SCPI à crédit alors que l'on rembourse des crédits conso : par quoi commencer

En bref

Non, il n'est pas obligatoire de tout rembourser avant de financer des parts de SCPI : le simulateur accepte des dossiers avec des crédits conso en cours. Mais emprunter pour placer pendant qu'un renouvelable à plus de 8 % court est rarement raisonnable : le crédit déjà là est certain, le revenu de la SCPI ne l'est pas.

L'ordre qui tient : solder d'abord les crédits les plus coûteux, constituer une épargne, puis investir. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, avec ou sans prêt immobilier à garder.
• Vous remboursez des crédits conso : renouvelables, prêt auto, prêt personnel.
• Vous avez un projet de SCPI à crédit de 40 000 € ou plus.
• Vos revenus sont stables et vous n'avez aucun rejet de prélèvement récent.
• Vous hésitez entre investir maintenant et alléger vos crédits d'abord.

Pourquoi un crédit conso passe-t-il avant un placement à crédit ?

Un crédit conso a un coût connu et certain. Un placement en SCPI n'a ni capital garanti, ni revenu garanti : l'Autorité des marchés financiers (AMF) précise que le capital investi n'est pas garanti, que les revenus locatifs peuvent diminuer, et qu'un souscripteur qui emprunte ne doit pas compter uniquement sur ces revenus pour rembourser. Il s'y ajoute des frais d'entrée, entre 5 et 12 % du montant souscrit, et un délai de plusieurs mois avant les premiers revenus.

Un calcul simple le montre. Trois renouvelables de 14 000 € à 8,4 %, 10 000 € à 7,9 % et 8 000 € à 8,5 % coûtent, la première année, 1 176 + 790 + 680 = 2 646 € d'intérêts sur 32 000 €. Pour que 32 000 € placés ailleurs compensent seulement cela, il faudrait un revenu net d'environ 8,3 % par an, avant tout frais d'entrée. Aucune SCPI ne le garantit.

Que répond le simulateur quand des crédits conso courent ?

Le simulateur ajoute les mensualités de vos crédits en cours à la nouvelle mensualité. Les formules plafonnent l'endettement après opération à 40 ou 45 % selon la formule, et certaines exigent un reste à vivre de l'ordre de 1 900 € pour un couple, plus 250 à 400 € par enfant. Les loyers que la SCPI versera ne sont pas comptés. Voici ce que cela donne pour un même dossier, sur 20 ans.

Crédits conservés	SCPI de 40 000 €	60 000 €	100 000 €	150 000 €
Tous : prêt immobilier, trois renouvelables et prêt auto	Plusieurs formules	Une seule	Aucune	Aucune
Prêt immobilier et trois renouvelables (prêt auto soldé)	Plusieurs	Plusieurs	Plusieurs	Aucune
Prêt immobilier et prêt auto (renouvelables soldés)	Plusieurs	Plusieurs	Plusieurs	Plusieurs
Prêt immobilier seul	Plusieurs	Plusieurs	Plusieurs	Plusieurs

Ce tableau suppose les crédits soldés sans mensualité de remplacement. Si vous les regroupez, la mensualité du regroupement prend leur place : plus légère, mais elle compte. Solder les renouvelables rouvre le choix. Certaines formules regardent aussi l'épargne financière : en dessous de 20 % du montant financé environ, le patrimoine net doit être justifié. Voir le financement de SCPI à crédit pour les conditions générales.

Dans quel ordre agir ?

1. Solder les renouvelables. Ce sont les crédits les plus coûteux et les plus faciles à reconstituer. Un regroupement qui garde votre prêt immobilier le permet : regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier.
2. Constituer une épargne de précaution. Les SCPI se revendent en plusieurs mois et leur prix peut baisser ; l'épargne évite de vendre au mauvais moment. Voyez la baisse du prix de part avec un crédit nanti.
3. Vérifier l'effort d'épargne. Mensualité du crédit moins loyers attendus, sachant que ces loyers varient : loyers indexés et mensualité fixe.
4. Simuler le projet. Une fois les crédits chers soldés, relancez la simulation SCPI avec la nouvelle situation.

