Financer l'EHPAD d'un parent : emprunter sur sa propre maison ou vendre celle du parent

En bref

Ni l'un ni l'autre par réflexe. L'obligation alimentaire ne joue que si votre parent est dans le besoin et se mesure à vos ressources et à vos charges, crédits compris. Emprunter sur votre maison finance un écart de quelques centaines d'euros par mois pendant quelques années, et se rembourse bien après. Vendre la maison du parent règle le flux jusqu'à épuisement du prix, mais touche à son patrimoine et à sa succession. Avant de signer quoi que ce soit avec l'EHPAD, relisez surtout la caution solidaire qu'il peut vous demander.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire, âgé de 50 ans et plus, avec votre propre maison, payée ou presque.
• Votre père ou votre mère est entré en EHPAD, ou va y entrer, et sa pension ne couvre pas la facture.
• Vous avez peut-être des frères et sœurs avec qui partager l'écart.
• Vous avez encore des crédits à la consommation en cours.
• Vous hésitez entre emprunter sur votre maison et faire vendre celle de votre parent.

Que devez-vous réellement à votre parent ?

Les enfants doivent aider un parent qui n'arrive pas à assurer ses besoins fondamentaux : c'est l'obligation alimentaire. C'est à celui qui réclame de prouver qu'il est dans le besoin. À défaut d'accord amiable, le juge aux affaires familiales fixe le montant selon les besoins du parent et vos ressources, sans barème. Il retient vos revenus et vos charges, y compris vos crédits et votre taux d'endettement, et la contribution fixée doit vous laisser de quoi subvenir à vos besoins et à ceux de votre foyer. Un juge peut aussi vous dispenser si vous avez des ressources insuffisantes ou des charges trop lourdes, ou si votre parent a gravement manqué à ses obligations envers vous.

Que peut vous demander l'EHPAD ?

La facture comprend trois tarifs : hébergement, dépendance, soins. L'établissement peut demander aux enfants un acte de caution solidaire : en le signant, vous vous engagez à payer les frais d'hébergement quand le parent n'en est plus capable. Si le résident touche l'aide sociale à l'hébergement (ASH), cet acte ne peut porter que sur la partie du coût qui reste à sa charge. L'ASH prend en compte les revenus du demandeur et de ses obligés alimentaires, et le département peut la récupérer sur le parent de son vivant et au décès. Les autres aides à connaître sont l'allocation personnalisée d'autonomie (de GIR 1 à 4) et l'aide au logement.

Emprunter sur votre maison ou vendre celle du parent ?

Critère	Emprunter sur votre maison	Vendre la maison du parent
Qui s'engage	Vous, par un crédit garanti par votre bien	Le parent, qui reste propriétaire de son prix
Durée du financement	Court sur quelques années, mais le crédit se rembourse sur 12 ans ou plus	Tant que le prix couvre l'écart
Effet sur votre budget	Mensualité ajoutée à vos charges	Aucun
Effet sur la succession	Votre crédit se rembourse, votre patrimoine reste	Le patrimoine du parent diminue ; l'ASH peut être récupérée au décès
Impôt	Aucun	Plus-value de l'ancienne résidence principale exonérée sous conditions si elle est vendue dans les 2 ans après l'entrée en EHPAD

Une troisième voie existe : un prêt viager hypothécaire sur la maison du parent, qui ne se rembourse qu'au décès ou à la vente. Elle fait l'objet de la page sur le financement d'un EHPAD avec le bien immobilier. Pour l'exonération de plus-value, l'ancienne résidence ne doit pas avoir été louée ou prêtée et les revenus du vendeur restent sous un plafond fixé chaque année.

