Regrouper ses crédits conso avant un nouveau projet immobilier : bonne ou mauvaise idée ?

En bref

Regrouper ses crédits conso (un rachat de crédit) avant un nouveau projet immobilier est une bonne idée à trois conditions : que la mensualité baisse assez pour laisser de la place au futur prêt sous le plafond de 35 % d'endettement, que le regroupement soit terminé avant la demande de prêt du projet, et qu'il n'épuise pas la valeur de votre maison. C'est une mauvaise idée si le projet est imminent, si vous comptez revendre bientôt ou si vos crédits laissent trop peu de marge même regroupés. Un regroupement n'efface aucune dette : il l'étale, ce qui allonge la durée et peut augmenter le coût total.

FOUNDY étudie le regroupement de vos crédits conso en gardant votre prêt immobilier à taux bas ; il ne finance pas l'achat lui-même.

Un regroupement fait-il vraiment baisser l'endettement que la banque calculera ?

Oui, mais seulement parce que la mensualité baisse : la dette, elle, ne disparaît pas. Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de respecter en principe un taux d'effort de 35 % au plus et une durée de 25 ans au plus pour un nouveau crédit immobilier. Le taux d'effort est votre taux d'endettement (comment calculer son taux d'endettement) : vos remboursements annuels de crédit, nouveau prêt compris, rapportés à vos revenus nets avant impôt. Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) confirme en 2026 que cette décision reste valable.

Tous vos emprunts en cours entrent dans ce calcul, quelle que soit leur nature : prêt immobilier gardé, crédits conso non regroupés, crédit de regroupement signé à sa nouvelle mensualité, et futur prêt. Seuls les crédits soldés par le regroupement en sortent. Le gain est donc l'écart entre vos anciennes mensualités et la nouvelle, obtenu surtout en allongeant la durée, ce que le prêteur doit vous signaler.

Le regroupement lui-même n'est pas soumis aux 35 % : la décision du HCSF exclut de son champ les crédits issus d'un regroupement. La banque de votre projet, elle, reste tenue par les 35 %, sauf dans sa marge de dérogation (jusqu'à 20 % de sa production). Elle étudie aussi votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qui vous reste chaque mois une fois les charges fixes payées.

Rachat de crédit avant un achat immobilier : dans quel ordre faire les choses ?

Regroupez d'abord, demandez le prêt du projet ensuite, si l'objectif est d'améliorer ce dossier. Le taux d'effort s'apprécie à l'octroi du crédit : tant que votre offre de regroupement n'est pas signée et vos anciens crédits soldés, leurs mensualités comptent encore. Acheter d'abord laisse vos crédits conso peser à plein.

Cela demande du temps : un regroupement garanti par une hypothèque relève du régime du crédit immobilier : l'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception, et la garantie se signe chez le notaire, car l'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié.

Avec ou sans hypothèque : qu'est-ce qui change pour votre projet ?

Pour garder votre prêt à taux bas, le regroupement ne porte que sur les crédits conso : c'est le principe qui consiste à regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier. Le rang fixe l'ordre de remboursement des prêteurs et suit la date d'inscription : si votre prêt immobilier est garanti par une hypothèque, celle du regroupement passe derrière (détails sur le regroupement avec hypothèque de second rang). Le ratio hypothécaire (LTV) rapporte ce que vous devez au titre de la maison, prêt gardé et regroupement compris, à sa valeur.

Règles du simulateur pour 50 000 € regroupés, prêt immobilier gardé :

Critère	Avec hypothèque de 2e rang	Sans garantie
Durée	Jusqu'à 25 ans pour la plupart des formules (20 ans pour certaines)	Jusqu'à 15 ans le plus souvent, 20 ans dans un seul cas réservé aux meilleurs profils
Ratio hypothécaire maximal	De 75 % à 100 % selon l'offre	Aucun pour la plupart des offres, un plafond pour la formule la plus longue
Passage chez le notaire	Oui	Non

La maison ne garantit qu'une fois. Les crédits hypothécaires de trésorerie plafonnent le ratio hypothécaire à 70 % de la valeur du bien, voire moins : un regroupement garanti au-delà les ferme. Si vous comptiez mobiliser la maison pour autre chose, comparez avec un regroupement sans garantie.

Et si le projet est une résidence secondaire ?

Le raisonnement est le même, avec un appui en moins : au moins 70 % de la marge de dérogation des banques est réservé aux acquéreurs de leur résidence principale. Les 30 % restants, soit 6 % de leur production, sont libres d'utilisation : résidence secondaire, investissement ou autre. Mieux vaut viser les 35 %.