Pour d'autres besoins de trésorerie sans vendre sa maison, voyez obtenir de la trésorerie sans vendre sa maison après 50 ans. Si un crédit conso vous a été refusé, l'alternative hypothécaire existe. La vue d'ensemble est dans toutes les situations de la SCPI à crédit.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants, une maison estimée 360 000 € et 7 000 € nets de revenus par mois. Il leur reste 210 000 € à rembourser sur leur prêt immobilier à 1,2 % (1 050 € par mois). Leurs crédits conso : trois renouvelables (14 000 € à 8,4 %, 10 000 € à 7,9 %, 8 000 € à 8,5 %, soit 960 € par mois) et un prêt auto de 18 000 € à 4,9 % (390 €), soit 50 000 € et 1 350 € par mois. Le taux moyen pondéré de leurs crédits conso est de 7,06 %.

Leur endettement est de (1 050 + 1 350) / 7 000, soit 34 %. Ils pensent à 60 000 € de SCPI sur 20 ans, soit 17 % de la valeur de leur maison. Avec tous leurs crédits, le simulateur ne retient qu'une formule. Si les renouvelables disparaissaient sans mensualité de remplacement, plusieurs formules redeviendraient possibles ; avec un regroupement qui garde leur prêt immobilier, la mensualité du regroupement s'ajoute et se teste dans le simulateur. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vos crédits conso sont presque soldés : le sujet disparaît, simulez directement.
• Vous n'avez aucune épargne et vous comptiez sur les loyers de la SCPI pour payer le crédit : les revenus ne sont pas garantis.
• Vous avez eu un rejet de prélèvement récent : plusieurs formules de crédit SCPI l'excluent.
• Vous voulez acheter un bien locatif en nom propre : FOUNDY ne le finance pas.
• Votre projet est inférieur à 40 000 € : le minimum de la simulation SCPI est de 40 000 €.

Questions fréquentes

J'ai 20 000 € de crédits conso : dois-je d'abord tout rembourser avant une SCPI à crédit ?

Ce n'est pas une obligation : le simulateur étudie un dossier avec des crédits en cours. Mais les mensualités s'ajoutent à la nouvelle et réduisent les formules ouvertes. Solder d'abord les crédits les plus chers est plus prudent.

Puis-je souscrire des parts de SCPI à crédit avec un renouvelable en cours ?

Oui si l'endettement et le reste à vivre le permettent. Dans notre exemple, garder tous les crédits ne laisse qu'une formule pour 60 000 € ; solder les renouvelables rouvre le choix, sans mensualité de remplacement. Les loyers futurs de la SCPI ne sont pas comptés dans le calcul.

Les loyers de la SCPI peuvent-ils rembourser mes crédits conso ?

Pas de façon fiable. Les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis et peuvent baisser. L'AMF précise qu'un souscripteur qui emprunte ne doit pas tenir compte exclusivement de ces revenus pour faire face à ses remboursements.

Que coûte l'entrée dans une SCPI quand on emprunte ?

Les frais d'entrée vont de 5 à 12 % du montant souscrit, selon l'AMF, et sont inclus dans le prix de souscription. Ils s'ajoutent aux intérêts du crédit, et les premiers revenus n'arrivent qu'après plusieurs mois.

Quand investir en SCPI à crédit redevient-il raisonnable ?

Quand vos crédits chers sont soldés, que vous gardez une épargne de précaution et que l'effort mensuel reste supportable même si les loyers baissent. La simulation vous indique alors les formules ouvertes.

Pour tester les deux étapes, lancez d'abord la simulation de regroupement de crédits, puis la simulation de SCPI à crédit : elles sont gratuites et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. Le cadre général est dans l'espace financement SCPI.