Ce que regardent les établissements prêteurs quand vous empruntez

Ils étudient votre dossier : revenus, crédits en cours, aide versée au parent, âge à la fin du prêt, ratio hypothécaire (dettes divisées par la valeur du bien). Une aide mensuelle versée à un parent se compte comme une charge dans le simulateur. Un regroupement de vos crédits avec une trésorerie garde plus de formules qu'un crédit hypothécaire de trésorerie qui laisse vos crédits en place : cette dernière voie s'arrête vite quand l'aide s'ajoute aux mensualités. Les durées vont de 5 à 25 ans selon l'établissement.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Michel et Françoise, 63 et 61 ans, mariés. Michel, retraité depuis un an, perçoit 2 300 € nets par mois, Françoise, en CDI, 1 800 € : 4 100 €. Leur maison est payée et estimée 320 000 €. Ils ont deux crédits : 25 000 € (520 €) et 7 000 € (210 €), soit 32 000 € et 730 € par mois, un endettement de 18 %. Hypothèses de l'exemple : la mère de Michel, 88 ans, est entrée en EHPAD ; la facture restant à sa charge est de 3 100 € par mois pour une pension de 1 700 €, soit 1 400 € d'écart, partagés à parts égales avec la sœur de Michel : 700 € chacun.

Avec 700 € d'aide mensuelle, l'endettement passe à (730 + 700) / 4 100, soit 35 %. Une trésorerie de 40 000 € couvre 40 000 / 700, soit 57 mois d'aide, mais le crédit court 12 ans. Dans le simulateur, un regroupement des deux crédits avec 40 000 € de trésorerie garde des formules sans garantie et avec hypothèque, alors qu'un crédit hypothécaire de 40 000 € laissant les deux crédits en place n'en garde aucune, l'endettement dépassant les plafonds. Le ratio hypothécaire du regroupement serait de (32 000 + 40 000) / 320 000, soit 23 %. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre parent peut financer lui-même l'EHPAD avec son patrimoine : empruntez en dernier recours.
• Votre aide mensuelle approche 1 400 € : dans notre exemple, aucune formule ne reste.
• Votre maison est en indivision, en usufruit ou en SCI : le choix se réduit, et un prêt viager hypothécaire exige la pleine propriété.
• Vous n'êtes pas propriétaire : sans bien en garantie, les formules avec hypothèque ne sont pas ouvertes.
• Vous voulez financer l'achat d'un logement en résidence : ce n'est pas un projet que FOUNDY finance.

Questions fréquentes

Ma mère est entrée en EHPAD et sa pension ne suffit pas : dois-je emprunter sur ma maison ou lui faire vendre la sienne ?

Ni l'un ni l'autre d'office. Mesurez d'abord ce que vous devez au titre de l'obligation alimentaire, qui dépend de vos ressources et de vos charges. Emprunter finance un écart pendant quelques années, vendre la maison du parent finance tant que le prix dure.

Mes parents sont en EHPAD : jusqu'où va mon obligation alimentaire ?

Elle vise un parent qui ne peut pas assurer ses besoins fondamentaux. Le juge fixe le montant selon ses besoins et vos ressources, vos crédits compris, sans barème, et vous laisse de quoi vivre.

L'EHPAD me demande de signer une caution solidaire : est-ce obligatoire ?

L'établissement peut la demander aux obligés alimentaires. En la signant, vous vous engagez à payer les frais d'hébergement que le parent ne peut plus payer. Lisez l'acte avant de signer. Si le parent touche l'ASH, il ne peut porter que sur la partie restant à sa charge.

Puis-je emprunter sur ma maison pour payer l'EHPAD de mon père sans me mettre en difficulté ?

Oui, si votre endettement après l'opération reste tenable, aide versée comprise. Un regroupement de vos crédits avec trésorerie garde en général plus de formules qu'un crédit hypothécaire qui les laisse en place. La décision appartient au prêteur.

La vente de la maison de ma mère en EHPAD est-elle taxée ?

Sa plus-value peut être exonérée si elle vend son ancienne résidence principale dans les 2 ans après son entrée en établissement, si la maison n'a pas été louée ou prêtée et si ses revenus restent sous un plafond. Vérifiez les conditions avec un notaire.

Pour voir ce que votre maison permet d'avancer, lancez la simulation de crédit hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Pour approfondir : le crédit hypothécaire trésorerie, toutes les situations pour aider un proche, rénover la maison de sa mère et la page crédit hypothécaire.