Résidence secondaire à vendre : solder les crédits avec le prix ou regrouper pour attendre

En bref

Si la vente est proche et que le prix couvre largement vos crédits, attendre coûte au plus quelques milliers d'euros d'intérêts par an et évite les frais d'un regroupement. Si la date est incertaine ou si le budget est tendu, un regroupement remboursable à la vente allège les mensualités en attendant. Dans les deux cas, déduisez d'abord la plus-value : elle réduit le prix net qui servira à solder vos crédits.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, dont vous gardez le prêt immobilier à taux bas.
• Vous possédez en plus une résidence secondaire que vous comptez vendre dans l'année ou les deux ans.
• Vous avez plusieurs crédits à la consommation, dont des renouvelables, que le prix de vente pourrait solder.
• Vous ne savez pas combien d'impôt la vente laissera à payer.
• Vous hésitez entre payer vos crédits jusqu'à l'acte et les regrouper d'ici là.

Combien coûte d'attendre la vente ?

Le coût de l'attente se calcule avec vos crédits actuels : leur taux, c'est votre situation, pas une offre. Pour des crédits de 14 000 € à 8,4 %, 10 000 € à 7,9 %, 8 000 € à 8,5 % et 18 000 € à 4,9 %, les intérêts d'une année valent au plus 1 176 + 790 + 680 + 882, soit 3 528 € (borne haute, puisque le capital baisse en cours d'année). Si la vente glisse de douze à vingt-quatre mois, l'attente peut coûter au plus le double. Comparez ce chiffre aux frais d'un regroupement (frais de dossier, garantie, assurance) avant de décider : demandez le coût total de l'opération par écrit.

Combien restera-t-il après la plus-value ?

Une résidence secondaire n'est pas exonérée. La plus-value (prix de vente moins prix d'acquisition) est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, après des abattements pour durée de détention : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour l'impôt, 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Le prix d'acquisition peut être majoré de frais d'acquisition (7,5 % forfaitaires) et de travaux (15 % forfaitaires si le bien est détenu depuis plus de cinq ans). Le notaire calcule l'impôt et le paie lors de la vente.

Étape de l'exemple	Calcul	Résultat
Prix d'acquisition majoré	110 000 + 7,5 % + 15 %	134 750 €
Plus-value brute	150 000 − 134 750	15 250 €
Impôt sur le revenu (12 ans : 42 % d'abattement)	15 250 × 58 % × 19 %	1 681 €
Prélèvements sociaux (11,55 % d'abattement)	15 250 × 88,45 % × 17,2 %	2 320 €
Total à payer		4 001 €

Que se passe-t-il si la vente glisse ?

L'avant-contrat fixe une date limite de signature de l'acte, et des conditions suspensives (prêt de l'acquéreur, urbanisme, droit de préemption) peuvent retarder l'acte. Tant que l'acte n'est pas signé, vos crédits continuent. Le point de vigilance est de ne jamais compter sur un prix que vous n'avez pas encore reçu : un regroupement s'accorde sur la situation d'aujourd'hui, pas sur une vente à venir, le simulateur n'ayant pas de champ pour elle.

Ce que regardent les établissements prêteurs

Ils lisent vos revenus, vos crédits, la valeur du bien en garantie et le rang d'hypothèque disponible. Le bien en garantie est ici votre résidence principale, pas la résidence secondaire à vendre : la liste de formules est la même que le bien soit déclaré résidence principale ou secondaire. Un regroupement sur 3 ou 4 ans retient très peu de formules, à 5 ans et plus beaucoup plus. Avec une hypothèque, un remboursement à la vente demande une mainlevée, avec des frais ; sans garantie, rien à lever. Pour la suite, voyez regrouper ses crédits avant de vendre sa maison.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants de 8 et 11 ans. Julien (cadre commercial en CDI) gagne 3 900 € nets, Camille (cadre en CDI) 3 100 € : 7 000 €. Leur maison est estimée 360 000 € ; il reste 210 000 € à 1,2 % (1 050 € par mois), qu'ils gardent. Leurs quatre crédits à la consommation totalisent 50 000 € et 1 350 € par mois. Endettement actuel : (1 050 + 1 350) / 7 000, soit 34 %. Hypothèses de l'exemple : ils possèdent aussi un appartement de vacances acheté 110 000 € il y a douze ans, estimé 150 000 €, sans crédit, qu'ils comptent vendre dans l'année.

Le prix net après impôt est d'environ 146 000 € avant frais de vente, soit plus de deux fois leurs crédits. Dans ce cas, attendre la vente est probablement le plus simple. Un regroupement des quatre crédits sans trésorerie donne un ratio hypothécaire de (50 000 + 210 000) / 360 000, soit 72 %, et ouvre dans le simulateur des formules sans garantie et avec hypothèque de second rang. Il garde sa place si la vente tarde. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous vendez dans les prochains mois et le prix couvre vos crédits : attendre est plus simple que de payer des frais de dossier.
• Votre résidence secondaire est en indivision ou en SCI : l'impôt et la vente suivent d'autres règles.
• Vous voulez financer l'achat d'une nouvelle résidence principale avec le prix : ce n'est pas un projet que FOUNDY finance.
• Vous n'avez qu'un crédit à la consommation : plusieurs formules exigent au moins deux crédits.

Questions fréquentes

Je vends ma résidence secondaire dans l'année : dois-je attendre la vente pour solder mes crédits conso ?

Si le prix net couvre largement vos crédits et que la date est proche, attendre est souvent le plus simple. Chiffrez le coût de l'attente avec vos taux actuels et comparez-le aux frais d'un regroupement. Si la date est incertaine, un regroupement remboursable à la vente peut alléger vos mensualités.

Quelle plus-value vais-je payer en vendant ma résidence secondaire ?

Elle est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements selon la durée de détention. L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule et paie l'impôt à la vente.

Mon bien en vente peut-il servir de garantie à un regroupement ?

Le bien en garantie est le plus souvent votre résidence principale. La liste de formules est la même que le bien soit déclaré résidence principale ou secondaire. Une hypothèque sur un bien à vendre demande une mainlevée à la vente.

Que faire si la vente de ma résidence secondaire prend plus de temps que prévu ?

Vos crédits continuent jusqu'à l'acte. Un regroupement sans garantie, remboursable à la vente, vous évite la mainlevée et allège les mensualités entre-temps.

Un regroupement de crédits sur 3 ans est-il possible avant la vente ?

Le simulateur commence à 5 ans, et sous 5 ans le nombre de formules retenues est très faible. Une durée plus longue baisse la mensualité mais augmente le coût total ; le remboursement anticipé à la vente solde le reste.

Pour comparer l'attente et le regroupement, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Voyez aussi toutes les situations de vente prévue, le regroupement de crédits de propriétaire et la page rachat de crédit pour propriétaires.