PVH et SCI familiale 2026 — FOUNDY courtier ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

SCI familiale et PVH : une interaction complexe

La SCI familiale (Société Civile Immobilière) est souvent utilisée pour détenir et transmettre le patrimoine immobilier. Lorsque le bien est détenu en SCI, le PVH ne peut pas être souscrit directement par un associé personne physique sur le bien de la SCI — c'est la SCI (personne morale) qui est propriétaire.

Le PVH est réservé aux personnes physiques

L'article L.315-1 du Code de la consommation définit le PVH comme un contrat par lequel un établissement de crédit consent à une personne physique un prêt sous forme de capital. Les personnes morales (dont les SCI) ne peuvent pas souscrire de PVH.

Solutions alternatives pour un bien en SCI

Situation	Solution FOUNDY
SCI à l'IR, gérant associé principal	Retrait du bien de la SCI (dissolution partielle) + PVH sur le bien en propre
SCI à l'IS, bien au bilan	Prêt hypothécaire professionnel (non-PVH) consenti à la SCI (garantie hypothèque sur le bien)
Parts de SCI comme garantie	Nantissement des parts de SCI (possible mais complexe, liquidité limitée)

Processus de sortie de SCI pour bénéficier d'un PVH

1. Transfert du bien de la SCI vers le patrimoine personnel de l'associé principal (par dissolution partielle ou réduction de capital)
2. Implication fiscale : plus-value imposable ou exonération selon durée de détention et régime de la SCI
3. Une fois le bien en nom propre : souscription du PVH possible
4. FOUNDY accompagne la phase de crédit après la restructuration patrimoniale (la restructuration SCI relève du notaire)

SCI et alternatives au PVH

Pour les biens en SCI, FOUNDY peut structurer :

• Un crédit hypothécaire professionnel consenti à la SCI (taux libres, durée 10-20 ans, mensualités)
• Un rachat de parts de SCI par les associés minoritaires (désendettement interne)

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on hypothéquer le bien d'une SCI pour un crédit senior ?

Oui. Une SCI peut contracter un prêt garanti par hypothèque sur son bien immobilier. Mais ce prêt n'est pas un PVH (le PVH est réservé aux personnes physiques). C'est un prêt immobilier professionnel avec mensualités, à un taux librement négocié.

La sortie d'un bien de SCI génère-t-elle des droits de mutation ?

En principe, la cession d'un bien immobilier de SCI à un associé déclenche des droits de mutation (5,80 %). Des exceptions existent (partage entre associés après dissolution). Une consultation notariale est indispensable avant toute opération de sortie de SCI.

FOUNDY conseille-t-il sur la restructuration d'une SCI avant un PVH ?

FOUNDY informe sur les conséquences de la structuration patrimoniale sur le financement PVH. Pour la restructuration juridique et fiscale de la SCI, FOUNDY oriente vers un notaire ou un avocat fiscaliste partenaire.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé. En cas de décès ou de vente, votre bien sera vendu pour rembourser le prêt.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — L.315-1 Code conso · Legifrance — Code civil SCI · Banque de France · ORIAS