PVH et fiscalité 2026 : le capital est-il imposable ? — FOUNDY ORIAS 20004929

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Le capital PVH est-il imposable à l'IR ?

Non. Le capital reçu dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire est un emprunt, non un revenu. Il n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux. L'emprunteur n'a aucune déclaration à faire pour le capital reçu.

PVH et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

L'IFI (art. 964 et s. CGI) taxe le patrimoine immobilier net. La dette du PVH est déductible de l'assiette IFI à hauteur du capital restant dû (capital + intérêts capitalisés), réduisant ainsi la valeur imposable du bien.

Exemple :

• Bien : 500 000 €
• Capital PVH restant dû (capital + intérêts) : 200 000 €
• Valeur nette IFI du bien : 300 000 €

Le PVH peut donc réduire voire éliminer l'assujettissement à l'IFI si l'emprunteur est proche du seuil de 1 300 000 €.

PVH et droits de succession

Lors du décès de l'emprunteur, le bien entre dans la succession net de la dette PVH :

• Actif successoral : valeur du bien au décès
• Passif successoral : capital + intérêts capitalisés du PVH
• Base imposable aux droits de succession : valeur nette (actif − dette)

La dette PVH réduit donc la base imposable aux droits de succession, ce qui peut représenter une économie significative pour les héritiers.

PVH et revenus locatifs

Si le bien hypothéqué est mis en location, les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts capitalisés du PVH ne sont pas déductibles des revenus fonciers (ils ne sont pas payés, ils sont capitalisés). Seuls les intérêts effectivement payés sont déductibles des revenus fonciers (art. 31 CGI).

PVH et impôt sur la plus-value

Si le bien est vendu de son vivant (remboursement anticipé du PVH), la plus-value immobilière est calculée sur la valeur de cession, sans déduction de la dette PVH. Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement (art. 150 U et s. CGI).

Questions fréquentes (FAQ)

Le capital PVH doit-il être déclaré aux impôts ?

Non. Un emprunt n'est pas un revenu imposable. Toutefois, si le capital PVH est placé (assurance vie, livret, compte bancaire), les revenus du placement (intérêts, dividendes) sont imposables dans leur catégorie respective.

Le PVH permet-il de réduire l'IFI légalement ?

Oui. La déduction de la dette PVH de l'assiette IFI est expressément prévue par le CGI (art. 974). C'est une optimisation légale et non un abus de droit, à condition que l'emprunt ait bien été souscrit dans un but patrimonial légitime.

FOUNDY informe-t-il sur la fiscalité du PVH avant la souscription ?

Oui. Conformément à l'article L.519-4-1 CMF, le conseil motivé écrit remis par FOUNDY inclut une synthèse des implications fiscales du PVH (IFI, succession, IR) afin que l'emprunteur prenne sa décision en connaissance de cause.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — CGI art. 964 et s. · Legifrance — CGI art. 974 · Legifrance — CGI art. 31 · ORIAS