être facultative, et elle est obligatoire quand la garantie du prêt est un cautionnement.

Quelles clauses vérifier dans mon contrat d'assurance ?

• La quotité. C'est la part du capital restant dû que l'assureur rembourse. À deux, elle peut se répartir de plusieurs façons (100/100, 80/100, 70/30, ou 50 % chacun) : le survivant reste redevable de ce qui n'est pas couvert.
• L'âge limite de la garantie. Elle intervient quand le décès a lieu avant un âge limite fixé au contrat ; au-delà, plus rien n'est versé.
• Le délai de carence et les exclusions. Le contrat peut prévoir l'un et l'autre, et les définitions varient d'un contrat à l'autre : la notice d'information fait foi.
• Le questionnaire de santé. Une omission ou une fausse déclaration peut bloquer les garanties, voire faire annuler le contrat en cas de mauvaise foi.
• Le délai de déclaration. Pour un crédit à la consommation, service-public.fr cite en principe 30 jours ; cherchez le délai de votre contrat et dites-le à vos proches.

Si l'assurance ne couvre pas tout, que peuvent faire mes héritiers ?

Ils ont trois voies : régler le solde avec d'autres fonds de la succession, vendre des parts pour rembourser, ou choisir l'option successorale qui protège leur patrimoine personnel. L'AMF rappelle que les parts ne se revendent pas toujours facilement, et economie.gouv.fr indique des délais de cession généralement de deux à six mois. Si les parts sont nanties, lisez le contrat de prêt et l'acte de nantissement : voyez puis-je vendre des parts nanties sans l'accord de la banque et peut-on revendre ses parts avant la fin du prêt.

Le capital d'une SCPI n'est pas garanti : au décès, les parts peuvent valoir moins que la dette. Raison de plus pour vérifier que tout le capital restant dû est assuré.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Hélène, 47 ans, médecin généraliste libérale, divorcée, un fils étudiant. Elle gagne 6 500 € nets par mois, sa résidence principale est estimée 450 000 €, il lui reste 90 000 € de prêt immobilier (1 100 € par mois), soit un endettement de 17 %. Elle étudie 150 000 € de parts de SCPI à crédit sur 20 ans (hypothèse de l'exemple) : le simulateur retient des formules pour ce projet, avec l'assurance estimée comprise dans la mensualité.

Imaginons qu'elle décède quelques années plus tard, avec 120 000 € de capital restant dû (hypothèse). Si elle a souscrit l'assurance décès à 100 % et si le décès est couvert, l'assureur verse 120 000 € au prêteur : son fils reçoit les parts sans dette. Si elle n'a pas pris l'assurance facultative, les 120 000 € entrent dans la succession avec les parts : son fils doit choisir entre payer, vendre des parts, accepter à concurrence de l'actif net ou renoncer. Son prêt immobilier de 90 000 € a sa propre assurance, à lire séparément. Pour les mensualités et l'exemple représentatif complet, le simulateur fait le calcul.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Un proche est déjà décédé et vous héritez d'un crédit en cours : contactez le prêteur, l'assureur et le notaire sans attendre ; cette page est faite pour préparer, pas pour régler une succession ouverte.
• Votre financement est un prêt immobilier pour un logement : l'assurance suit d'autres règles, voyez rachat de crédit et assurance emprunteur.
• Vous cherchez un conseil sur les droits de succession ou la répartition entre vos enfants : c'est l'affaire d'un notaire.

Questions fréquentes

Si je meurs avant la fin du crédit, mes enfants hériteront-ils de la dette ou des parts ?

Des deux, en principe. Si une assurance décès couvre le prêt, elle rembourse le prêteur à hauteur du capital assuré et vos enfants reçoivent les parts sans dette. Sans assurance, ils acceptent, acceptent à concurrence de l'actif net ou renoncent.

Mon assurance décès ne couvre que 50 % du prêt : qui paie le reste ?

Pour un emprunt à deux assurés à 50 % chacun, l'ANIL indique que l'assurance prend en charge 50 % du capital restant dû et que le reste demeure à la charge du co-emprunteur. Si vous êtes seul, ce solde entre dans la succession : vérifiez la quotité de votre contrat.

Mes héritiers peuvent-ils refuser la succession à cause du crédit SCPI ?

Oui, ils peuvent renoncer : ils sont alors considérés comme n'ayant jamais été héritiers et ne paient pas les dettes. Ils peuvent aussi accepter à concurrence de l'actif net, pour ne pas payer de dettes au-delà de la valeur reçue.

Mes parts sont nanties : mes héritiers pourront-ils les vendre tout de suite ?

Cela dépend du contrat de prêt et de l'acte de nantissement, à lire avant toute vente. La cession de parts de SCPI demande généralement de deux à six mois.

Faut-il obligatoirement assurer un crédit pour acheter des parts de SCPI ?

Pas toujours : dans les formules étudiées par le simulateur, l'assurance peut être facultative, et elle est obligatoire quand la garantie est un cautionnement. C'est elle qui protège vos proches.

Pour voir ce que donnerait votre projet de SCPI à crédit, assurance estimée comprise, lancez la simulation SCPI : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Pour le cadre général, voyez le financement de SCPI à crédit en 2026 et toutes les situations d'investisseurs et de propriétaires.

Voyez aussi le divorce avec des parts de SCPI achetées à crédit et l'espace financement SCPI.