Prévoyez aussi l'apport : dans son rapport de juin 2026 sur la résidence principale, le CCSF relève que les prêteurs exigent souvent au moins 10 % de la valeur du bien. Un regroupement ne constitue pas cet apport.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants. Leur maison est estimée 360 000 €. Ils gagnent 3 900 € et 3 100 € nets par mois : 7 000 €. Ils doivent encore 210 000 € sur leur prêt immobilier à 1,2 % (1 050 € par mois), qu'ils veulent garder, et ont quatre crédits conso : trois renouvelables (14 000 €, 10 000 € et 8 000 €, soit 960 € par mois) et un prêt auto de 18 000 € (390 € par mois), au total 50 000 € et 1 350 € par mois. Leur taux d'endettement est de 34 % : (1 050 + 1 350) / 7 000.

Ils pensent acheter une résidence secondaire dans deux ans. Sur la base de ces 7 000 €, 35 % représentent 2 450 € de charges de crédit par mois : avec 2 400 € aujourd'hui, il leur reste 50 € de marge.

	Option 1 : crédits conso seuls	Option 2 : avec 20 000 € de travaux
Crédits repris	4 crédits, 50 000 €	4 crédits et 20 000 € de trésorerie, 70 000 €
Prêt à 1,2 %	Gardé (210 000 € restants)	Gardé
Durée envisagée	15 ans	15 ans
Ratio hypothécaire	72 %	78 %

Dans le simulateur, ce profil obtient des offres avec hypothèque de 2e rang et des offres sans garantie, dans les deux options. Quatre crédits seraient remplacés par un seul : la mensualité baisserait par rapport aux 1 350 € actuels et la marge sous les 35 % s'élargirait nettement, au prix d'une durée plus longue et d'un coût total qui peut augmenter ; le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Les travaux de l'option 2 alourdissent le regroupement et portent le ratio à 78 % : l'option 1 laisse plus de marge pour la résidence secondaire. Reste à vérifier que cette marge suffit à la mensualité visée ; sinon, il faudra plus d'apport, un projet moins cher ou un autre calendrier.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous cherchez un crédit pour acheter le bien : FOUNDY ne le propose pas.
• Votre demande de prêt est prévue dans quelques semaines : le regroupement n'aura pas abouti à temps.
• Même regroupés, vos crédits laisseraient vos charges (prêt immobilier, regroupement, futur prêt) au-dessus de 35 % de vos revenus.
• Vous pensez revendre la maison dans deux ou trois ans : une hypothèque se lève à la revente, avec une indemnité possible. Comparez avec un regroupement sans garantie.

Questions fréquentes

Je suis propriétaire avec un prêt à 1,2 % : puis-je regrouper mes crédits conso avant d'acheter une résidence secondaire sans toucher à ce prêt ?

Oui : le regroupement peut ne porter que sur vos crédits conso, et votre prêt immobilier reste en place avec son taux. L'achat de la résidence secondaire se finance auprès d'une banque, pas chez FOUNDY.

Un regroupement fait-il baisser le taux d'endettement que la banque calculera pour mon achat ?

Oui, si la nouvelle mensualité est inférieure à la somme de celles qu'elle remplace, surtout grâce à l'allongement de la durée. La banque compte tous vos emprunts en cours, regroupement compris, plus le nouveau prêt, dans la limite en principe de 35 %. Le coût total peut augmenter.

Faut-il regrouper avant ou après avoir trouvé le bien ?

Avant la demande de prêt du projet : le taux d'effort s'apprécie à l'octroi du crédit, avec les mensualités du moment. Un regroupement garanti par une hypothèque demande du temps, avec dix jours de réflexion puis le notaire. Terminez-le avant de déposer le dossier d'achat.

Un regroupement garanti par une hypothèque m'empêche-t-il de revendre ma maison ?

Non, mais l'hypothèque est levée à la vente et le regroupement remboursé par anticipation. L'indemnité éventuelle est plafonnée à six mois d'intérêts, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû ; elle n'est pas due si la vente suit un changement de lieu d'activité professionnelle, un décès ou la cessation forcée d'activité.

Comment chiffrer votre situation ?

Lancez le simulateur de rachat de crédits : la simulation est gratuite et calcule la mensualité du regroupement, de quoi mesurer la marge libérée avant votre projet. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

Le dossier suit ensuite ces étapes : pièces, présentation aux établissements prêteurs auxquels votre dossier peut être présenté, offre, puis notaire si une hypothèque est prise. Des frais d'intermédiation peuvent s'appliquer, convenus par écrit avant tout travail sur le dossier ; aucune somme n'est perçue avant le versement des fonds.