PVH vs viager occupé 2026 : comparatif

Deux solutions pour monétiser son patrimoine immobilier

Les seniors propriétaires disposent de deux mécanismes principaux pour transformer leur bien en liquidités tout en continuant à l'occuper :

1. Le prêt viager hypothécaire (PVH) - on reste pleinement propriétaire, on emprunte
2. Le viager occupé - on vend son bien en percevant un bouquet + rente viagère, on garde le droit d'usage

FOUNDY (ORIAS n° 20004929) est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP) : il agit pour le compte du courtier CREDIT-PACK.

Comparatif détaillé

Critère	PVH	Viager occupé
Nature juridique	Crédit adossé à une hypothèque	Vente immobilière (démembrement DUH)
Propriété du bien	Conservée jusqu'au décès	Transférée à l'acheteur immédiatement
Capital reçu	Capital libre + pas de mensualité	Bouquet immédiat + rente mensuelle
Fiscalité des sommes reçues	Non imposable (c'est un emprunt)	Rente imposable (après abattement 70 % après 70 ans)
Héritiers	Peuvent rembourser et conserver le bien	Bien vendu, ne font pas partie de la succession
Droit au logement	Oui (propriétaire)	Oui (DUH viager - droit d'usage et d'habitation)
Charge entretien	À la charge du propriétaire	Selon convention (gros travaux à l'acheteur en viager)
Réversibilité	Possible (remboursement anticipé)	Irréversible (vente définitive)

Quand choisir le PVH ?

• Vous souhaitez transmettre votre bien à vos héritiers (qui pourront rembourser)
• Vous avez besoin d'un capital important une fois (travaux, donation, projets)
• Vous pouvez vivre sans rente mensuelle complémentaire
• Vous avez un bien de valeur élevée (le PVH permet d'emprunter plus en valeur absolue)

Quand choisir le viager occupé ?

• Vous souhaitez un revenu mensuel régulier (rente viagère)
• Vous n'avez pas d'héritiers ou renoncez à la transmission du bien
• Vous souhaitez externaliser les risques de l'entretien du bien
• Vous anticipez une longévité élevée (plus la durée de vie est longue, plus le viager est avantageux pour le vendeur)

Questions fréquentes (FAQ)

Le PVH est-il remboursable si les héritiers le souhaitent ?

Oui. Les héritiers disposent d'un délai légal après le décès pour rembourser le PVH (capital + intérêts capitalisés) et conserver le bien. Si le montant dépasse la valeur du bien, la dette est plafonnée à la valeur de réalisation (art. L.315-11 Code conso).

Le viager occupé peut-il être remboursé ou annulé ?

Non. Le viager est une vente définitive. La rente peut être révisée dans certains cas contractuels, mais le bien ne revient jamais dans le patrimoine du vendeur (crédirentier).

FOUNDY compare-t-il PVH et viager pour ses clients seniors ?

Oui. FOUNDY informe sur les avantages et inconvénients du PVH versus d'autres solutions (viager, vente à terme, hypothèque classique). Pour un conseil global incluant le viager, FOUNDY recommande un notaire spécialisé en droit patrimonial.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Intermédiaire (MIOBSP) soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé. En cas de décès ou de vente, votre bien sera vendu pour rembourser le prêt.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929) agissant pour le compte du courtier CREDIT-PACK

Sources : Legifrance - L.315-1 à L.315-12 Code conso · Legifrance - Code civil art. 578 et s. (DUH) · Banque de France · ORIAS